亨德森·兰德（Henderson Land Dev）：实现农田价值-仅仅是开始

2013年8月22日 亚洲日报亨德森土地开发公司的业绩覆盖面超乎想象农田价值的实现-仅仅是开始EPS：▼TP：▲Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com Wayne Lee /研究分析师/ 852 2101 7165 / wayne.lee@credit-suisse.com●在前任报道分析师离开后，乔伊斯·科克（Joyce Kwock）承担了亨德森置地的报道。恒基地产报告了其1H13业绩，PBT符合我们的估计。亨德森有三大推动力：（1）香港开业；（2）实现耕地价值；（3）中国房地产业务。●恒基地产在香港的年初至今合约销售额达75亿港元。随着政府确定并确定开发“ NENT NDA”的时间表，亨德森的农田即将实现。我们估计农田的可实现价值（基于DCF）为每股2.74港元。●2013年上半年来自中国的租金收入同比增长24％，占总租金收入的18.5％（2012年上半年：17.0％）。强劲的租金调升和新竣工将推动进一步增长。●我们将每股资产净值回升至2.74港元，将每股资产净值由89.74港元上调至90.72港元。由于我们提高了Double Cove项目的成本，我们将2013-15财年每股收益预测下调了-9％/ + 2％/-12％。我们的目标价为HK $ 68.04。自2H13以来估计为16亿港元）。除了持续销售The Reach（未售出29％）外，我们计划在2H13启动四个新项目，我们认为这将保持其强劲的销售势头到2H。实现耕地价值–这仅仅是开始：随着政府确定并确认开发“ NENT NDA”的时间表，即将在资产负债表上以每平方呎200港元（土地面积）评估的Henderson农田即将变现。我们估计2016财年的耕地可实现价值（基于DCF）为2.74港元/股。从这里进一步的上行空间将是最终确定“洪水桥新发展区”的发展计划，该计划目前处于公众咨询阶段。像NENT NDA一样最终确定后，Henderson Land可以量化符合土地交换条件的土地面积/恢复现金补偿，将进一步实现亨德森置地的农田价值。图1：通过“ NENT NDA”实现农田价值 汉德逊土地在新南威尔士州的耕地保密协议土地面积（平方呎）DCF（百万港元）符合原地资格的土地面积交换900,0005,698土地可以通过现金补偿恢复为公共用途1,800,0001,591注1：ORD / ADR = 1.00。注2：亨德森土地开发有限公司是一家投资控股公司。通过其子公司，它以房地产集团的形式运营，重点是香港和中国大陆。其核心业务包括房地产开发和房地产投资。通过三个关键驱动因素变得强大：恒基兆业公布1H13业绩，PBT符合我们的预期，但核心利润为11％价值实现（百万港元）7,289价值的实现（港币/元分享）2.74资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。中国房地产业—日益重要：2013年上半年来自中国的租金收入同比增长24％，占总租金收入的18.5％（2012年上半年：17.0％）。北京的WFC和上海的Henderson Metropolitan进行了强劲的租金调整，再加上即将在上海建成的“ Henderson 688”，将在未来几年推动进一步的增长。运营实力和估值不匹配；假设覆盖范围为OUTPERFORM：我们将每股资产净值回升至2.74港元，并更新了净债务，将每股资产净值从89.74港元上调至90.72港元。考虑到其三个主要推动因素的力量，较其资产净值折让49％是不合理的。我们预计折价将收窄，或董事长恢复股票回购。由于我们提高了双湾项目的成本，我们将2013-15财年每股收益预测下调了-9％/ + 2％/-12％。我们的目标价为HK $ 68.04（原价HK $ 67.31），较新资产净值HK $ 90.72折让25％。 图2：Henderson Land的1H13结果分析低于我们的预期，主要是由于税收高于预期。已宣派的中期股息每股0.32港元（2012年上半年：0.32港元）有效考虑到2013年3月每10股送1股红股，同比增长10％。除联营公司中华煤气（HK＆China Gas）外，亨德森置地有三大推动力：（1）即将在香港推出的土地；（2）实现其农田价值；以及（3）中国房地产业务。在香港启动，并将持续到2H13：恒基地产年初至今的发展势头最强劲，在香港的年初至今合约销售额达75亿港元（2013年上半年为58.9亿港元）资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。披露附录包含分析认证和非美国分析的状态。我们披露：瑞士信贷与研究报告中所涉及的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。bbg / RIC12香港/ 0012.HK等级（上一个等级）O（O）已发行股票（百万）2,683.55每日交易量-600万平均（百万）4.7日交易价-600万平均（百万美元）28.9自由浮动(%)38.0大股东李兆基(61.64%)价格（22金TP（上一个TP美东时间。锅。 ％ C52周最高买入价上限（HK $g 13，HK $）46.20HK $）68.04汞至TP 47（港元）54.0 -/美元$bn）124.0/表演Ë1M 3M1200万绝对（％）相对（％）(6.0) (10.7)(5.9)(7.5)8.5(1.6)年12 / 11A12 / 12A12 / 13E12 / 14E12 / 15EEBITDA（百万港元）4,5475,2999,9438,83212,252净利润（百万港元）5,5607,09810,00910,38512,020每股盈利（港元）2.412.973.813.964.58-从上一个更改。每股收益（％）不适用不适用(9)2(12)-共识每股收益（港币）不适用不适用3.153.263.59每股收益增长（％）3.223.528.23.815.7市盈率（x）19.215.512.111.710.1股息收益率（％）2.22.32.32.32.3EV / EBITDA（x）33.627.813.615.29.3净资产收益率（％）3.23.64.84.85.3净债务（现金）/权益（％）9.45.3(1.2)(2.1)(11.6)每股资产净值（港元）——90.7——盘/（prem。）至NAV（％）——49.1——（百万港元）1H12A1H13E1H13A同比％A对E物业买卖8283968816%122%建筑/基础设施(4)40(49)1125%-223%物业投资1,5181,6561,79818%9%其他(14)(150)(276)1871%84%营业利润2,3281,9422,3541%21%净利息费用(553)(440)(373)-33%-15%联合与JCE2,2542,7442,237-1%-18%一关--(32)不适用不适用除税前溢利4,0294,2474,1864%-1%税收(376)(317)(631)68%99%少数群体利益(64)(60)(101)58%68%核心利润3,5893,8703,454-4%-11% 2013年8月22日 亚洲日报-页2 之5-提及的公司（价格截至2013年8月22日）亨德森土地开发公司（0012.HK，HK $ 46.2，跑赢大市，目标价HK $ 68.04）香港中华煤气（0003.HK，HK $ 18.6）重要的全球披露披露附录本人乔伊斯·科克（Joyce Kwock）证明：（1）本报告中表达的观点准确反映了我对所有标的公司和证券的个人观点；（2）我的薪酬中没有，有或将直接或间接与本报告中表达的具体建议或观点。恒基兆业地产（0012.HK）三年期价格及评级历史0012.HK收盘价目标价 日 期（HK $）（HK $）评分2010年8月27日42.73 46.75牛2010年11月9日53.55 61.96 O2011年3月18日43.14 57.752011年6月8日45.50 57.5511年8月26日40.3655.4111年11月28日34.68 39.95 N2012年2月9日39.4541.142012年3月13日42.55 43.472012年3月21日41.86 41.552012年8月22日42.5943.822012年9月27日51.50 58.91 O2012年10月31日48.82 62.402013年2月6日48.8660.542013年3月25日45.45 67.31*星号表示覆盖范围的开始或假设。注意事项负责撰写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*保持一致。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该覆盖范围包括相关行业内分析师覆盖的所有公司，跑赢大盘代表最具吸引力的中性股吸引力降低，而表现欠佳的投资机会则不足。 截至2012年10月2日，美国S. 以及加拿大和欧洲的评级均基于相对于分析师覆盖范围的股票总回报率，该总回报率包括相关行业内分析师覆盖的所有公司，其中跑赢大盘代表最有吸引力，中性卖场代表吸引力较小，而跑赢大盘代表最具吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；澳大利亚和新西兰的土地是2012年10月2日之前的美国。S. 加拿大的评级基于（1）股票的总总收益潜力（以当前股价为准）和（2）股票的总收益潜力在分析师研究范围内的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰股票，绝对总收益计算中包含了12个月的滚动收益率，分别为15％和7。5％的门槛分别替换了优于大市和低于大市股票评级定义中的10-15％。 15％和7。5％的阈值分别替换了中性股票评级定义中的+ 10-15％和-10-15％。 在2012年12月10日之前，日本的评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益。受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望：超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场权重：分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。体重不足分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。 2013年8月22日 亚洲日报-页3 之5-*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析师可能涵盖多个领域。瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布评分对宇宙（％）其中银行客户（％）跑赢/买入*42%（54％的银行客户）中立/持有*41%（50％的银行客户）跑输/卖出*15%（40％的银行客户）受限制的3%*出于纽约证券交易所和纳斯达克评级分布披露要求的目的，我们对“跑赢大盘”，“中性”和“跑输大盘”的股票评级分别最接近买入，持有和卖出；但是，含义并不相同，因为我们的股票评级是根据相对的基础确定的。 （请参阅上面的定义。）投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标，当前持有量和其他个人双重因素。瑞士信贷的政策是根据主题公司，行业或市场的发展情况，在其认为适当的情况下更新研究报告，这可能会对本文所述的研究观点或观点产生重大影响。瑞士信贷的政策仅是发布公正，独立，