中国海外发展有限公司：13年1季度业绩不足为奇

收益评论CFA马修股本|香港|房地产/物业2013年4月18日13年1季度的结果不足为奇中国海外发展今天发布13年第1季度财务更新。没有细节披露了三个数字，分别是销售营业额，营业利润和净负债率。 13年1季度，公司营业额同比增长18.2％，至146.9亿港元，营业利润同比增长15.4％，至48.2亿港元。同时，营业利润率小幅下降2个基点至35％。 2013年3月的净负债比率从2012年12月的21％降至18.8％，手头现金达到423亿港元。2013财年约80％的收入处于锁定状态我们维持2013财年全年销售收入和基本净利润预测分别为786亿港币和186亿港币。值得注意的是，对于中国开发商来说，交付通常偏向2H是很常见的，因此，13年1季度的营业额占我们全年预测的19％，这是正常的–例如，2012年1季度的收入仅为18％占2012财年收入的百分比。根据我们的估计，已经确保了今年收入的80％和2014年收入的30％。维持买入价HK $ 25自3月18日公布强劲业绩以来，中国海外发展（COLI）上涨了6％。我们的目标价25港元是基于11倍FY13E P / E。从这里我们看到11％的上升潜力。我们之所以喜欢中国海外发展，是因为：1）集资风险低； 2）物业销售强劲增长– 13年第1季度，中国海外实现480亿港元的房地产销售额（400亿港元的合约销售+ 80亿港元的认购销售），同比增长84％； 3）我们认为，尽管中国海外发展凭借其在香港和中国的土地资源基础雄厚，执行力和业绩良好的基础，其中期净利润仍可保持较低水平； 4）融资成本较低，仅为3-4％资产负债率达到19％，净资产收益率达到20％。估算值（十二月）（港元）2011A 2012A 2013E 2014E 2015净收入（调整后-百万）13,01515,80218,56220,771合约销售每股收益1.591.932.272.54合约销售每股收益变化（同比）15.4%21.4%17.5%11.9%合约销售股息/分红0.3300.4100.5000.550合约销售账面价值/份额8.6010.6812.4514.44合约销售资产净值/分享合约销售合约销售25.83合约销售合约销售估值（12月）CFA Raymond Ngai>>+852研究分析师美林证券（香港）raymond.ngai@baml.com杜丽颖>>+852研究分析师美林证券（香港）liying.du@baml.com单击此处获取常用术语的定义。不适用其他现金流入/（流出）不适用投资产生的现金流量2015市盈率14.1倍11.6倍9.9倍8.8倍合约销售股息收益率1.5%1.8%2.2%2.4%合约销售价格/账面价值2.6倍2.1倍1.8倍1.6倍合约销售资产净值折扣*有关的完整定义智商方法SM措施，请参阅第5页。不适用不适用不适用不适用>>由MLPF＆S的非美国分支机构雇用，并且未根据FINRA规则注册/未具有研究分析师资格。有关在某些辖区负责本报告的某些美银美林实体的信息，请参阅“其他重要披露”。美银美林（BofA Merrill Lynch）与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。 因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。 投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。请参阅第6至8页的重要披露。 第4页的分析师认证 价格目标依据/风险第4页。 链接到第4页的定义。 中国海外发展有限公司2013年4月18日 俊杰张@guoco。com Junjun zhang 2013年4月18日下午01:07:50 Guocoland Limited智商个人资料SM中国海外发展有限公司公司介绍中国海外发展有限公司（COLI）是中国三大住宅开发商之一，关键损益表数据（12月）2011A2012A2013E2014年（百万港元）营业额不适用毛利不适用出售一般管理费用不适用不适用不适用不适用不适用营业利润不适用净利息和其他收入不适用合伙人不适用税前收入不适用税（支出）/收益不适用净收入（调整后）不适用平均完全合约销售合约销售-13.1%合约销售合约销售不适用13年1季度的结果不足为奇价钱HK $ 22.45价格目标HK $ 25.00成立日期2013年3月18日投资意见C-1-7波动风险高52周范围HK $ 14.62-HK $ 25.60瓦尔克（Mktt Val）/股份出售（百万）US $ 23,635 / 8,172.5市值（百万）HK $ 183,473平均每日交易量24,151,240BofAML股票/交易所CAOVF / HKG彭博社/路透社688港币/ 0688.HK净资产收益率（2013E）19.6%净债务兑权益（2012年12月）20.5%美东时间。 5年每股收益/每股收益增长14.6% / 15.8%自由浮动47.0% 摊薄后流通股不适用关键现金流量表数据。（人民币/平方米）中性购买购买价格目标基础和风险不适用不适用不适用净其他调整11267286 不适用经营现金流量中性Inv。银行业务关系*购买不适用不适用 不适用中国海外发展有限公司（CAOVF）由于中国购房者的购买，建造和出售业务模型具有很高的资产周转率和土地储备扩张的业务模型，因此我们对其使用PE估值。因此，我们认为市盈率和盈利增长是重要的估值参数。我们的12个月目标价格为25港元，是我们11财年每股收益11倍的目标倍数。以我们的目标价25港元计算，中海外的交易价为FY13E市盈率2.0倍。由于中国石油的国有背景，稳健的财务状况，悠久的上市历史和良好的业绩记录，我们认为中海油的估值应较同业高。 下行风险：如果中国海外发展不能达到利润增长或销售目标，中国海外发展的股价可能会承受压力。上行风险：合约销售和利润增长好于预期。链接到定义金融单击此处获取常用术语的定义。分析师认证2不适用不适用其他现金流入/（流出）不适用投资产生的现金流量2015不适用百分51,33264,58178,58086,969合约销售已付股息成本15,36518,10521,73824,796合约销售筹资活动产生的现金流量合约销售合约销售合约销售合约销售合约销售净债务变动15,36518,10521,73824,796合约销售关键资产负债表数据49820(70)(106)合约销售不适用9222,6372,6392,717合约销售不适用16,78520,76224,30727,407合约销售不适用(3,676)(4,850)(5,613)(6,490)合约销售不适用13,01515,80218,56220,771合约销售不适用8,1738,1738,1738,173合约销售不适用是Merrill Lynch＆Co.，Inc.的服务商标。13,01515,80218,56220,771合约销售其他非流动负债44444546合约销售短期债务(21,673)1,001(18,295)(22,365)合约销售其他流动负债合约销售合约销售合约销售合约销售合约销售权益总额617(2,562)(2,508)(2,571)合约销售智商(7,998)14,285(2,195)(4,119)合约销售SM(179)(5,453)(5,453)(5,453)合约销售使用资本回报率合约销售合约销售合约销售合约销售合约销售EBITDA保证金(3,608)000合约销售智商(3,787)(5,453)(5,453)(5,453)合约销售SM0000合约销售现金变现率(2,458)(3,351)(4,086)(4,495)合约销售0.9倍(1,703)(6,091)1,7812,538合约销售-0.2倍(8,177)8,832(7,648)(9,572)合约销售资产置换率23,44417,90823,56131,501合约销售NM14,243(5,481)11,73414,067合约销售NM不适用18,10324,63325,85427,137合约销售不适用29,88824,92426,42427,924合约销售不适用3,7086,4376,4376,437合约销售41.6倍19,17940,88010,5811,041合约销售NM105,097132,950155,295182,115合约销售不适用175,975229,825224,592244,654合约销售*有关的完整定义32,80353,24328,59726,996合约销售方法4,6585,0495,0495,049合约销售措施，请参阅第5页。9,8205,5465,5465,546合约销售澳门中国海外发展是中国最大的国有建筑公司的子公司。中国海外发展对租赁房地产的敞口有限，但将在未来几年内增加其敞口。58,10978,43083,36788,754合约销售中国海外发展是香港上市的最大市值中国开发商。通常公认的是105,391142,268122,559126,345合约销售菊宝：HK $ 2070,58587,557102,033118,309合约销售市净率1.8倍175,975229,825224,592244,654合约销售中性购买购买2012年第4季度13年1季度10.5%10.3%11.4%12.7%合约销售2012财年20.8%20.1%19.6%18.9%合约销售百万港元31.7%30.5%31.1%32.1%合约销售利润30.0%28.1%27.7%28.6%合约销售中性购买购买现金百万港元合约销售，包括认购销售（十亿港元）十亿港元资料来源：美国银行美林全球研究公司图表1：COLI – PE波段图表合约销售图表2：COLI – PB波段图表港币（十亿人民币）（十亿人民币）（十亿人民币）合约销售15倍21.9%23.4%23.1%23.7%合约销售3.0倍33.2%20.5%23.1%26.6%合约销售1.0倍资料来源：美国银行美林全球研究公司（十亿人民币）（十亿人民币）（十亿人民币）合约销售均价（人民币/平方米）中性购买购买价格目标基础和风险 不适用经营现金流量我，CFA的Raymond Ngai，在此证明，本研究报告中表达的观点准确反映了我对主题证券和发行人的个人观点。我还证明，我的薪酬中没有任何部分与该研究报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关。大中华区-房地产覆盖集群 投资评级公司美国银行美林证券行情符号分析员购买长江实业（集团）有限公司中国海外大洋集团中国海外发展有限公司CHEUF2007香港11,79013,49216,84822,45114,69025%64,581CFA崔丽颖81香港2007香港4,1805,4786,1548,6904,82015%24,503CFA崔丽颖CFA Raymond Ngai%35%41%37%39%33%-3%38%碧桂园35%32%23%21%19%-16%21%CTRYF2007香港242730414274%41CFA马修恒大地产集团263927204884%112广州富力3333港币60FRSHF方兴地产（中国）有限公司60817港币50CFA Sunny Tam403020100未来土地发展控股有限公司XFAQF1030 HK杜丽颖50403020100| 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 | 09 | 10 | 11 | 12 | 13 |大鹰控股通用航空41香港| 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 | 09 | 10 | 11 | 12 | 13 |广州富力广州富力高频1412108642-14香港CFA蔡Cho17,00015,00013,00011,0009,0007,000佳兆业集团控股2777 HKCFA Raymond Ngai12希慎发展有限公司核糖核酸11 1210 101098867 67 756 677 77 7 7444 455 6 4344 52333FRSHF 不适用经营现金流量3 不适用经营现金流量XKSIF1638港币杜丽颖嘉里物业克里夫683港币CFA马修龙