中国 | 2019年仲量联行绿色金融与地产白皮书 目 录1.摘要 32.解读绿色金融与绿色地产 4政策引导下绿色金融体系成型 4绿色金融在房地产投资中将愈加重要 6房地产企业打开绿色融资新思路 83. 肩负企业社会责任同时，发掘绿色建筑投资价值 13仲量联行联合GRESB探讨绿色建筑投资风向 13从绿色资产的投资价值发掘“绿色超额回报” 19地产基金投资视角：以IRR呈现市场表现与投资者期望 224. 着力绿色建筑认证与物业管理的投资“标签” 24绿色地产投资“首”则——绿色与健康建筑认证 24租户视角： 仲量联行“双铂金”上海办公室的可持续发展实践 28业主视角：ž甲级办公楼物业管理新标杆——广州越秀金融大厦 325.金融与科技双管齐下，共筑房地产绿色未来 35绿色金融在把资本和资源引入中国的绿色低碳经济中发挥着至关重要的作用，政策与资本双驱动下市场涌现大量绿色金融产品，中国一跃成为全球第二大绿色债券发行国，2018年共发行312亿美元符合国际定义的绿色债券，占全球发行量的18%。然而，此发行规模与中国政府对绿色建筑的增量目标及其庞大的资金需求尚有差距;不过，中国商业地产基本面强劲，外资持续涌入，增值型物业投资逐渐成市场主流，着重物业质量和高效运营的绿色建筑因其增值效益开始进入投资者视野。仲量联行在美国绿色建筑委员会USGBC的支持下，通过研究比较多个主要城市经LEED认证的办公楼与非LEED认证办公楼的租金收益与资本价值，发现中国一线城市的绿色建筑在成交和租金溢价方面均呈现略高于10%的水平。摘 要 为求更深入理解市场对绿色建筑投资的看法，仲量联行特联合GRESB向超过60家来自房地产开发商、地产投资基金等投资方代表发起问卷调查，以剖析绿色地产投资风向，调查发现：• 绿色认证对于优质资产的运营及管理具有标签效应，绝大部分的受访者认为拥有绿色建筑认证与评级是目前考虑投资绿色资产的先决因素。• 绿色资产较非绿色资产有更好的升值潜力，大部分认为在6%-10%。• 接近70%的受访者认为投资绿色资产所能达到的内部回报率（IRR）会较非绿色资产好，其中超过一半预期增加在5%以内，更有大约20%的受访者预期值在6－10%。我们再根据市场数据，从地产投资基金的角度出发，对绿色与非绿色资产在当前市场上所能达到的IRR进行深入评估与分析，发现绿色资产的IRR比起非绿色资产平均高出2.5%-2.8%，研究结果和大部分被访者认为IRR增加5%以内的预期相符。对IRR预期更高的投资者来说，尽管以上的研究结果不一定能产生绝对的吸引力，但正面的回报率对于基金投资决策仍有其战略意义。我们认为现阶段的评估模型不一定充分反映绿色建筑的价值，且可通过更好的成本把控、市场定位与招商等举措，提升资产表现及其投资回报率，具体操作可对标行业最佳实践案例。我们建议为绿色资产投资构建更全面的可持续发展投资管理体系，利用金融和科技手段加大推进绿色建筑的发展，围绕智能物业管理、创新评估模式及绿色建筑认证三大方针，提升绿色建筑在资本市场的投资价值，助力中国绿色地产蓬勃发展。仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力，发掘价值回报3 2 ႄԴܥ҂ࢲԉ下஠ӁШٻӱڨ׶ _ 激发绿色潜力，发掘价值回报 解读绿色金融与绿色地产近年来，各国政府对绿色金融的发展发出积极政策信号，市场上涌现大量相关的金融产品——绿色债券、绿色信贷和绿色资产支持证券化产品等，反映了企业与投资者在发展绿色金融道路上的积极探索与实践。可以说，在给全球气候降温的大背景下，一股炽热的绿色投资氛围正在快速传播，绿色金融与地产成为中国房地产业的新风口。中国绿色金融发展大事记在中国，绿色金融受到国家政策框架自上而下的扶持。2015年4月，在中国人民银行绿色金融研究小组的基础上，正式成立中国金融学会绿色金融专业委员会，成员单位达140家。12月，中英两国共同成立G20绿色金融研究小组，并向大会提交《G20绿色金融综合报告》。与此同时，中国国家主席习近平出席巴黎气候大会开幕式时向全世界做出承诺：“中国提出将于2030年左右使二氧化碳排放达到峰值并争取尽早实现，2030年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降60%-65%。”2016年除了是“十三五”的开局之年，也称得上是绿色金融的发展元年。首先，绿色金融被写入《中国 “十三五”规划纲要》，当中明确提出“建立绿色金融体系，发展绿色信贷、绿色债券，设立绿色发展基金”；8月，中国人民银行等七部委联合印发 《关于构建绿色金融体系的指导意见》，成为全球首个系统性构建“绿色金融体系”政策框架的国家。在上述框架中，绿色金融是指为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用的经济活动，即对环保、节能、清洁能源、绿色交通、绿色建筑等领域的项目投融资、项目运营、风险管理等所提供的金融服务。同年9月，在杭州召开的20国集团峰会上，中国作为轮值主席国首次将绿色金融议题纳入议程。 此举不仅体现了中国积极推动绿色低碳经济和可持续发展的决心，更是中国在国际舞台上所承担的一份更 重要、也更具历史意义的责任。2017年3月，中国证监会发布的《关于支持绿色债券发展的指导意见》写明，绿色公司债券申报受理及审核实行“专人对接、专项审核”，适用“即报即审”政策，并且开通“绿色通道”制度安排，持续提升了企业发行绿色债券的便利性。6月，国务院推出浙江、新疆、 贵州、广东、江西五个绿色金融改革创新试验区试点，成为绿色金融体系建设地方试点不断深化的进程。往后，绿色金融在中国取得飞跃式的发展——大量的绿色金融产品涌入市场，绿色信贷、绿色债券、环境信息披露、评估认证、绿色银行评价等细化政策陆续出台。 ž如何理解绿色金融？其发展现况如何？ ž绿色建筑投资时代下，房地产和大宗交易市场将迎来何种机遇？ ž商业地产与绿色金融有何关联？绿色金融又对房企和投融资机构带来什么 影响?政策引导下绿色金融体系成型绿色经济转型最根本的成因在于地球气候已逼近不可逆转的临界点，极端气候现象在全球范围内对人类生活造成的灾害性冲击日趋严重，收紧碳排总量因此成为各国政府当务之急。为了实现人类社会经济的和谐发展，前联合国前秘书长科菲·安南先生早在2006年就发起成立负责任投资原则组织（Principal for Responsible Investing, PRI），强调将ESG （Environment, Social, Government）议题融入所有投资决策过程中，为负责任投资带来长期的回报。凭借其强大的国际影响力和号召力，截至2018年7月该组织已有来自全球50多个国家的2,000多家机构签署加入，成员机构管理的资产总规模超过82万亿美元。 银行和金融机构也就绿色及可持续银行的发展逐步加大与不同持份者的合作力度，从投资策略与监管上向绿色金融倾斜；加上关于环境、社会与治理（ESG）的信息披露亦逐步被纳入企业可持续发展的议程之中，大部分企业的投资理念开始有所转移——不再单纯地追求利润至上，而是开始讲究利润之上企业的三重底线，即除了经济责任，还有环境责任以及社会责任。中国金融学会 绿色金融专业委员会成立2015年4月 2016年9月 中国首次将绿色金融作为G20峰会重点议题2016年8月中国人民银行、财政部等七部委共同 发布《关于构建绿色金融体系指导意见》2017年6月 国务院批准五省区设立 绿色金融改革创新试验区中国人民银行与证监会联合发布 《绿色债券评估认证行为指引（暂行）》2017年12月2015年12月中国倡议、推动成立 G20绿色金融研究小组2016年3月“发展绿色金融，设立绿色发展基金” 被写入“十三五”规划纲要 2019年2月国家发改委等七部委印发 《绿色产业指导目录》2018年7月中国基金业协会提出 《绿色投资指引(试行)征求意见稿》2017年3月证监会发布 《关于支持绿色债券发展的指导意见》仲量联行绿色金融与地产白ڨ书 _ 激发绿色潜力，发掘价值回报5 4 仲量联行绿色金融与地产白皮书 | 激发绿色潜力，发掘价值回报 绿色金融在房地产投资中将愈加重要投资者类型以国内保险机构、境外长期基金和地产基金为主，投资策略非常广泛，除了追求传统核心地段资产的长期策略，近年来基于资产稀缺性加上供给侧收紧的市场环境，增值型物业投资正逐渐成为市场主流，特别是在资产升级改造方面。增值型投资旨在通过提升物业本身的质量及其运营管理以提升租金收入，并且让资本化率保持在一个稳定的水平。投资者倾向于买入能够产生稳定且灵活现金流的物业，因此重新开发及改造项目备受市场追捧。在这方面，着重物业质量、高效运营和低碳环保的绿色建筑因其增值效益，开始进入投资者的视野。通常意义上的绿色建筑，是指在建筑材料、施工工艺、运营管理、水以及室内环境治理层面，采用节能、经济、环保和资源高效利用的方式，让建筑在全寿命周期里降低建筑对环境的影响，提高建筑的经济效益和环境友好性，注重 资料来源：仲量联行资本市场研究部资料来源：仲量联行资本市场研究部投资者首选地亿元人民币，同比增长106%同比 137%成交总额成交总额占1,71045%775亿元首先，从基本面来看，2018全年中国房地产投资市场的交易额为1977亿元人民币，但截至2019年上半年就已经达到约1710亿元人民币，同比增长137%。其中上海仍然是最主要的投资目的地，今年上半年交易总额达到775亿元人民币，占整体市场的45%，同比增长106%。从2013年开始，我们发现外资在全球资产配置当中，中国一线城市和香港逐渐成为亚太战略重要部分，2018年占比已经达到53%。虽然内资一直保持活跃，但从境外资金流入的情况来看，能看出有后来居上之势。以上海为例，2018年外资投资达到780亿人民币，而2019年第一季度就已录得超过300亿人民币的交易额，其中外资比重达到51%，与内资平分秋色，凸显了中国商业地产市场的国际资本吸引力。“健康”、“适用”、“高效”。世界银行曾预测，到2030年前全球要实现节能减排的目标，70%的减排潜力在建筑节能方面。中国建筑节能协会发布的《中国建筑能耗研究报告（2017年）》亦显示，2015年中国建筑能源消费总量就达到了8.57亿吨标准煤，占全国能源消费总量的20%。可见，推行建筑节能，大力发展绿色建筑成为推动中国绿色低碳经济的重要一环。政策面上，2016年发布的《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》规定：到2020年，实现城镇新建建筑中能效水平比2015年提升20%，绿色建筑面积比重超过50%，绿色建材应用比重超过 40%。在政策的引导下，全国各省份相继出台各具特色的总体发展目标，全力执行绿色建筑标准。多部委亦积极推动并鼓励利用绿色金融工具在绿色地产项目进行融资试点。譬如2016年，国家发改委印发的《绿色债券发行指引》就0%10%20%30%40%50%60%70%2016201720182019上半年内资外资明确将绿色城镇化项目（包括绿色建筑发展、既有建筑节能改造、海绵城市建设、智慧城市建设、绿色生态城区等）列为重点支持项目。随着绿色建筑政策的落地实施，以及部分先行房企成功塑造的可持续发展形象，尤其是港资房企（如太古、新鸿基、新世界等），绿色建筑开始受到更多同行的关注。与此同时，近年来许多国家主权基金或养老基金、保险公司等，其内部投资指引开始出现针对ESG投资的规定，譬如为外汇基金房地产组合投资时，物业的绿色认证将会是重点考虑之一。因此，在一系列政策与投资需求的持续驱动下，绿色建筑的发展存在巨大的增量，长远来说相信市场将迎来更多绿色优质资产，推动中国的甲级办公楼和大宗交易市场进入绿色投资 时代。绿色金融作为一种创新性的政策和投融资工具，能有效撬动房地产资本进入绿色地产投资领域。对持有者而言，绿色金融一般有两重意义—— 一是利用绿色金融的融资，把资金注入到绿色资产的开发，确保资产的能耗效率和环保标准符合认证要求；二是通过提升绿色资产的质量，改善资产的现金流，让资产估值得到提升后考虑退出并获取增值回报。2019年上半年中国房地产投资市场动态外资表现强劲，与内资投资比重逐渐持平中国房地产市