中央政治局第十次集体学习内容点评：政策思路重大转变,多层次增供给保证住有所居

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 1 房地产行业 行业研究/动态跟踪报告 报告摘要：  以抑房价为导向的政策思路转向以住有所居为导向的政策目标 10月29日下午中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，由中共中央总书记习近平主持。从习近平的讲话中我们可以清晰的看到地产调控思路的转变。讲话中确定房地产的政策目标是要实现人民群众住有所居，中高端需求靠市场，低端保障靠政府。而通篇讲话中未提及房价和调控，对于地产的政策目标由抑房价彻底转向为住有所居，对应的细化思路就是有抑制需求向结构性的改善供给转变。  首次将住房供应体系建设提升到与住房保障建设同等的地位 “总的方向是构建政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，这是首次将住房供应体系建设提升到与住房保障建设同等的地位，预示着未来的政策思路以有序、有效、有度的增加供给为主。同时强调坚持市场化改革方向才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。进一步确定部分中高端住房产品终将走向市场化的大方向。只有中高端住房市场化才可以真正做到反哺低端市场，具体做法可以有两种，一是现有的中高端住房土地招拍挂时配建保障房，让开发商承担一部分保障房成本；二是增加中高端住房税收，通过财政补贴保障房建设。 而保障房方面仍大力推进以公共租赁住房为主的保障房建设和棚户区改造，符合住有所居的合理政策目标，而非类似住有其所这样的不现实、不合理的目标。  未提及进一步扩大房产税试点，存量房房产税的征收不具备政策基础 讲话中为提及进一步扩大房产税试点，在目前土地批租制下开征存量房的房产税是不合逻辑的。而讲话中提到增加住房供给的同时，把调节人民群众住房需求放在重要位置，调节措施上一线城市交易环节税费小幅提升是大趋势，同时辅以增量房产税试点。  看好地产中医疗法的长期效果，继续推荐地产板块 我们异常坚定的看多地产板块，保障的缺失和市场的过度干预是房地产行业的本质问题，而新的政策着力于做好保障和市场化推进并举，把准了脉。而具体建设公租房和改善供给则是用对了药，政策不再头痛医头脚痛医脚，我们坚定看好未来一二线城市房地产行业的景气周期持续，坚定推荐优质的可以做大做强的上市公司，推荐深振业、南国置业、华夏幸福、香江控股、招保万金、华侨城、中天城投等。  风险提示： 成交量下降；银行资金过于紧张而停止按揭贷款。 盈利预测与财务指标 重点公司 现价 EPS PE 评级 20131017 2012 2013E 2014E 2012 2013E 2014E 万科 9.07 1.14 1.48 1.86 8 6 5 强烈推荐 保利地产 9.61 1.18 1.48 1.92 8 6 5 强烈推荐 招商地产 23.49 1.93 2.35 3.16 12 10 7 强烈推荐 荣盛发展 12.34 1.15 1.51 1.99 11 8 6 强烈推荐 南国置业 8.50 0.46 0.70 1.00 18 12 9 强烈推荐 金融街 5.32 0.75 0.87 1.07 7 6 5 强烈推荐 金科股份 10.85 1.10 1.41 1.81 10 8 6 强烈推荐 深振业A 4.83 0.48 0.57 0.71 10 8 7 强烈推荐 苏宁环球 5.79 0.42 0.58 0.82 14 10 7 强烈推荐 亿城股份 3.59 0.27 0.40 0.40 13 9 9 强烈推荐 京能置业 5.05 0.37 1.15 0.57 14 4 9 强烈推荐 卧龙地产 3.11 0.10 0.22 0.35 31 14 9 强烈推荐 资料来源：民生证券研究院整理 政策思路重大转变，多层次增供给保证住有所居 —中共中央政治局第十次集体学习内容点评 民生精品---动态跟踪报告/房地产行业 2013年10月31日 推荐 维持评级 行业与沪深300走势比较 分析师 分析师：肖肖 执业证书编号：S0100511070001 电话：(86755)2266 2081 Email：xiaoxiao@mszq.com 分析师：赵若琼 执业证书编号：S0100511010006 电话：(8610)8512 7648 Email：zhaoruoqiong@mszq.com 相关研究 2、《民生地产国五条后续跟踪系列报告 20130602——新房成交再度小幅回升，地王频现或引重点管控》 3、《民生地产国五条后续跟踪系列报告2013.8.14——再融资预期更加强烈，支持刚需已现端倪》 4、《民生地产政策跟踪系列报告20130905——8月销量回升明显，调控政策区域分化明显》 5、《民生地产政策跟踪系列报告 20130911——再融资推进速度加快，有条件放开可期》 6、《民生地产政策跟踪系列报告20130917——REITs或随长效机制推出，调控更趋市场化》 7、《民生地产政策跟踪系列报告 20131017——央行表态支持首套购房需求》 8、《北京自住型商品住房政策点评报告 20131023低中高端需求分别管理，或可复制推广》 动态跟踪报告/房地产行业 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 附表1：中央政策及官员言论 时间 代表 内容 住建部部长姜伟新：国五条执行一段时间后再看成效 国五条的效果需要执行一段时间再看成效。商品房预售制度短期内不会取消。 财政部副部长朱光耀：房产税试点尚无时间表 财政部正按照国务院的要求，考虑房产税扩大试点问题，也在征求各个城市的意见，目标是稳定房价，目前尚无时间表。同时表示目标国五条中税收方面的措施为了控制房屋的转卖，目标并不指向第一套房的交易。 住建部副部长齐骥：国五条细则本意是打击投资投机需求，保护刚需 住建部对各地房价调控目标没有指导意见，但要求保持房价基本稳定。针对国五条的调控文件，一个星期内会有详细的信息解读，各地方的调控目标需要个地方政府制定发布，预计三月底地方政府细则出台。20%征收个税本意是打击投机，不是伤及刚需。40个城市的住房信息联网已经完成，今年还会有更多城市加入。今年630万套保障房各地都已经落实。 住建部政策研究中心副主任王钰林：调控不会半途而废 中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。 财政部、住建部、国税总局：正在制定执行细则保护刚需 三部门联合制定包括“保护刚需”在内的国五条执行细则的落实方案。除保留了居住满5年且为唯一自住房产出售免征个税的优惠政策外，还有望包括按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收售房个税的空间。中央部门对此只做原则性规定，地方政府将制定具体实施征收技术方案。 银监会主席尚福林：将出台房地产调控的信贷政策 将出台房地产调控对应的信贷政策。 住建部长称20%所得税坚决执行，房价会按调控走 住建部长姜伟新表示，要坚决执行二手房出售征20%所得税的政策，执行当中如有问题再完善。对于房价，“相信会按照国务院文件的调控趋势走”。允许各地根据自己的实际情况决定是否取消经适房。 国务院常务会议首提地产调控 新总理首次提地产调控，27日召开的国务院常务会议，研究确定今年政府重点工作的部门分工。会议指出，要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。 国务院常务会议：要求落实保障房任务 继续实施和用好积极的财政政策和稳健的货币政策，增强政策针对性，统筹考虑稳增长、控通胀、防风险。下一阶段重点工作：（一）积极扩大国内有效需求。（二）夯实农业基础。（三）着力保障和改善民生。（四）深化改革开放。（五）有效防范地方政府性债务、信贷等方面存在的风险。 住建部牵头房产税扩围，建立住房调控长效机制 包括住建部在内的相关部委，正在按照国务院有关工作的部署，研究下一阶段房地产调控的“方向、方式和方法”。在严格执行现有调控政策的基础上，通过市场化手段理顺房地产市场供需关系已经成为基本的方向，而房产税则是“长效机制”组成的核心部门。 2013.6.26 国务院常务会议：加快棚户区改造 李克强6月26日主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，继续做好房地产市场调控。业内人士指出，在新型城镇化不断深入背景下，再提棚户区改造，表明支持力度，不排除下半年出台有关棚户区改造的具体细化政策。今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围。 2013.6.28 证监会澄清：房企融资政策并未改变，上市房企再融资审核放松传闻不属实 证监会发言人表示，根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知、2013年关于继续做好房地产市场调控工作通知等规定，对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业将暂停上市。 2013.7.30 中央政治局会议：促进房地产市场平稳健康发展 中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。会议指出，积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展； 2013.9.5 财政部部长楼继伟接受采访：个税改革或将按揭贷款纳入抵扣因素 财政部部长接受采访时表示，分别就当前市场关注的地方债、“营改增”等问题给出了自己的看法，并提出个人所得税下一步将朝着综合与分类相结合的方向改革，在对部分所得项目实行综合计税的同时，将按揭贷款等情况记入抵扣因素。 2013.9.6 证监会新闻发布：房企再融资递交材料操作方案已定 对房地产行业上市公司以及募集资金投向涉及住宅房地产开发业务的再融资申请，一律就其用地情况征求国土资源部的意见，对于房地产行业上市公司以及募集资金投向涉及商品房开发项目的再融资申请，其商品房开发行为需住房城乡建设部进一步检查认定的，证监会将征求住房城乡建设部意见。报送再融资申请文件时，应出示企业专项自查报告，及中介机构专项核查意见等文件。明确了公司在再融资方面的具体操作流程。 2013.10.16 央行发言人答记者问 将密切跟踪监测个人住房贷款市场变化情况，加强与相关部门的协调配合，鼓励和引导金融机构进一步改进和完善住房金融服务，积极支持保障性安居工程、中小套型普通商品住房建设和居民家庭首套自住购房需求，促进房地产市场持续稳定健康发展。 动态跟踪报告/房地产行业 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 2013.10.29 中共中央政治局第十次集体学习 中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。各级党委和政府要加强组织领导，落实各项目标任务和政策措施，努力把住房保障和供应体系建设办成一项经得起实践、人民、历史检验的德政工程。 资料来源：民生证券研究院整理 附表2：地方政府调控细则 地方政府 具体内容 山东烟台市福山区 3月4日烟台市福山区率先按照差额20%征收个税，却在执行一天后紧急叫停。该区地税局紧急开会研究后决定，恢复原先按照总额1%的方式核定征收个税。 北京市地税局 3月4日北京市地税局内部下发文件，要求在新的实施办法出台前，对能够提供购房发票的按买卖差额征收20%个人所得税，对不能提供发票的，按房产交易全值的1%征收个人所得税。新的实施办法正在紧张制定中。 深圳国土部“限涨令” 要求2013年新盘成交均价月度环比零增长。 郑州郑东新区已执行