中国房地产：2014年业绩超越预期

2013年10月31日行业报告中国属性改善不变2014年难以超越期望欧洲投资者对2014年的展望在上周与欧洲投资者的会面中，我们感到他们对2014年的房地产业变得更加谨慎。大多数投资者认为2014年可能不如2013年好，但他们仍预计两笔交易量都会增长和房地产价格。保持谨慎态度的一些关键原因是：1年初至今房地产价格持续上涨。特别是，主要城市的价格上涨步伐不断加快，这令股票投资者感到担忧，尽管新政府热衷于集中解决供应链结构性问题的供应方政策，但中央政府仍可能宣布一些短期降温措施。房地产市场。2尽管11月11日至12日的十八届三中全会将重点讨论结构改革措施，但大多数投资者预计，对于“土地改革”这一最重要的主题，将不会宣布具体的可采取行动的要点，只有蓝色打印。3开发商今年大举收购土地，推高了土地价格，最终可能压缩利润率。对于开发人员来说，这可能证明是自毁的。从积极的方面来看，由于2013年迄今大多数开发商的销售强劲，未来两年的盈利可见性和增长前景有所改善。因此，我们认为2014年将是盈利改善但合约销售势头更为温和的一年。我们认为，投资者将不得不权衡这两个关键的积极和消极因素。我们的观点：进入第三届全体会议的最新消息表明，政府的政策可能会发生根本性的转变，转向供给侧管理，土地改革和财产税，以解决房地产价格持续高企的结构性问题。更重要的是，似乎对短期房地产价格走势的担忧不大。因此，进一步采取需求侧紧缩措施的可能性不大。这意味着2014年交易量和房地产价格将继续增长，尽管增速将放缓。也就是说，我们更担心2014年销售增长可能会放缓，从而导致一些开发商无法达到投资者的销售预期。减少可能来自公司特定的因素，特别是与可售资源相关的限制（即建筑无法赶上销售）以及价格和销量增长的更为温和的环境。本报告由ACL Securities Co.，Ltd.编写，与法国巴黎银行共同发行。我们的研究可在Thomson One，Bloomberg，TheMarkets.com，Factset和http://eqresearch.bnpparibas.com上获得。请与您的销售人员联系以获取授权。请参阅背面的重要通知。由非美国经纪人准备：铅分析公司名称此材料已获美国分销。可以在第4页的附录中找到分析人员认证和重要披露李伟烈张国荣+852 2825 1105+852 2825 1812 李伟烈中国房地产2法国巴黎银行2013年10月31日欧洲投资者如何定位迄今为止，今年以来，欧洲投资者大多是非常有选择性的，只对合同销售增长趋势显着且业绩良好的开发商敞口。传统上，投资者的核心持股包括中国海外发展有限公司和华润置地，但现在他们的头寸已经转移到年初至今股价表现优于大市的公司，例如世茂房地产和碧桂园。我们的建议鉴于高增长预期和合理估值，我们建议投资者削减世茂和碧桂园的头寸。我们建议投资者收集中海外（688 HK;买入; CP：23.85港元，目标价：31.40港元），以了解其资产注入的故事;同时推荐敏捷房地产（3383 HK;买入; CP：9.24港元，目标价：11.55港元）。以及绿城中国控股（3900 HK；买入； CP：15.04港元，目标价：19.60港元），原因是其便宜的4倍2013年预期市盈率和改善的2014年销售势头。图表1：9月至9月的平均销售价格增长率与2012年可支配收入增长率（基于NBS 70个城市的价格指数）(%)8.06.04.02.00.0(2.0)(4.0)(6.0)(8.0)(10.0)(12.0)5.74.4 4.22.3 2.12(0.9)(1.5)(1.8)(2.2)(2.3)(2.5)(2.5)(3.2)(3.8)(3.9)(4.1)(4.6)(4.6)(4.7)(4.7)(4.8)(5.3)(5.3)(5.3)(5.7)(5.8)(5.8)(6.0)(6.2)(6.2)(6.5)(7.3)(7.4)(7.5)(10.2)资料来源：国家统计局图表2：环比增长或下降的城市数量（基于70个城市的价格指数）（无80706050403020100资料来源：国家统计局s）政策收紧政策收紧重申紧缩政策686765636253 54 5366 651月7日3月7日5月7日7月7日9月7日9月7日1月08日3月8日5月08日7月8日08年9月8日11月9日09年3月9日5月9日9月9日09 Nov-09 Jan-1 Mar-10 May-10 Jul-10 Sep-10 Nov-10 Jan-11 Mar-11 May-11 Jul-11 Sep-11 Nov-11 Jan-12 Mar-12 May-12 Jul-12 Jul 12月12日-12月11日-12月1月13日3月13日5月13日7月13日13年9月广州深圳上海厦门北京北京杭州沉阳郑州呼和浩特南宁太原福州南京西宁天津贵阳石家庄长沙青岛哈尔滨西安长春济南大连宁波南昌武汉银川乌鲁木齐成都重庆合肥昆明兰州海口 李伟烈中国房地产3法国巴黎银行2013年10月31日45.437.733.427.525.623.924.826.520.020.318.914.011.88.31.63.42.0(15.5)附表3：销售价值与可售资源实用销售值资源区域开始区域开始销售价值销售价值隐含销售率实用的资源销售价值在开始时隐含销售通过率的销售价值20122013E2013E2013E2013E2013E2013E2014年2014年2014年2014年（人民币b）（人民币b）平方米（人民币b）（人民币元b）升（y-y％）(%)（人民币b）（人民币b）升（y-y%)(%)（一种）（B）（C）（D）=（C）/（A）（A）+（B）-（C）（E）COLI *100.0160.010.8176.8130.83182206.0170.03083华润置地52.295.08-8.5105.567.63071132.987.93066盼望40.185.06.071.547.11755109.461.23056世茂46.191.08.096.067.04574120.0100.55084绿城55.4136.06.0117.758.1543195.575.63039敏捷33.179.25.959.537.01247101.748.13047碧桂园47.6105.012.4125.286.38182143.9112.13078恒大92.3203.022.0127.599.5849230.9129.43056克格勃12.226.01.520.615.9306130.719.12062保利地产23.442.04.039.228.1206753.036.63069瑞安房地产5.713.00.0-10.99083a13.020a富力32.270.06.072.739.32256103.451.13049*除COLI以外的所有数据均为按比例估算的数据来源：公司数据，法国巴黎银行估算图表4：年初至今的住宅交易量（平方米）渣油销售面积（LHS）同比变化（RHS）1,2001,000800600400200(%) 50403020100(10)01996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012截至9月(20)资料来源：国家统计局； CEIC图表5：中国开发商的估值比较股票记录最后----------市盈率----------历史。平均-1SD ---------- P / B ----------历史平均+ 1SD净负债率价钱2013E2014年2013E2014年2013E2013E（港元）（X）（X）（X）(%)（X）（X）（X）(%)(%)(%)敏捷购买9.344.94.39.63.90.80.71.71.965.95.1中国南方城市购买2.225.64.29.63.90.80.81.71.931.55.3科力购买24.3510.48.59.65.01.91.61.52.630.51.9华润置地购买23.3516.513.714.46.31.61.51.01.856.31.8碧桂园购买5.559.38.211.03.01.81.61.62.346.23.7恒大降低3.655.55.46.02.70.90.71.01.382.4-法兰西·普蒂购买2.679.99.014.58.10.70.60.70.949.82.0绿城购买15.864.54.15.92.71.10.90.81.143.14.4广州富力购买13.46.35.79.13.51.11.01.62.791.86.4克格勃保持5.175.85.46.32.10.70.60.71.265.53.5盼望购买13.489.68.310.37.61.51.31.92.243.22.1聚甲醛降低4.947.26.89.96.80.60.50.60.880.73.5世茂保持20.29.68.68.44.21.21.11.42.156.83.7瑞安房地产购买2.6925.022.29.96.80.40.40.60.868.32.87.86.81.11.0资料来源：彭博社；法国巴黎银行（BNP Paribas）预估 李伟烈中国财产4法国巴黎银行2013年10月31日免责声明附录适用于非美国经纪人（首席分析师公司名称）ANALYST（S）的免责声明和披露法国巴黎银行（亚洲）有限公司的Wee Liat Lee，+852 2825 1105，weeliat.lee@asia.bnpparibas.com。法国巴黎证券（亚洲）有限公司的Ronney Cheung，+852 2825 1812，ronney.cheung@asia.bnpparibas.com。在本报告中指定的分析师或策略师（在本报告中均称为分析师）证明：（i）本报告中表达的所有观点均准确反映了分析师在以下方面的个人观点：本报告中提及的所有主题证券，公司或发行人； （ii）分析师薪酬的任何部分都没有，现在或将直接或间接与研究分析师在此表达的具体建议或观点有关。本免责声明中提到的分析师由法国巴黎银行证券的一家非美国关联公司聘用，未根据纽约证券交易所和/或FINRA法规进行注册/认证.FINRA规则和其他司法权区要求在美国进行的重要披露“法国巴黎银行”是法国巴黎银行集团全球银行业务和市场业务的营销名称，本报告的任何部分均未由法国巴黎银行证券公司（美国）人员编制，并且根据NASD规则2711被视为第三方联盟研究。以下披露涉及本研究报告所涵盖的公司与本报告封面所确定的BNP实体，BNP Securities Corp.以及BNP Paribas集团内的其他实体（统称为“ BNP Paribas”）之间的关系。下表中的“披露”列列出了适用于本报告中已评级和/或推荐的每家公司的重要披露：重要披露下表中的“披露”列列出了适用于本报告中已评级和/或推荐的每家公司的重要披露：公司揭露（如适用）中国海外土地6敏捷财产6绿城中国控股不适用法国巴黎银行表示：1.在过去的一年中，它已经管理或共同管理了该公司的公开发行，并为此收取了费用。2.在过去的12个月中，它与该公司建立了投资银行业务关系。3.在过去的12个月中，它从该公司获得了投资银行服务的补偿。4.它希望在未来3个月内从目标公司那里获得或打算就其投资银行服务寻求赔偿。5.它实益拥有目标公司任何类别的普通股证券的1％或更多。6.它就该公司而言是证券市场。7.协助编写此报告的分析人员或个人（或其家庭成员）在该公司发行的证券中拥有财务权益。除非另有说明，否则财务权益为标的公司的普通股。8.分析人员（或其家庭成员）是该公司的高级管理人员，董事或顾问委员会成员，或已从公司获得报酬。韩国要求的重要披露下表中的“披露”列列出了已在本报告中被评级和/或推荐的适用于每家韩国上市公司的重要披露：公司股票代号价格（截至2013年10月30日收盘价）利益不适用不适用不适用不适用1.法国巴黎证券韩国有限公司