房地产行业月报：“金九”量价齐升,q4成交向下板块向上

请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告/行业月报2013年10月17日房地产 署名人：李少明 S0960511080001 010-63222931 lishaoming@china-invs.cn 参与人：张 岩 S0960513070007 010-63222861 zhangyan1@china-invs.cn 评级调整： 维持 基本资料 上市公司家数 151 总市值（亿元） 11272.56 占A股比例（%） 4.06% 平均市盈率（倍） 42.98 行业表现 （%） 1M 3M 6M 房地产 -3.862.65% -1.40上证指数 -1.726.17% -0.08 -14%-7%0%7%14%21%28%2012/102013/12013/42013/704258851612774170322129025548成交金额房地产上证指数 相关报告 《房地产行业-政府积极推地，土地市场量价齐升130个城市土地市场（2013年9月）》2013-10-16 《房地产行业-“金九”来临，成交回升-38个城市周交易报（9.9-9.15）》2013-9-16 房地产行业 中性“金九”量价齐升，Q4成交向下板块向上 投资要点： “金九”成交较好，在8月的基础上环比继续小幅回升，且同比升幅由负转正。根据中国指数研究院提供的交易数据，9月35个城市一手房成交面积环比升5%，同比升4%，较去年平均水平高15%。一线城市成交表现最为突出，地市火爆推升需求，并有蔓延至二三线城市的迹象。环比来看，一线城市成交面积上升28%，升幅明显高于二线（+5%），三四线环比下滑11%；同比来看，一线城市上升19%，升幅也明显高于二线（+2%），三四线同比持平。从1-9月一手房累计成交面积情况来看，35个城市成交同比增20%，增幅持续收窄，三四线增幅（+28%）高于二线（+19%）高于一线（+18%）。  与一手房情况一致，9月二手房成交环比也继续小幅回升。9月9个城市二手房成交面积环比升5%，同比升34%，较12年均值高70%；1-9月累计成交面积同比增86%，增幅持续收窄。  多数城市房价上涨。（1）9月15个城市均价环比8个上涨或持平，涨幅多在10%以内；同比13个上涨。（2）综合整体均价、套均面积、分区成交来看，多数一二线城市实际房价上涨。（3）从楼盘来看，网签数据显示北京楼盘去化普遍较好，多数签约去化5成以上，加推楼盘价格普遍上涨8%-15%。另外从我们草根调研情况来看，京、沪、深一线城市新推楼盘价格普涨，去化普遍较好，多数楼盘开盘即基本售罄；天津、南京、重庆等二线城市市区楼盘价格普涨，去化多数在6成以上，但郊区楼盘价格平稳，去化水平一般。  库存压力增加，虽然可售存量环比略增，但成交回升致去化时间缩短。13个城市可售面积环比升2%，同比降2%。整体去化时间10.5个月，环比、同比都有所缩短。京、沪、南京、大连去化时间低于8个月，库存较紧张。  楼市金九银十成色足，但受信贷及需求提前释放等影响，预计未来3月楼市月成交环比下降，同比在去年基数高的背景下可能持平或负增长。在经济疲软背景下，调控政策维持中性。4季度行业运行下行，中国经济疲弱及美国QE推迟至14年1月，为板块反弹提供了契机。维持行业3季度筑底，4季度在经济探底中行业估值有一定吸引力有趋势性机会等的判断。建议继续关注：A.战略清晰、资源丰富、香港公司注资启动、高增长可期的招商地产；B.业绩释放可期的低估值北京城建、北京资源丰富14年业绩40%以上增长的首开股份；C.受益环球影城低估值的中国武夷及近3年业绩处释放期的华业地产；D.受益城市群发展及城中村改造、近几年业绩有望30%增长的福星股份。E.业绩处高增长释放期、14年销售50%增长低估值的世茂股份。F.销售业绩良好的保利、荣盛、万科和资源丰富的泛海等。风险提示：美联储退出QE超预期，全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。 股票名称 12EPS 13EPS 14EPS 15EPS 12PE 13PE 14PE 15PE P/RNAV 投资评级招商地产 1.93 2.61 3.41 4.44 12 9 7 5 0.69 强烈推荐北京城建 1.23 1.60 2.11 2.64 9 7 5 4 0.41 强烈推荐泛海建设 0.17 0.35 0.57 0.87 29 14 9 6 0.51 强烈推荐保利地产 1.18 1.53 2.00 2.59 8 6 5 4 0.92 推荐 首开股份 0.72 0.74 1.19 1.23 7 7 5 4 0.38 推荐 中国武夷 0.25 0.33 0.42 0.50 37 28 22 18 0.72 推荐 华业地产 0.16 0.57 0.70 0.97 31 9 7 5 0.56 推荐 福星股份 0.86 1.02 1.35 1.77 8 7 5 4 0.38 推荐 世茂股份 1.17 1.42 1.73 2.12 9 7 6 5 0.50 推荐 资料来源：中投证券研究总部 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/37 目 录 1、住宅（或商品房）整体成交情况 .......................................................... 3 1.1 一手房成交面积 ................................................................... 3 1.2 二手房成交面积 .................................................................. 11 1.3 一手房成交均价 .................................................................. 12 1.4 一手房库存情况 .................................................................. 13 2、主要城市一手房成交情况 ............................................................... 15 2.1 一线城市 ........................................................................ 15 2.2 二线城市 ........................................................................ 16 3、主要城市二手房成交情况 ............................................................... 19 4、主要城市一手房价格情况 ............................................................... 21 4.1 一线城市 ........................................................................ 21 4.2 二线城市 ........................................................................ 23 5、主要城市典型楼盘情况 ................................................................. 32 6、主要城市一手房库存情况 ............................................................... 33 6.1 一线城市 ........................................................................ 33 6.2 二线城市 ........................................................................ 34 7、重点覆盖公司估值表 ................................................................... 35 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/37 1、住宅（或商品房）整体成交情况 1.1 一手房成交面积 图 1：14个一二线城市成交面积走势 图 2：14个一二线城市:环比升12%，同比升8% 图 3：4个一线城市：环比升28%，同比升19% 图 4：10个二线城市：环比升7%，同比升4% 图 5：12个三四线城市：环比降11%，同比持平 0 600 1200 1800 2008-01 2009-01 2010-01 2011-01 2012-01 2013-0114个重点城市一线城市二线城市万平米08年均值535 09年均值10年均值92111年均值479933 12年均值0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2008-012009-012010-012011-012012-012013-01万平米08年均值199 09年均值409 221 10年均值156 11年均值12年均值235 0 200 400 600 2008‐012009‐012010‐012011‐012012‐012013‐01万平米08年均值336 09年均值789 601 10年均值532 11年均值698 12年均值0 500 1000 1500 2000 2008‐012009‐012010‐012011‐012012‐012013‐01万平米万平米10年均值200 11年均值198 12年均值250 0 50 100 150 200 250 300 350 400 Jan‐2010Jan‐2011Jan‐2012Jan‐2013 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/37 资料来源：中投证券研究总部，中国指数研究院 注：4个一线城市：北京、上海、杭州、深圳；10个二线城市：天津、成都、南京、苏州、青岛、厦门、福州、东莞、西安、武汉；12个三四线城市：南通、唐山、镇江、三亚、汕头、中山、韶关、莆田、淮安、肇庆、三明。 表1：主要城市2013年9月住宅/商品房成交量 成交面积 成交套数 2013/9 2012/ 9 2013/ 8 12年均值 同比环比较12年均值 2013/92012/9 2013/ 8 同比环比北京 商品住宅 104 116 94 94 -10%11% 11% 9162 10015 8151 -9% 12%上海 商品住宅 142 81