房地产及物管行业新冠疫情系列策略会（二）：疫情下的危与机

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评 2020年02月21日 房地产及物管行业 推荐（维持） 疫情下的危与机 新冠疫情系列策略会（二） 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -7.35 -5.55 7.20 相对表现 -4.60 -2.90 2.29 相关报告 1、《新冠迢迢观风险，探泊地产万里船：地产战“疫”系列二：投融关口在Q1》2020-02-20 2、《销售持续低迷，多地出台地产前端支持政策：房地产行业周报（02.08-02.15）》2020-02-20 3、《今年はCRIC中国国内不動産指数が38％の上昇幅を見せ、不動産セクターのバリュエーションも回復し、より高い相場になる：克而瑞中国国内不動産指数に対する12月の観測結果及び年度更新》2020-02-13 分析师 董浩 执业证号：BOI846 852-25105555 hao.dong@cricsec.com 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 分析师 李蒙，CFA 执业证号：APQ664 852-25105555 meng.li@cricsec.com 会议主题：疫情下的危与机 会议时间：2020年2月20日 参会嘉宾：易居企业控股 CEO丁祖昱博士，中梁地产执行董事、副总裁兼CFO游思嘉，祥生地产集团有限公司副总裁谈铭恒，乐居控股有限公司首席执行官贺寅宇，奥园健康执行董事陶宇，银城物业总裁李春玲，克而瑞物业负责人陈珏，克而瑞证券董浩、孙杨、李蒙等，以及市场投资者 第一部分 2020房地产及物业市场展望 易居企业控股 CEO丁祖昱博士： 1、政策方面。政府要求银行不要抽贷、适当展期等，也有一些相关政策出台。还有一些和工程有关的、和交付有关的、和预售有关的各种各样的政策。总的来讲，应该说是最近三年来利好政策最密集出台的一个阶段，相信接下去会有更多的省市会跟进一些相关的宽松政策。当然我们也注意到今天也有提法：不要把房地产作为短期刺激经济的手段，我觉得也是要值得大家注意的。不要在政策太密集之后，个别企业又太过于高调，表现出这种市场的迅速恢复，使得好不容易产生的政策集中出台的阶段会被终止或暂停掉。当然从目前情况来看，地方政府通过出台一些宽松政策，来恢复房地产市场正常的运行，我认为还是一个大趋势，所以接下去还会有更多的省市，还是会继续跟进相关政策的。这是第一个方面，政策面，我们还会看到更多的积极的变化。 2、市场方面。市场最近两个礼拜其实没什么太大变化，交易还是接近于零。当然最近用了一些线上营销的方式，我们看到了一些成交。但是我说的是正式网上登记备案这块，目前数量还是非常有限的。但是随着疫情的缓解，很多线下售楼处逐步的开放，这几天恢复营业的售楼处的数量明显增加，也有一部分会恢复值班，值班就等于能够开始办理一些相关的手续，特别是在1月份的一些客户，现在陆陆续续也在疫情比较缓和的时候，他们也到售楼处开始办理一些相关的购房手续。 所以接下去一段时间，我们会看到整个成交开始慢慢的恢复。我相信两周之后， 3月份开始，整个成交恢复的速度，我个人判断会加快。这个前提当然是疫情能够进一步好转，我相信成交可以加快。整个二季度我认为成交可以回到相对比较正常的程度。可能我更乐观一点，我从这几次前后大概有两周左右参加电话会议，我就是表达出相对偏乐观的，特别是对疫情的控制偏乐观的这样一种判断。 。 -26%-13%0%13%26%39%2018-082018-122019-04房地产上证指数 行业点评 | 地产及物管 敬请阅读末页的重要说明 2 / 20 3月份它是一个缓慢恢复的过程，但是回到二季度我认为就可以基本恢复到正常的房地产交易的状态。当然一手和二手我认为还是会有一些差异的，一手房恢复的速度可能会更快一些，二手房的恢复速度可能会相对慢一点，这当中还是会有一些不同。另外城市之间我认为也是会有一些差异。我注意到，比如说像昆明，现在基本上售楼处恢复营业的超过2/3，但是更多的地方大多数的售楼处还没有恢复正常的运行，所以城市间的差异其实也蛮大的。比如说深圳售楼处恢复的数量就很少，但是广州售楼处恢复营业的数量就相对更多一些，所以这当中的差异还是蛮大的。住宅市场我按照目前的这种状态，我觉得也就是影响5%左右，不会超过10%。销售金额影响更小一些，主要影响的是销售面积这一块。 3、基建方面。基建的恢复我认为会和售楼处的恢复相对同步。目前来看，建设这块的恢复还没有正式开始，所以也有很多投资人和我交流，说会不会影响今年开工和竣工的情况。从目前情况来看，如果能够在3月份开始恢复的话，那么影响是有限的，毕竟原来的2月份，春节前15天和春节后15天，原来建筑企业就不开工的，都要等到春节后15天以后才会正式开工。这一次可能会延长2周到4周。如果仅仅是延长2周到4周的话，我认为放到全年中工期还是赶得回来的。如果延长的时间继续加长的话，可能会影响全年的评估的相对数。因为大多数的竣工都是放在12月份的。如果持续施工恢复不了的话，也会对年末的竣工的情况产生一定的影响。目前情况来看，如果仅仅是影响两周到三四周的话，我认为赶一赶还是来得及的。 4、投资方面。最近成交了100多块地，昨天我写的公众号里面对这100多块土地也做了一些分析，比往年正常的时候来说几乎是腰斩，但还是有成交。我们也看到了很多城市都推迟延后土地的拍卖，还有一些城市继续保持原来的土地拍卖的时间点。北京上周的成绩还是非常不错的，今天上海也会有一块地，晚上也会成交。所以土地市场我倒是认为会延后交易，但是不会对今年的土地市场整体产生特别大的影响，而且短期内我认为土地投资的价值更大一些。因为这段时间没有房产销售的收入和回款，所以开发企业对于投资拿地还是抱以比较谨慎和观望的态度。最近土地市场反而有一些空间，有一些机会，政府也会给出更优惠的一些条件。我认为，接下去两周到一个月的时间里，应该是一个挺好的拿地窗口期。 5、房企方面。今年因为疫情来得比较早，春节前几天疫情就开始扩散了，所以房企今年对于现金流的管理，我认为还是比较早开始做的。所以总体来讲，我觉得风险大多数还是可以控制的。如果再晚一两个月发生疫情的话，很多房企一季度投的钱已经投出去了，这对房企来说影响可能会更大一些。现在大多数没有投出去，反而对房企现金流管理这块来说是利好，这对行业来说也是不幸中的大幸。但总的来讲，今年的投资我认为还是会相对偏谨慎的，特别是一季度房企肯定还是以观望为主的。一旦市场恢复，销售正常，回款正常之后，投资才会进入到正常的轨道。所以从房企投资的情况上讲，最近量肯定还是会往下走的。当然目前比较活跃的是央企、国企，再加上少量的规模房企，相对来说在投资方面更活跃一些，更多的房企还是采用观望的方式。对于房企自身情况来讲，我觉得马上说要出现破产清算的这种企业还是少之又少，不能说没有，但是我认为在规模房企当中这种企业还是比较少。主要原因也是我前面讲到的，因为今年的疫情来的比较早，所以房企在管理现金流方面一月下旬就开始从严管理，反而不会出这么大的问题。所以2020年我觉得房企 行业点评 | 地产及物管 敬请阅读末页的重要说明 3 / 20 的运营有压力，但是还不至于到马上要破产这样的一种程度。 6、非住宅方面。非住宅市场我反而觉得压力大一些。大家也都注意到，比如说写字楼，这次疫情期间已经有很长时间，很多人没去写字楼，但是也突然发现远程办公效果也不差。所以有可能很多人接下去就告别写字楼这样的一种运作模式，特别是一些中小企业、微型企业可能就告别写字楼了，会更多采用居家办公、远程办公的方式。基本也能够满足业务上的需要，所以写字楼整体的供求压力还是蛮大的。 另外一块影响比较大的就是商业地产。因为今年的疫情对整个商业影响应该说是最大的，很多的业态是会要被清零或颠覆的，比如说培训，突然之间，线下培训全关，改成线上培训。一旦启用线上培训，习惯线上培训之后，你会发现线上培训本身也是一个非常不错的选择。对于培训公司来讲也是一个不错选择，可以很大程度节约线下的成本。所以像这个业态，可能会大幅度从商业地产当中减少。对商业房地产来讲，减租免租是一种挑战，但业态巨大的调整可能是更大的挑战。未来有一部分业态消失了，哪些可以补充进来，哪些可以长期的发展下去，目前我认为还是要打个问号的，也没有给出一个更好的解决方案。就像10年前由于电商的产生，倒逼整个商业业态的改变，而这次由于疫情的影响，我认为也会对原有相对集中的体验式商业发生一些改变。至于改造成什么方向，未来前景怎么样，我也没有一个特别好的结论。 另外一些方面，像产业地产、物流地产、租赁市场等，也都是存在一定的压力的，特别是租赁。长租公寓这块，往年节后是旺季，今年节后是淡季。从目前的态势情况来看，恢复还需要一段时间。所以今年的细分市场，住宅外的细分市场的压力可能比住宅压力更大一点。 细分市场当中只有一项，物业，整体的态势发展还是非常不错的。这一次的疫情重大程度让物业和社区居民之间的这个关系更加紧密。所以从这一点上来讲，反而给物业加分。物业这些股票在资本市场的表现，其实也反映价值的提升。 总的来讲，我觉得3月份之后，一手和二手会逐步的恢复，一手恢复的速度可能会更快一些。开发企业为了急于回笼资金，也会采用以价换量的促销方式，利用好线上和线下整合营销的手段，确保能够在疫情结束市场开始恢复的过程中，最快速的完成去化。事先签约，拿到回款，这可能也是接下去开发企业的重中之重，要点当中的要点。我觉得开发企业在经历了一个多月的调整恢复期之后，会很快进入到全方位的复工当中，包括形式上的复工，更包括销售上的复工、投资上的复工和精神上的复工。 行业点评 | 地产及物管 敬请阅读末页的重要说明 4 / 20 第二部分 2020年房地产策略 嘉宾分享： 中梁地产执行董事、副总裁兼CFO 游思嘉 祥生地产集团有限公司副总裁 谈铭恒 乐居控股有限公司首席执行官 贺寅宇 Q：中梁作为一家温州起家，发展迅速，周转速度快的上市房企，在当前的疫情下，请问中梁在销售端和开工端受到的影响如何？公司又是如何应对的？高周转的模式是否会受到较大影响？ 中梁地产 游总：关于第1个问题，首先我觉得先说销售。全国现在区分为湖北和湖北以外的地区，浙江是长三角的重要的大省，现在它的疫情的情况跟广东省同样是仅次于湖北，但是它俩情况远没有湖北这么严重。我们现在也在密切观察，浙江跟广东两个都是销售的大省，对我们来讲，浙江比重更为重要。我们估计在月底的时候会看到新增还有确诊的案例应该会有一个受控的趋势。我们感觉总体上包括销售及其他的方面，可能这个月基本上不会有太高的预期。而月底开始到3月份我们估计全国湖北以外的售楼处应该可以按疫情的轻重可以慢慢恢复。 3月份的销售暂时我们也不报太大的希望，但应该4月份会有局部的恢复。5、6月份当局部恢复，随着国家也有政策出台，消费的信心可能回升。我相信开发商在恢复销售的首个月，应该对于价格方面应该都会有一些刺激的手段。所以现在判断就4月份会开始慢慢回来，然后后面两个月应该会反弹快一点。总体来讲，上半年大概有两个月到三个月的销售受到影响。 下半年的销售视乎开发商的自身的排货情况，中梁全年的供货计划，全口径是2600亿，暂时没有算1月份过后还没有买的地。以这样的一个基本面来看的话，在疫情出现前去年年底我们估计今年是大概20%的增长。当然2月份、3月份的销售肯定是有影响的，那么全年的销售影响多少，我们认为不宜过早判断。 我觉得还是先等售楼这方面恢复，应该在3月底左右，因为