中国房地产行业：疫情影响有限，价格调整带来买入机会

行业点评 | 2020年02月06日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 1 / 5 中国房地产 |行业点评 疫情影响有限，价格调整带来买入机会 停工对全年开工、竣工、供货影响有限，购房需求上半年承压 目前主要省市为推迟至2月9日之后复工，工作日至少减少7天，不过，由于1季度为传统施工淡季，我们预计2月停工对全年开工、竣工影响有限，供货、结算大幅延迟的风险较低。据09-19年历史数据，1季度房地产开工/竣工对全年的平均贡献分别为18%/18%。值得注意的是，2季度开工/投资对全年开工贡献较大，过去10年平均值29%/28%，所以我们认为2季度疫情能否完全受控、国家能否全面复工非常重要，目前看来疫情控制在1季度概率较大。看销售，据09-19年历史数据，1季度/2季度住宅销售额对全年贡献平均值分别为16%/25%，由于宏观经济受到冲击，影响现金流与预期，我们预计此次上半年住宅销售承压，下半年有望企稳，我们预计20年1季度/2季度/3季度/4季度住宅销售额同比 -50%/+0.0%/+5.0%/+8.0%， 全年同比-4.6%。 中央定调稳经济促复工，我们谨慎观望地产政策放松 经济托底政策迅速出台，缓解经济下行压力。政治局2月3日召开常委会，首次部署疫情影响下的经济工作，强调“六稳”（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期），提出5点要求：1）全力支持企业复产复工；2）加大新投资项目开工力度，积极推进再见项目；3）调整优化投资结构，向染病防治急需的项目倾斜；4）聚焦攻克脱贫攻坚战最后堡垒，推进乡村振兴战略；5）要着力稳定居民消费，加快释放新兴消费潜力，更好满足居民健康生活消费需求。各省市跟进推出支援中小企业困难的政策，主要措施包括适当减免房产税、城镇土地使用税等，延缴税款、缓缴社保、返还失业保险、财政资金贴息降低利率、贷款风险补偿、国企房东减免租金，特别的，四川省政府提到对减免租金的商业楼宇业主给予适度财政补贴，我们认为这一政策是否有其他区域跟进非常值得关注。考虑中国自上而下的执政体系，我们认为19年中央经济会议重申的“房住不炒”原则依然有效，谨慎观望地产政策放松。 上市房企财务稳健，有望把握机会进一步提高市场占有率 我们统计了29家港股上市房企，截止到19年中，净负债率中位数为81%，较12年底的62%有所上升；现金对短债覆盖倍数中位数为1.96x，较12年低的1. 15x大幅改善，我们认为内房的整体抗风险能力已显著提升。我们相信此次疫情冲击带来两个机会：1）较低价格获取优质土地的机会；2）购房者对居住环境、物业水平要求提升，利好品牌房企。我们认为，财务稳健、基本面优秀的房企有望把握市场机遇进一步提升市场占有率。 股价较1月中调整10-20%，建议把握机会买入优质内房股 受疫情冲击，恒生内地房地产指数较1月高位调整11.5%，高弹性个股调整达15%左右。我们维持对内地房地产板块及优质内房股的正面看法，因为：1）政策环境友好；2）疫情对行业影响可控；3）基于充足的货值、有竞争力的品牌以及稳健的财务水平，优质内房股有望在市场与预期波动中持续获得业绩增长，进一步提升市场占有率。个股推荐拿地有护城河、销售较快增长、资产负债表稳健的世茂房地产（813 HK，“未评级”），建发国际（1908 HK，“买入”，目标价14.49港元），宝龙地产（1238 HK，“买入”，目标价6.29港元），时代中国（1233 HK，“买入”，目标价17.00港元），以及利空出尽、稳健发展、估值非常吸引的禹洲地产（1628 HK，“买入”，目标价5.70港元）。 风险提示：人民币汇率波动；房地产政策超预期收紧 图表：恒生内地房地产指数表现 来源：彭博、中泰国际研究部 分析师 刘洁琦 +852 2359 1903 Jieqi.liu@ztsc.com.hk 行业点评 | 2020年02月06日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 2 / 5 图表1. 全国住宅新开工面积及竣工面积季度分布（%） 来源：Wind, 中泰国际研究部 图表2. 全国住宅销售额季度分布（%） 图表3. 2020年全国住宅销售额预测 来源：Wind, 中泰国际研究部 来源：Wind, 中泰国际研究部 图表4. 29港股上市房企净负债率均值及中位数（12年末-19年中） 图表5. 29港股上市房企现金短债覆盖倍数均值及中位数（12年末-19年中） 来源：Bloomberg, 中泰国际研究部 来源：Bloomberg, 中泰国际研究部 行业点评 | 2020年02月06日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 3 / 5 图表6. 疫情发生后中央层面经济政策汇总 1月28日 中共中央印发《关于加强党的领导、为打赢疫情防控阻击战提供坚强政治保证的通知》 各级党委（党组）要坚决贯彻落实习近平总书记重要指示精神，为打赢疫情防控阻击战提供坚强政治保证 http://www.gov.cn/zhengce/2020-01/28/content_5472753.htm 1月31日 央行、财政部、银保监会、证监会、国家外汇管理局联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》 保持流动性合理充裕，引导金融机构加大信贷投放支持实体经济，促进货币信贷合理增长。 对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业，以及有发展前景但受疫情影响暂遇困难的企业，特别是小微企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。 加强制造业、小微企业、民营企业等重点领域信贷支持。金融机构要围绕内部资源配置、激励考核安排等加强服务能力建设，继续加大对小微企业、民营企业支持力度，要保持贷款增速，切实落实综合融资成本压降要求。增加制造业中长期贷款投放。 对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。 提高债券发行等服务效率。中国银行间市场交易商协会、上海证券交易所、深圳证券交易所等要优化公司信用类债券发行工作流程，鼓励金融机构线上提交公司信用类债券的发行申报材料 http://jrs.mof.gov.cn/zhengcefabu/202002/t20200201_3464819.htm 2月3日 中共中央政治局常务委员会召开会议 研究加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作 各级党委和政府要继续为实现今年经济社会发展目标任务而努力。疫情严重的地区要集中精力抓好疫情防控工作，其他地区要在做好防控工作的同时统筹抓好改革发展稳定各项工作，特别是要抓好涉及决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚的重点任务。要密切监测经济运行状况，聚焦疫情对经济运行带来的冲击和影响，围绕做好“六稳”工作，做好应对各种复杂困难局面的准备。要在做好防控工作的前提下，全力支持和组织推动各类生产企业复工复产，加大金融支持力度，加大企业复产用工保障力度，用好用足援企稳岗政策，加大新投资项目开工力度，积极推进在建项目。要调整优化投资结构，将中央预算内投资优先向疫情重灾区应急医疗救治设施、隔离设施等传染病防治急需的项目倾斜。要聚焦攻克脱贫攻坚战最后堡垒，结合推进乡村振兴战略，以疫情防治为切入点，加强乡村人居环境整治和公共卫生体系建设。要着力稳定居民消费，加快释放新兴消费潜力，更好满足居民健康生活消费需求，进一步培养居民健康生活习惯。 http://www.xinhuanet.com/politics/leaders/2020-02/03/c_1125527334.htm 来源: 新华网，中泰国际研究部 图表7. 中国房地产公司推荐 公司 股票代码 评级 年结 货币 股价 目标价 港元 19年PE 20年PE 19股息率 20股息率 世茂房地产 813 HK 未评级 12月31日 港币 26.80 N/A 7.2 5.8 5. 5% 6. 8% 禹洲地产 1628 HK 买入 12月31日 港币 3.87 5.70 4.2 3.8 10.6% 10.5% 宝龙地产 1238 HK 买入 12月31日 港币 4.52 6.29 7.0 5.4 7.6% 9.2% 时代中国 1233 HK 买入 12月31日 港币 14.36 17.00 4.8 3.8 6.3% 7.9% 建发国际 1908 HK 买入 12月31日 港币 10.12 14.49 6.0 5.0 7.8% 9.1% 来源：公司资料, 中泰国际研究部预测（数据截至2020年2月6日） 行业点评 | 2020年02月06日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 4 / 5 公司及行业评级定义 公司评级定义： 以报告发布时引用的股票价格，与分析师给出的12个月目标价之间的潜在变动空间为基准： 买入：基于股价的潜在投资收益在 20% 以上 增持：基于股价的潜在投资收益介于 5% 至 20% 之间 中性：基于股价的潜在投资收益介于 -10% 至 5% 之间 卖出：基于股价的潜在投资损失大于 10% 行业投资评级： 以报告发布日后12个月内的行业基本面展望为基准： 推荐：行业基本面向好 中性：行业基本面稳定 谨慎：行业基本面向淡 行业点评 | 2020年02月06日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 5 / 5 重要声明 本报告由中泰国际证券有限公司（“中泰国际”）分发。本研究报告仅供我们的客户使用。本研究报告是基于我们认为可靠的目前已公开的信息，但我们不保证该信息的准确性和完整性，报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。中泰国际不对因使用本报告的内容而导致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。客户也不应该依赖该信息是准确和完整的。我们会适时地更新我们的研究，但各种规定可能会阻止我们这样做。除了一些定期出版的行业报告之外，绝大多数报告是在分析师认为适当的时候不定期地出版。本公司所提供的报告或资料未必适合所有投资者，任何报告或资料所提供的意见及推荐并无根据个别投资者各自的投资目的、状况及独特需要做出各种证券、金融工具或策略之推荐。投资者必须在有需要时咨询独立专业顾问的意见。 中泰国际可发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表中泰国际或附属机构的观点。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 我们的销售人员、交易员和其它专业人员可能会向我们的客户及我们的自营交易部提供与本研究报告中的观点截然相反的口头或书面市场评论或交易策略。我们的自营交易部和投资业务部可能会做出与本报告的建议或表达的意见不一致的投资决策。 权益披露： （1）在过去12个月，中泰国际与本研究报告所述公司并无投资银行业务关系。 （2）分析师及其联系人士并无担任本研究报告所述公司之高级职员，亦无拥有任何所述公司财务权益或持有股份。 （3）中泰国际证券或其集团公司可能持有本报告所评论之公司的任何类别的普通股证券1% 或以上的财务权益。 版权所有 中泰国际证券有限公司 未经中泰国际证券有限公司事先书面同意，本材料的任何部分均不得 (i) 以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或 (ii) 再次分发。 中泰国际研究部 香港上环德辅道中238号2楼 电话： (852) 2359 1800 传真： (852) 2511 1799