新世界发展：NDR的要点–随时准备应对挑战

估计更改购买股本|香港|房地产/物业2013年3月12日承诺在六月之前启动至少两个项目我们在香港和香港举办了新世界发展（NWD）的结果发布后NDR新加坡。管理层希望在6月之前启动奥斯汀站和三个元朗项目之一。这四个项目的预售同意书已于13年9月提交，但香港政府的政策推出已将批准程序推迟了大约一个月，正如NWD所引用的那样。然而，我们相信，新世界发展已准备好迎接即将到来的发布会带来的挑战，它为奥斯汀车站提供了良好的产品组合，并且正在筹备良好的大规模项目。一直努力实现良好的资产周转率虽然有些人可能会担心奥斯汀车站由于高端的性质而受到政策的影响，但由于我们发现40％的单位是小型单位，而新世界发展公司已经使用了广泛的销售网络，因此这可能并不像我们认为的那样困难。采购具有香港永久居民身份的内地买家。此外，新世界发展在元朗拥有良好的中档项目，其盈利能力良好，毛利率为35-40％，为每平方尺5.5-6港元。那里的Park Signature大，共有1,620个单位。NWD认为“中间买家”受到的影响更大新世界发展集团有信心，由于强劲的最终用户需求，小型一次性公寓仍将能够出售，而富有的人仍然有足够的钱支付双重印花税。新世界发展认为，“中间买家”寻找价格在10-20,000,000港元范围内的公寓，将受到最新措施的更多影响。潜在的酒店分拆–我们认为定价是关键我们将新世界发展的酒店投资组合估值为110亿港元，如果还包括在建酒店，则估值为180亿港元（占资产净值的9％）。与霍普韦尔或鹰之案相比，这并不算大，后者最近也宣布了一项分拆计划。另外，由于主要酒店的估值处于或低于历史平均水平，因此价格仍然是关键。我们略微完善了我们的假设，将收益预期提高了0.8-1％估算（六月）（港币）2011A 2012A 2013E 2014E 2015E净收入（调整后-百万）4,6675,0186,3748,3169,257每股收益2.341.691.061.391.55每股收益变化（同比）-21.2%-27.5%-37.1%30.5%11.3%股息/分红0.3800.3800.4300.4900.510账面价值/份额26.4920.6421.2022.1423.18资产净值/分享不适用不适用25.47不适用不适用估值（6月）CFA马修>>+852研究分析师美林证券（香港）matthew.chow@baml.com库存数据价格HK $ 14.12价钱目的HK $ 16.60日期成立时间2013年1月23日投资意见B-1-7波动风险中52周范围HK $ 7.95-HK $ 15.12 Mrkt Val /股份发行（百万）US $ 10,894 / 5,985.1市值（百万）HK $ 84,509平均每日卷20,043,290美银美林股票代码/交易所NDVLF / HKG彭博社/路透社17 HK / 0017.HK ROE（2013E）5.1%净债务兑权益（2012年6月）38.4％美东时间。 5年EPS / DPS成长性-3.0％/ 10.3％免费浮动58.0%2013E每股收益1.051.062014年每股收益1.381.392015年每股收益1.531.552013年EBITDA（米）9,371.69,488.32014年EBITDA（米）10,028.610,147.02015年EBITDA（米）11,490.111,621.82011A2012A2013E2014年2015年市盈率6.0倍8.3倍13.3倍10.2倍9.1倍股息收益率2.7%2.7%3.0%3.5%3.6%价格/账面价值0.8倍0.7倍0.7倍0.6倍0.6倍资产净值折扣*有关的完整定义智商方法SM措施，请参阅第8页。不适用不适用-44.6%不适用不适用>>由MLPF＆S的非美国分支机构雇用，并且未根据FINRA规则注册/未具有研究分析师资格。有关在某些辖区负责本报告的某些美银美林实体的信息，请参阅“其他重要披露”。美银美林（BofA Merrill Lynch）与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。请参阅第9至11页的重要披露。第7页的分析师认证。第7页的价格目标依据/风险。第7页的链接到定义。11256503新世界发展关键变更（港元）以前当前NDR总结–为应对挑战做好准备 新世界发展2013年3月12日2智商个人资料SM新世界发展公司介绍 新世界发展（新世界）是香港一家多元化的房地产公司。虽然财产是NWD仍然是公司的主要业务接触过港口，收费公路，中国的发电厂，电信和与互联网相关的业务。投资论文 近年来，市场已经意识到新世界发展（NWD）具有结构复杂，并且它的数量正在减少属性重点。实际上，我们认为NWD对房地产的关注是近年来最强烈的。但该公司将需要执行得更好，并在最近的配股发行后恢复投资者的信心，以推动重新估值。库存数据市净率0.7倍主要损益表数据（6月）2011A2012A2013E2014年2015年（百万港元）营业额19,51218,27121,45926,13031,744毛利7,23010,12210,40511,15612,731出售一般管理费用(611)(834)(917)(1,009)(1,110)营业利润6,6199,2889,48810,14711,622净利息和其他收入(466)(514)(1,744)(1,716)(1,642)合伙人3,7583,1203,7274,6214,689税前收入15,57818,72211,47113,05214,669税（支出）/收益(2,834)(4,401)(2,210)(2,231)(2,580)净收入（调整后）4,6675,0186,3748,3169,257平均完全摊薄后流通股3,9175,9855,9855,9855,985关键现金流量表数据净收入9,15410,1396,3748,3169,257折旧摊销00000营运资金变动(3,459)(19,732)372(3,948)8,183递延税款不适用不适用不适用不适用不适用净其他调整4,7726,8662,5312,8543,207经营现金流量10,467(2,727)9,2777,22220,647资本支出00000（收购）/投资处置(10,486)(5,102)(3,727)(4,621)(4,689)其他现金流入/（流出）00000投资产生的现金流量(10,486)(5,102)(3,727)(4,621)(4,689)发行股份/（回购）00000已付股息成本(1,488)(2,274)(2,549)(2,911)(3,055)筹资活动产生的现金流量(1,488)(2,274)(1,549)(1,911)(2,055)自由现金流10,467(2,727)9,2777,22220,647净债务36,51660,67858,36458,79746,210净债务变动1,50710,103(3,001)310(12,903)关键资产负债表数据物业，厂房及设备66,80992,01492,01492,01492,014其他非流动资产79,07788,66492,39197,012101,701贸易应收款16,95518,33118,33118,33118,331现金等价物24,09328,03331,34826,68835,894其他流动资产42,18259,32967,51172,22868,888总资产229,115286,372301,595306,273316,829长期债务38,85067,84664,26155,81049,048其他非流动负债6,0329,7949,7949,7949,794短期债务21,75920,86625,45029,67633,056其他流动负债28,10629,82637,84638,61543,458负债总额94,747128,331137,351133,895135,357权益总额134,369158,041164,244172,379181,472权益总额229,115286,372301,595306,273316,829智商方法SM-巴士性能*使用资本回报率0.6%1.1%3.2%3.4%3.8%股本回报率4.9%4.4%5.1%6.4%6.8%营业利润率37.4%64.0%54.0%45.9%42.3%EBITDA保证金4.9%13.5%44.2%38.8%36.6%智商方法SM-收益质量*现金变现率2.2倍-0.5倍1.5倍0.9倍2.2倍资产置换率不适用不适用不适用不适用不适用税率（已报告）18.2%23.5%19.3%17.1%17.6%净债务与股本比率27.2%38.4%35.5%34.1%25.5%利息保障1.1倍2.1倍3.8倍4.1倍4.8倍关键指标*有关的完整定义智商方法SM措施，请参阅第8页。 新世界发展2013年3月12日3HK / SG NDR的主要收获我们最近在香港和新加坡举办了新世界发展（NWD）中期结果NDR（非交易路演）。我们认为，NWD的收益主要是积极的，因为NWD致力于资产周转率的持续改善。管理层也为迎接未来的挑战做好了准备，奥斯汀车站拥有良好的产品组合，新世界发展利用销售网络寻找合格的内地买家（具有香港永久居民身份）。此外，新世界发展的管道中还包括元朗的几个大型项目，在当前情况下更容易出售。我们对该股维持买入评级，目标价为HK $ 16.6。表1：NWD在香港的投放渠道参加请在下面查看NDR期间的主要问答列表。参加＃表格均价美东时间。问：您对FY13在香港和中国的最新销售目标是什么？的单位建筑面积（港币/秒 对于出售（平方呎）呎价（百万港元）公园别墅51 222,1106,5001,444的伍兹维尔236 5,5001,511洪水桥98 95,597 5,500 526Double Cove博士22772452338,5002,084奥斯汀站-C 288325,99421,0006,846南八巷10045,247 16,500747葵芳街13567,700 18,0001,219公园招牌1,620 1,266,4886,0007,599 2,805 2,543,16221,975资料来源：公司，BofAML全球研究部估算。A：我们的目标是13财年香港合约销售增长30％（高于12财年的92亿港元）。它低于我们之前的指导（增长50％），但是政策措施的推出减缓了预售同意书的批准。我们还希望了解市场在采取最新措施后的反应。我们的年底是六月。因此，一些放缓将影响我们的2013财年目标。对于中国，我们的合同销售目标约为110亿元人民币。问：为什么您在中国的合同销售目标看起来如此保守，为110亿人民币，而您在前6个月已经做到了85亿人民币？A：是。我们的保守性与我们的政策预期有很大关系。随着主要城市的房价上涨，中央政府推出了新的措施。在当前情况下，我们不想对目标过分激进。问：您的香港物业推出的游戏计划是什么？A：去年，我们提交了4个项目的售前同意申请，柯士甸站及元朗的3个项目- 公园签名, 伍兹维尔和洪水桥项目。我们的计划是在6月之前启动奥斯汀站项目和至少一个在元朗的项目。在这三个元朗项目中，伍德维尔更有可能首先获得批准。至于柯士甸站，这也取决于港铁是否同意发射。会德丰和我们每周都会举行地铁会议，以敦促他们同意尽快启动该项目。此外，公园别墅（元朗的别墅项目）已经完工，我们可以随时启动该项目（当前计划为3月）。问：最新政策可能会如何影响您的发布响应？A：我们认为需求方的措施并不能解决问题的根源，即低利率环境以及土地供应不足。话虽如此，我们认为所谓的“夹心阶层”或正在寻找价格在10-20,000,000港元范围内的公寓的人们将受到影响。更多。最终用户对低价公寓的需求仍然很高，而非常有钱的人有足够的钱来应付较高的印花税。这就是为什么我们为奥斯汀站是非常“两极化”的，包括4