地产行业周报：百强销售大幅下滑，龙头性价比持续凸显

2020年03月01日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报百强销售大幅下滑，龙头性价比持续凸显 2核心摘要本周观点：受肺炎疫情影响，2月百强房企销售面积同比下滑31.6%。楼市承压背景下，各地因城施策空间打开，本周南宁、东莞陆续放松公积金贷款政策，浙商银行下调非限购城市首付比例至20%，但政策调整仍需在以稳为主的前提下进行。板块投资方面，龙头房企2月销售表现优于百强整体，随着疫情影响持续，市场份额有望进一步提升。目前主流房企对应2020年估值不到6倍，潜在股息率超过5%，经济及楼市下行打开政策改善空间，大盘波动加剧背景下，行业配置价值持续凸显。建议关注：1）融资占优、品牌认可度高、低估值的全国性龙头万科、保利、金地、招商等；2）业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。政策环境监测：1）南宁、东莞放松公积金贷款政策；2）浙商银行下调非限购城市首付比例至20%；3）自然资源部：统筹推进疫情防控和自然资源重点工作。市场运行监测：1）新房成交回升，恢复仍需时日。本周新房成交环比升105%，但绝对量仍处低位，仅约2万套；2020年大年初一至今日均成交1090套，较2019年同期降80%。随着疫情逐步得到控制，线下售楼逐步放开，预计销售端同比降幅将逐步收窄。2）刚需刚改（90-140平）成交占比下降。1月16城商品住宅成交中，90-140平成交套数占比环比降9pct至59%。3）库存继续回落，中期或仍将上行。16城取证库存8826万平米，环比降0.6%，连续五周回落。由于疫情对短期推盘的冲击，市场持续处于存量项目去库存阶段，预计短期库存仍有望下降。中期随着疫情控制后房企加大推盘、加快回笼资金，将带动库存再度上行。4）土地成交与溢价率回落，成交量仍处低位。上周百城土地成交建面657万平，环比降48%；百城溢价率10.0%，环比降7.4pct。受春节假期及新冠疫情影响，2020年以来土地供应、成交环同比均显著下降，预计随着疫情期间销售回款降低，房企整体拿地将持续谨慎。对于在手现金充足房企，随着竞地对手的减少、加上地方财政压力加大带来的供地增加，疫情期间及疫情过后将是较好的低点拿地机会。资本市场监测：本周房企境内发债167.8亿元、境外发债10.7亿美元，较上周分别变化+60.8亿元、-7.8亿美元。境内外发行利率处于2.65%-13.75%区间；其中阳光城、佳源国际发行利率较前次持平，其余可比发行利率均较前次下行。本周集合信托发行170.6亿元、净融资79亿元，较上周分别增加85.6亿元、63.3亿元。由于2020年为房企偿债高峰期，叠加销售回款放缓，预计房企融资态度将保持积极。本周申万地产板块下跌2.1%，跑赢沪深300（-5.0%）；当前地产板块PE（TTM）9.05倍，绝对估值处于近五年5%的历史低位。风险提示：1）行业资金压力加大，中小房企资金链风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。 偏紧政策环境监测-本周政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2020年2月26日佛山规范二手房交易流程，网签合同有效期不超过90天2020年2月27日抚州延期缴纳土地出让金，容缺办理相关手续，提高公积金贷款额度2020年2月28日天津狠抓建设项目开工复工，支持房企线上销售，减少预售资金监管2020年2月26日南通延期缴纳土地出让金，延期开竣工，放宽商品房预售许可要求2020年2月25日钦州3月购房契税补贴100%，4月补贴40%2020年2月25日东莞公积金贷款期限最长30年，可申请商转公贷款2020年2月23日南宁购买第二套住房可申请使用住房公基金贷款，最高贷款50万元2020年2月24日鹤壁放宽商品房预售条件，税负减免保证金、土地出让金可延期2020年2月26日住建部延期缴纳或减免税款，降低企业融资成本2020年3月1日自然资源部统筹推进疫情防控和自然资源重点工作 政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日浙商银行下调非限购城市首付比例至20%事件描述：2月25日，浙商银行下发调整个人贷款通知，规定“非限购城市居民家庭首次购买普通住房的个人住房贷款可根据监管要求和当地政策，执行不低于20%的首付款比例。”点评：1）从首付规定看，上海、北京最低首付要求35%，其他限购区域首付最低30%，非限购区域原则上最低25%，各地可上下浮动5个百分点，浙商银行此次下调首付至20%，是为在既定政策内的调整；2）从政策效果看，非限购城市多为三四线城市，市场调整压力较大，或源于需求透支、供应增加，而非购买力不足，本次调整效果仍待观察；3）由于短期疫情影响仍在，对经济、投资、销售的影响仍尚待评估，叠加房住不炒的定位，我们认为政策边际改善将是渐进的，供给侧宽松仍将为主流，需求端大幅放松可能性仍然较小。资料来源：各地政府网站，平安证券研究所2020年1月10日南宁、东莞放松公积金贷款政策事件描述：2月23日，南宁发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》，允许职工个人及家庭在购买建筑面积为144平方米（含）以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款；2月26日，东莞发布《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》，明确了缴存职工可将部分或全部商业贷款转为公积金贷款，将最长贷款年限统一规定为30年，对三类情形给与上浮可调贷款，最高上浮20%。点评：受肺炎疫情影响，2月百强房企销售面积与销售额分别同比下滑31.6%、37.7%。楼市承压背景下，南宁允许二套房使用公积金贷款，加大公积金对缴存职工购买改善性住房支持力度，东莞则扩大公积金申请范围、减轻职工还款压力，有助于对冲此次疫情影响，促使房地产市场平稳健康发展。考虑短期线下销售难以完全恢复，销售端继续承压而房企偿债规模上升，行业资金风险加大情形下，各地因城施策空间有望进一步打开，但仍需在以稳为主前提下进行。 政策环境监测-重点政策点评5资料来源：各地政府网站，平安证券研究所2020年1月10日自然资源部：统筹推进疫情防控和自然资源重点工作事件描述：2月23日至28日，自然资源部召开多个会议。会议指出，将加快推进《土地管理法实施条例》修改和配套政策出台，同时针对地方自然资源管理部门存在的问题和困难，指出各地要按照住宅用地公告供应量和住宅用地完成交易量双口径统计的要求，准确反映政府土地供应和市场供需关系，合理增加住宅用地公告供应量。点评：我国土地财政问题依然突出，2019年国有土地使用权出让收入占地方本级财政收入比重高达40%。受此次疫情影响，房企拿地热情下降，土地成交显著减少，地方财政压力逐渐增大。此次自然资源部召开会议，对如何加大疫情结束后的土地供应等问题作出回应，增强了地方政府加大供地、缓解财政压力的信心。预计后续各地政府将积极供应土地，并通过提高土地质量、降低土拍限制等方式吸引市场热度，为房企获取优质土储创造了时间窗口。 市场运行监测62020年1月10日点评：本周新房成交环比升105%，但绝对量仍处低位，仅约2万套；2020年大年初一至今日均成交1090套，较2019年同期降80%。随着疫情逐步得到控制，线下售楼逐步放开，预计销售端同比降幅将逐步收窄。2020年1月10日点评：1月16城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比提升7pct至27%，90-140平占比下降9pct至59%，140平以上占比提升2pct至15%，刚需刚改成交占比下降。成交：新房成交回升，恢复仍需时日结构：刚需刚改（90-140平）成交占比下降资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同0%20%40%60%80%100%2019.12019.32019.52019.72019.92019.112020.1140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下01230246819.1.2019.3.2019.5.2019.7.2019.9.2019.11.2020.1.2050城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2019.22019.42019.62019.82019.102019.122020.2新房月日均成交同比一线二线三线 市场运行监测72020年1月10日点评：受疫情影响，多地暂停线下销售，近期持续无新推房源，预计短期推盘量仍难恢复。推盘：多地暂停线下销售资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所2020年1月10日点评：16城取证库存8826万平米，环比降0.6%，连续五周回落。由于疫情对短期推盘的冲击，市场持续处于存量项目去库存阶段，预计短期库存仍有望下降。中期随着疫情控制后房企加大推盘、加快回笼资金，将带动库存再度上行。库存：环比继续回落，中期或仍将上行3040506070809019.2.1119.4.1119.6.1119.8.1119.10.1119.12.11一线二线整体去化率%0.00.51.01.52.02.52019.12019.32019.52019.72019.92019.11W12.23W1.6周均推盘近1年节前4周万套78910117500800085009000950019.3.219.4.219.6.819.7.2719.9.1419.11.219.12.2120.2.816城库存去化月数（右）万平月 市场运行监测82020年1月10日点评：上周百城土地成交建面657万平，环比降48%。其中一二线占比71%，上海成交排名靠前；百城溢价率10.0%，环比降7.4pct。受春节假期及新冠疫情影响，2020年以来土地供应、成交环同比均显著下降，预计随着疫情期间销售回款下降，房企整体拿地将持续谨慎。对于在手现金充足房企，随着竞地对手的减少、加上地方财政压力加大带来的供地增加，疫情期间及疫情过后将是较好的低点拿地机会。土地：成交与溢价率回落，成交量仍处低位资料来源：Wind，平安证券研究所01000200030004000500060002019.12019.42019.72019.102020.1W2.10百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%5%10%15%20%25%010002000300040005000600070002019.12019.42019.72019.102020.1W2.10平均楼面价平均溢价率元/平近1年近4周132 105 80 55 48 050100150上海烟台杭州石家庄郑州万平百城土地成交前五城（2.17-2.23）01000200030004000500019.2.1119.5.1119.8.1119.11.1120.2.11一线成交建面二线三线万平 9资本市场监测——流动性环境资料来源：Wind，平安证券研究所注：图为央行的公开市场操作与银行间市场流动性的关系。图中蓝色曲线表示公开市场操作，灰色线对应市场流动性（灰色线越高代表流动性越紧），红色点表示央行描述中提到了流动性水平较高，黑色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，橙色点表示在税期期间进行了逆回购投放，绿色点表示进行了MLF操作，紫色的点代表央行未提及流动性水平但是也并未开展公开市场操作，蓝色竖线表示税期。蓝色横线表示根据央行的公开市场操作及对市场的描述所模拟出的当前央行希望维持的流动水平。DR007季节性(%)DR007中枢维持低位(%)2020年1月10日节后受疫情因素影响，银行间流动性延续宽松，总量处于合理充裕水平。上周央行未进行逆回购和MLF投放，逆回购到期3000亿元。流动性环境：延续宽松1.982.182.382.582.782.981月20日1月27日2月3日2月10日2月17日2月24日DR0072018201920202.12.32.52.72.93.1DR007/MA20R007/MA20 10资本市场监测——信用利差本周房地产债券整体信用利差收窄，我们认为地产行业马太效应的主线不变。2月27日房地产债券