信用债深度专题（行业研究系列二）：以史为鉴，违约风险全面解析—房地产行业
1 / 67 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 证券研究报告·固定收益·固收深度报告 固收深度报告20191030 [Table_Main] 以史为鉴，违约风险全面解析—房地产行业信用债深度专题（行业研究系列二） 摘要： 截至目前，房地产行业共有3家债券发行主体发生过违约事件，分别为中弘控股、国购投资和华业资本。虽然违约样本较少，但依旧具有一定借鉴作用，本文将据此全方位考察房地产行业各发债主体的违约风险。 本文从主营业务分析、资产质量、负债情况、权益变化、盈利能力和现金流管理六个维度对房地产业存续期债券发行主体进行统一分析，提供每个维度风险较高者名单，以供投资者借鉴。风险最高的主体为亿达发展有限公司、上海市北高新股份有限公司、五矿地产控股有限公司、北票市建设投资有限公司和荣安地产股份有限公司，投资者应跟踪公司现金流情况，预防违约发生。 主营业务维度：北票市建设投资有限公司和顺发恒业有限公司2018年的第一大主营产品占比超过80%，同时出现大幅下降；重庆渝开发股份有限公司和冠城大通股份有限公司土地储备占全年销售面积的比例分别达10.10和16.25；冠城大通股份有限公司去化率仅3.74%。 资产质量维度：九江市置地投资有限公司、广安经济技术开发区恒生投资开发有限公司、湖南华侨城文旅投资有限公司和郑州牟中发展投资有限公司应收账款占比较高且发生较大变化；华鑫置业(集团)有限公司2018年存货变化率高达2,138.01%，主要系公司2018年增加98.63亿元侨高地块土地储备所致；深圳市彩生活服务集团有限公司商誉占比较高且变化较大。 负债维度：安顺渝坤房地产开发有限公司2018年资产负债率已达90.51%；亿达发展有限公司和凯华地产(中国)集团有限公司流动比率较低且降幅较大；铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司现金与短期借款比值仅8.5%；泰州市姜堰区鑫源建设有限公司和南京六合经济技术开发总公司借款减少超过60%。 其他：侨鑫集团有限公司和深圳香江控股股份有限公司资本公积金大幅下降；绍兴柯桥经济开发区开发投资有限公司和华鑫置业(集团)有限公司经营性现金流出现大幅下滑。 风险提示：关注短期市场波动、谨防各维度表现较差企业的违约风险。 证券分析师 李勇 执业证号：S0600519040001 010-66573671 liyong@dwzq.com.cn 研究助理 侯静 010-66573671 houj@dwzq.com.cn 研究助理 付昊 010-66573671 fuh@dwzq.com.cn [Table_Report] 相关研究 1、《固收点评20191028：价格低位拖累盈利，库存去化将近底部》2019-10-28 2、《固收周报20191027：CPI高企长端承压，关注联储货币政策》2019-10-27 3、《可转债周报20191027：历史最大规模可转债发行，关注可转债投资机会》2019-10-27 4、《信用风险及关注信息周报20191027：风险信息周报（2019.10.21 -2019.10.27）》2019-10-27 5、《固收周报20191027：国开券置换招标重来，货币政策超预期收紧》2019-10-27 [Table_Author] 2019年10月30日 2 / 67 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 固收深度报告 内容目录 1. 违约事件简述 .................................................................................................................................. 6 1.1. 中弘控股 ................................................................................................................................ 6 1.1.1. 存续债券 ...................................................................................................................... 6 1.1.2. 评级调整 ...................................................................................................................... 6 1.1.3. 估价变化 ...................................................................................................................... 7 1.2. 国购投资 ................................................................................................................................ 7 1.2.1. 存续债券 ...................................................................................................................... 8 1.2.2. 评级调整 ...................................................................................................................... 8 1.2.3. 估价变化 ...................................................................................................................... 9 1.3. 华业资本 ................................................................................................................................ 9 1.3.1. 存续债券 ...................................................................................................................... 9 1.3.2. 评级调整 .................................................................................................................... 10 1.3.3. 估价变化 .................................................................................................................... 10 2. 主营业务分析 ................................................................................................................................. 11 2.1. 房地产发展战略 .................................................................................................................. 13 2.1.1. 中弘控股 .................................................................................................................... 13 2.1.2. 样本企业分析 ............................................................................................................ 15 2.2. 区域政策 .............................................................................................................................. 15 2.2.1. 中弘控股 .................................................................................................................... 15 2.2.2. 国购投资 .................................................................................................................... 16 2.2.3. 华业资本 .................................................................................................................... 17 2.2.4. 样本企业分析 ............................................................................................................ 17 2.3. 业务转型 .............................................................................................................................. 17 3. 资产质量 ........................................................................................................................................ 18 3.1. 应收账款 ..................
