kuxsmi:7635kuxe 上市公司 公司研究/深度研究 证券研究报告 房地产 2014年12月30日 保利地产 (600048) ——上调RNAV、地产龙头折价应消除 报告原因：强调原有的投资评级 买入 盈利预测: 单位：百万元、元、%、倍 维持 营业 收入 增长率 净利润 增长率 每股收益 毛利率 净资产收益率 市盈率 EV/ EBITDA 市场数据： 2014年12月30日 2013 92,356 34 10,747 27 1.51 32.2 20.8 6 7 收盘价（元） 9.84 14Q1-Q3 52,215 18 6,080 32 0.57 33.6 11.0 一年内最高/最低（元） 10.3/4.83 2014E 112,667 22 13,061 22 1.22 32.5 21.0 8 上证指数/深证成指 3166/10722 2015E 139,172 24 15,945 22 1.49 32.1 21.7 6 市净率 1.9 2016E 168,087 21 18,983 19 1.77 32.0 22.4 5 息率（分红/股价） 2.99 注：“市盈率”是指目前股价除以各年业绩;“净资产收益率”是指摊薄后归属于母公司所有者的ROE; 流通A股市值（百万元） 105581 注：“息率”以最近一年已公布分红计算 投资要点：  公司盈利稳定性最好，行业政策利好不断。1）盈利稳定性好：公司产品布局合理（78%一二线城市）、结构健康（92%中小户型住宅）和去化策略得当，销售均价逆市涨10%，盈利稳定性好，未来毛利率有望稳定在32%。2）政策利好不断推动公司市值管理动力：再融资松绑、营改增、限购进一步放松，公司有望在优先股、债券、增发等多领域尝试，降低融资成本且增强市值管理诉求。  地产行业三期叠加，多方面提升公司RNAV估值。我们认为地产行业处于降息周期、销售恢复期以及政策边界突破期三期叠加阶段，各项政策均对能提升公司RNAV估值，我们上调房价年均涨幅由2%至4%、结算净利率10%至11%、下调债务融资成本由7.03%下降为6%、营改增导致实际税率由27%下降为26%，公司每股RNAV由13.8元提升至14.9元。  牛市中估值突破，龙头股RNAV折价有望消除。1）公司为上证50中唯一一个成分股，随着资本市场的逐渐开放以及个股衍生品的推出，公司作为配置型个股的优势明显；2）低估值低配置：地产行业对应15年预测PE仅9.69倍，位列所有行业里面倒数第二，公司对应15年仅6.4倍PE，在蓝筹行业轮动的大市场背景下，公司作为地产龙头具备较大上涨空间；3)消除折价，龙头估值重新超过中小地产公司：在牛市资金推动以及产业资本野蛮增持的大背景下，地产龙头的RNAV折价应该逐渐消除，目前地产蓝筹估值大幅低于中小地产股估值的情况或将改写。  投资建议：公司今年销售均价逆市上涨10%，再融资放开有利于提升公司市值管理动力，行业三期叠加多方面提升公司RNAV估值，在牛市资金推动以及产业资本增持推动中地产龙头折价有望消除，对应目前股价仍有56%的上涨空间，维持买入评级及盈利预测。我们基于行业基本面判断以及公司经营判断，将公司每股RNAV由13.8元上调至14.9元，对应目前股价仍有56%的空间，维持公司14-16年 EPS 1.22、1.49、1.77的盈利预测，目前股价对应PE别为8.1X、6.6X、5.6X，维持“买入”评级。  风险提示：销售恢复被证伪、社会流动性趋紧 基础数据: 2014年09月30日 每股净资产（元） 5.15 资产负债率% 80.32 总股本/流通A股(百万) 10730/10730 流通B股/H股（百万） -/- 一年内股价与大盘对比走势： 相关研究 《保利地产(600048)——低估值蓝筹吸引力大增》 2014/12/08 《保利地产(600048) 10月销售点评——销售业绩彰显龙头实力、沪港通开通受益》 2014/11/10 证券分析师 韩思怡 A0230513060002 hansy@swsresearch.com 研究支持 陈天诚 A0230113080001 chentc@swsresearch.com 联系人 齐东 (8621)23297818×7260 qidong@swsresearch.com 地址：上海市南京东路99号 电话：（8621）23297818 上海申银万国证券研究所有限公司 http://www.swsresearch.com 本公司不持有或交易股票及其衍生品，在法律许可情况下可能为或争取为本报告提到的公司提供财务顾问服务；本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的上市公司所发行的证券或投资标的，持有比例可能超过已发行股份的1%，还可能为或争取为这些公司提供投资银行服务。本公司在知晓范围内履行披露义务。客户可通过compliance@swsresearch.com索取有关披露资料或登录www.swsresearch.com 信息披露栏目查询。客户应全面理解本报告结尾处的"法律声明"。 上市公司 公司研究/深度研究 证券研究报告 房地产 2014年12月30日 保利地产 (600048) ——上调RNAV、地产龙头折价应消除 报告原因：强调原有的投资评级 买入 盈利预测: 单位：百万元、元、%、倍 维持 营业 收入 增长率 净利润 增长率 每股收益 毛利率 净资产收益率 市盈率 EV/ EBITDA 市场数据： 2014年12月30日 2013 92,356 34 10,747 27 1.51 32.2 20.8 6 7 收盘价（元） 9.84 14Q1-Q3 52,215 18 6,080 32 0.57 33.6 11.0 一年内最高/最低（元） 10.3/4.83 2014E 112,667 22 13,061 22 1.22 32.5 21.0 8 上证指数/深证成指 3166/10722 2015E 139,172 24 15,945 22 1.49 32.1 21.7 6 市净率 1.9 2016E 168,087 21 18,983 19 1.77 32.0 22.4 5 息率（分红/股价） 2.99 注：“市盈率”是指目前股价除以各年业绩;“净资产收益率”是指摊薄后归属于母公司所有者的ROE; 流通A股市值（百万元） 105581 注：“息率”以最近一年已公布分红计算 投资要点：  公司盈利稳定性最好，行业政策利好不断。1）盈利稳定性好：公司产品布局合理（78%一二线城市）、结构健康（92%中小户型住宅）和去化策略得当，销售均价逆市涨10%，盈利稳定性好，未来毛利率有望稳定在32%。2）政策利好不断推动公司市值管理动力：再融资松绑、营改增、限购进一步放松，公司有望在优先股、债券、增发等多领域尝试，降低融资成本且增强市值管理诉求。  地产行业三期叠加，多方面提升公司RNAV估值。我们认为地产行业处于降息周期、销售恢复期以及政策边界突破期三期叠加阶段，各项政策均对能提升公司RNAV估值，我们上调房价年均涨幅由2%至4%、结算净利率10%至11%、下调债务融资成本由7.03%下降为6%、营改增导致实际税率由27%下降为26%，公司每股RNAV由13.8元提升至14.9元。  牛市中估值突破，龙头股RNAV折价有望消除。1）公司为上证50中唯一一个成分股，随着资本市场的逐渐开放以及个股衍生品的推出，公司作为配置型个股的优势明显；2）低估值低配置：地产行业对应15年预测PE仅9.69倍，位列所有行业里面倒数第二，公司对应15年仅6.4倍PE，在蓝筹行业轮动的大市场背景下，公司作为地产龙头具备较大上涨空间；3)消除折价，龙头估值重新超过中小地产公司：在牛市资金推动以及产业资本野蛮增持的大背景下，地产龙头的RNAV折价应该逐渐消除，目前地产蓝筹估值大幅低于中小地产股估值的情况或将改写。  投资建议：公司今年销售均价逆市上涨10%，再融资放开有利于提升公司市值管理动力，行业三期叠加多方面提升公司RNAV估值，在牛市资金推动以及产业资本增持推动中地产龙头折价有望消除，对应目前股价仍有56%的上涨空间，维持买入评级及盈利预测。我们基于行业基本面判断以及公司经营判断，将公司每股RNAV由13.8元上调至14.9元，对应目前股价仍有56%的空间，维持公司14-16年 EPS 1.22、1.49、1.77的盈利预测，目前股价对应PE别为8.1X、6.6X、5.6X，维持“买入”评级。  风险提示：销售恢复被证伪、社会流动性趋紧 基础数据: 2014年09月30日 每股净资产（元） 5.15 资产负债率% 80.32 总股本/流通A股(百万) 10730/10730 流通B股/H股（百万） -/- 一年内股价与大盘对比走势： 相关研究 《保利地产(600048)——低估值蓝筹吸引力大增》 2014/12/08 《保利地产(600048) 10月销售点评——销售业绩彰显龙头实力、沪港通开通受益》 2014/11/10 证券分析师 韩思怡 A0230513060002 hansy@swsresearch.com 研究支持 陈天诚 A0230113080001 chentc@swsresearch.com 联系人 齐东 (8621)23297818×7260 qidong@swsresearch.com 地址：上海市南京东路99号 电话：（8621）23297818 上海申银万国证券研究所有限公司 http://www.swsresearch.com 本公司不持有或交易股票及其衍生品，在法律许可情况下可能为或争取为本报告提到的公司提供财务顾问服务；本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的上市公司所发行的证券或投资标的，持有比例可能超过已发行股份的1%，还可能为或争取为这些公司提供投资银行服务。本公司在知晓范围内履行披露义务。客户可通过c