多元融资渠道顺畅，低成本扩充优质土地

请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 [Table_Title] 房地产 建发国际：多元融资渠道顺畅 低成本扩充优质土地 [Table_Summary] 销售规模快速扩张，业绩增长亮眼。建发国际7-9月共三个月合共实现合同销售金额144.24亿元， 2019年前三季度累计实现合同销售312.73亿元，同比增长153.82%，上半年累计实现合同销售168.49亿元，同比增长120%，呈跨越式增长。公司提出2019年销售目标达到500亿，前三季度已达成62.55%，有望达成年度目标。 第三季度实现合同销售面积74.34万平方米，前三季度公司累计销售面积171.24万平方米，同比增长105.5%。销售均价方面，公司第三季度销售均价为19403元/平方米，前三季度累计销售均价18263元/平方米，上半年累计销售均价17388元/平方米，今年以来销售均价逐步上升。 低成本积极扩充二线优质土地 拿地权益比例稳中有升。建发国际11月拿地1宗，为漳州市龙文区2019P12地块。2019年1-11月来，建发国际共得土地30宗，计容建面515.1万平方米，同比上升52.8%；拿地总成本363.1亿元，同比下降3.1%；平均拿地成本为7049元/平方米，同比下降36.6%。从地区布局来看，建发国际拿地倾向于长三角，华中与福建地区，城市能级上主要集中于二线或强二线城市。公司以低成本积极扩充二线优质土地资产，预计能保证未来广阔的发展空间与居高的利润率。 另外，建发国际2019年1-11月拿地权益比例为74.7%，相比2018年提高 [Table_ReportInfo] [Table_Info]  股票数据 总股本/流通 (百万股) 909．86/909.86 总市值/流通 (亿港元) 77.98／77.98 12 个月最高/最低(元) 10.88/6.45 [Table_Message] 2019-12-17 公司点评报告 买入/首次 建发国际（01908） 目标价：10.28港元 昨收盘： 8.81港元 公司研究报告 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 公司点评报告 P2 报告标题 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 [Table_Author] 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 执业资格证书编码：S1190519080001 了9个百分点，在行业中处于较高水平；项目合作模式以操盘且并表为主，未来销售权益比例的增长有很大潜力。 国企背景下多元融资渠道顺畅，安全性强。截止2019年上半年，建发国际资产负债率86.7%，权益乘数7.55，负债率处于行业合理水平。融资方面，依靠国企背景助力，融资渠道顺畅，融资成本维持低位。上半年4月，按配售价每股9.00港元发行5500万股，融资成本较低，所得款项净额4.83亿港元。配售后，建发房地产集团有限公司持建发国际集团股份由65.67%降至61.1%。筹资主要用作向金融机构归还贷款、扩大土地储备及一般营运资金用途。建发国际偿债能力较好，公司流动比率188%，安全性无需担忧。同时建发国际快速发展过程中，控股股东建发房产在融资方面给与了充分支持，助力公司融资成本维持低位。融资成本的优势，使得企业对优质地块的选择上，更具主动权。资本优势转化为拿地优势，从而促进公司城市布局更加优化。 公司点评报告 P3 报告标题 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 （一）销售规模快速扩张，业绩增长亮眼 建发国际7-9月共三个月合共实现合同销售金额144.24亿元， 2019年前三季度累计实现合同销售312.73亿元，同比增长153.82%，上半年累计实现合同销售168.49亿元，同比增长120%，呈跨越式增长。公司提出2019年销售目标达到500亿，已达成62.55%，有望达成年度目标。 第三季度实现合同销售面积74.34万平方米，前三季度公司累计销售面积171.24万平方米，同比增长105.5%。销售均价方面，公司第三季度销售均价为19403元/平方米，前三季度累计销售均价18263元/平方米，上半年累计销售均价17392元/平方米，今年以来销售均价逐步上升。 （二）低成本积极扩充二线优质土地 拿地权益比例稳中有升 建发国际11月拿地1宗，为漳州市龙文区2019P12地块。2019年1-11月来，建发国际共得土地30宗，计容建面515.1万平方米，同比上升52.8%；拿地总成本363.1亿元，同比下降3.1%；平均拿地成本为7049元/平方米，同比下降36.6%。从地区布局来看，建发国际拿地倾向于长三角，华中与福建地区，城市能级上主要集中于二线或强二线城市。公司以低成本积极扩充二线优质土地资产，预计能保证未来广阔的发展空间与居高的利润率。 另外，建发国际2019年1-11月拿地权益比例为74.7%，相比2018年提高了9个百分点，在行业中处于较高水平；项目合作模式以操盘且并表为主，未来销售权益比例的增长有很大潜力。 （三）国企背景下多元融资渠道顺畅，安全性强。 截止2019年上半年，建发国际资产负债率80.67%，权益乘数7.55，负债率处于行业合理水 公司点评报告 P4 报告标题 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 平。融资方面，依靠国企背景助力，融资渠道顺畅，融资成本维持低位。上半年4月，按配售价每股9.00港元发行5500万股，融资成本较低，所得款项净额4.83亿港元。配售后，建发房地产集团有限公司持建发国际集团股份由65.47%降至61.1%。筹资主要用作向金融机构归还贷款、扩大土地储备及一般营运资金用途。建发国际偿债能力较好，公司流动比率188%，安全性无需担忧。同时建发国际快速发展过程中，控股股东建发房产在融资方面给与了充分支持，助力公司融资成本维持低位。融资成本的优势，使得企业对优质地块的选择上，更具主动权。资本优势转化为拿地优势，从而促进公司城市布局更加优化。 （四）风险提示 政策调控超预期，公司销售不及预期。 公司点评报告 P5 报告标题 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 资产负债表(百万) 现金流量表(百万) 2017A 2018A 2019E 2020E 2021E 2017A 2018A 2019E 2020E 2021E 货币资金 1169 3665 4383 5051 5732 净利润 329 1420 1604 2110 2774 应收账款 100 68 87 103 130 折旧摊销 15 23 14 15 17 交易性金融资产 0 0 0 0 0 财务费用 58 264 490 646 837 存货 14,323 49,802 64,245 84,161 112,776 少数股东损益 130 157 178 234 308 其他 5,917 4,723 6,062 7,284 9,264 营运资金变动 (11234) (19846) (9485) (13092) (18031) 流动资产合计 21509 58258 74777 96598 127901 经营性应收项目的减少 (92) 32 (19) (16) (27) 权益性投资 107 475 523 575 632 经营性应付项目的增加 979 4015 1169 1332 1681 金融资产投资 793 2894 3184 3343 3510 存货的减少 (13501) (35480) (14443) (19916) (28615) 固定资产合计 65 113 119 134 147 其它 1380 11586 3808 5508 8929 无形资产 0 0 0 0 0 经营活动现金流 (6729) (19689) (6822) (9570) (13395) 商誉 0 0 0 0 0 交易性金融资产的减少 0 0 0 0 0 公司点评报告 P6 报告标题 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 递延所得税资产 0 0 0 0 0 金融性投资的减少 (111) (2101) (289) (159) (167) 其他非流动资产 383 1,034 1,315 1,694 2,241 权益性投资的减少 765 (368) (48) (52) (57) 非流动资产合计 1348 4517 5141 5746 6530 固定资本投资 0 0 (20) (30) (30) 资产总计 22857 62775 79918 102344 134432 无形资产投资 0 0 (0) (0) (0) 短期借款及长期借款当期到期部分 248 1,554 1,849 2,042 2,498 投资活动现金流 (1262) (2469) (357) (242) (255) 应付账款 705 3293 3935 4582 5373 债权融资 9618 17269 10118 11641 15868 应交税费 330 1757 2284 2969 3859 股权融资 26 0 0 0 0 其他流动负债 7,957 18,893 24,289 31,351 42,725 其他 (1082) (517) (867) (1162) (1538) 流动负债合计 9240 25497 32357 40945 54455 筹资活动现金流 8562 16751 9252 10479 14330 长期借款 10432 26395 36219 47666 63078 汇率变动影响 0 0 0 0 0 递延所得税负债 0 0 0 0 0 现金净增加额 571 (5407) 2072 667 681 其他非流动负债 171 279 310 357 441 非流动负债合计 10604 26674 36529 48023 63519 主要财务比率 负债合计 19844 52171 68886 88967 117974 成长能力 少数股东权益 612 4510 4688 4922 5229 营业收入