房地产行业动态点评报告：等待政策窗口关闭后的入市良机

敬请参阅最后一页重要声明证券研究报告 第 1 页 共 7 页 等待政策窗口关闭后的入市良机 2012.3.3 俞冲(分析师) 邹卫(助理研究员) 电话： 020-88836117 020-88836120 邮箱： yuc@ gzgzhs.com.cn zouw@ gzgzhs.com.cn 执业编号： A1310512070011 事件 国务院办公厅于2103年3月1日对外颁布了关于继续做好房地产市场调控工作的通知（又称新国五条细则，下同）。 我们的分析与判断 此次细则所列措施以打击房价过快上涨区域为主，尚难形成全国楼市景气度拐点到来的判断。 （1）限购政策加强对楼市影响边际效用递减。细则对目前限购的城市限购区域、限购物业类型等方面做了更为严厉的规定。但就目前已限购城市成交结构而言，首次和改善型刚需客户占比已非常高（以万科为例，其2012年非刚需客户占比仅13%） 。因此，更为严厉的限购政策虽然有利于进一步压缩炒房者的生存空间，但其对楼市影响的边际效用在不断弱化。 （2）二套房信贷政策以打击房价过快上涨区域为主。目前二套房信贷已是6成首付，1.1倍利率，所以更为苛刻的信贷政策边际效应也在不断递减。更为重要的是，此次 二套房贷是否收紧与收紧程度均由各地区自行决策，只在房价过快上涨区域推行，因此对全国楼市影响力有限。 （3）住房交易个税政策只是短期调节工具。此次个税调整仅针对二手房市场，20%的交易所得税大幅增加了二手房交易成本，短期内会产生明显的挤出效应，部分购房需求将转移到税负较少的新房市场，有助于缓解一线城市核心区域二手房价快速上涨的压力。从长期来看，仅依靠税收政策难以改变市场供需力量对比，交易税负最终会 被弱势的一方更多分摊，楼市整体运行轨迹不会因此而发生转折，近十年来高额的土地增值税并不能抑制地价飞涨就是很好的例子。 投资建议： ——调控政策窗口期还未到关闭时，地产股仍将面临适度调整。前期我们提出两会前后会是地产调控政策窗口期，地产股面临调整的风险。从此次细则来看，后续将进入地方细则出台期，各地在限购政策、二套房信贷、税收等方面的规定同样会影响投资者信心，地产股仍将面临政策抑制的风险。 ——今年楼市基本面不会大幅恶化，地产板块投资机会仍存。虽然资本市场对楼市调控政策仍然敏感，但不可否认的是，调控新政对商品房销量的影响正在经历着边际效益快速递减的过程。就行业基本面而言，我们更关注流动性对楼市的影响，毕竟此轮楼市景气度回升不是源于政策放松，而是资金面的推动。鉴于市场流动性依然充裕，城镇化建设加速的大背景下，楼市基本面出现大幅恶化的概率低，主流房企市场占有率和销售业绩将持续提升，地产板块估值有望在政策靴子完全落地后快速修复。建议关注保利、招商、万科A。同时， 推荐拥有资源优势和业绩爆发性强的深长城和香江控股。 谨慎推荐(维持) 房地产行业 行业指数走势 指数表现 涨跌(%) 1M 3M 6M 绝对表现 -5% 23% 28% 相对表现 -4% -2% 7% 相关报告 -《政策维稳去烦忧，销量回暖促反弹——房地产行业2012年四季度投资策略》20120904 ； -《青锋未到入鞘时——2013年房地产行业投资策略报告》20121211 证券研究报告 房地产行业动态点评报告 敬请参阅最后一页重要声明 证券研究报告 第 2 页 共 7 页 房地产行业动态跟踪研究 1、 对细则核心条款的解读： 1.1 限购政策加强对楼市影响边际效用递减 政策条文： 已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。 评价： 我们认为限购政策的强化对楼市影响有限。从现阶段市场购房者结构来看，已限购地区限购加码 可挤的泡沫并不多。通过长期的限购限贷政策打压，市场中纯粹炒房者占比已大幅下降。以万科为例，其2012年的购房客户中，首次置业客户占比33%，改善型 客户占比54%，其他仅占13%左右。万科作为深入一二三线城市的住宅龙头企业，我们认为其客户结构具有广泛的代表性。这意味着即使限购措施覆盖范围扩大，其所重点打击的也仅是占比13%的投资购房者。目前户籍居民可购两套、具有一定年限社保的非户籍居民可否一套的额度，基本能满足首次置业和改善型购房者买房需求，因此限购区域和住房类型的覆盖面扩大并不会对楼市产生重大影响。 1.2 二套房信贷政策以打击房价过快上涨区域为主。 政策条文： 继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 评价： 由于目前二套房信贷已是6成首付，1.1倍利率，所以更为苛刻的信贷政策边际效应是在不断递减的。更为重要的是，此次信贷收紧与否由各地区自行决策，只在房价过快上涨区域推行，因此对全国楼市影响力有限。 1.3 住房交易个税政策只是短期调节工具，无法改变楼市运行轨迹 政策条文： ——本次细则条文：充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。 ——细则前二手房的相关税费征收标准：根据“国八条”规定，个人购买住房不足5年转手交易的，由按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收5.65%的营业税改为按销售收入全额征税。个人将购买 敬请参阅最后一页重要声明 证券研究报告 第 3 页 共 7 页 房地产行业动态跟踪研究 超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在个人所得税方面，有两种征收方式，一是按成交总量征收，即普通住宅只是按合同价的1%征收，非普通住宅按合同价的2%征收；二是按成交额与原取得成本差额的20%征收。目前二手房交易普遍是按第一种方式收取。 评价： 20%的 住房交易所得税大幅增加了二手房交易成本，短期内会产生明显的挤出效应，部分购房需求将转移到税负较少的新房市场，有助于缓解一线城市核心区域二手房价快速上涨的压力。从长期来看，这种交易成本最终将在供需 博弈后被弱势的一方更多分摊，市场量价会再次进入平衡。 而就楼市整体走势而言，个人住房交易所得税对楼市的影响更为有限。在供需结构不发生更本性变化的前提下 ，仅通过税收调节价格是非常困难的。这点我们从近年来土地增值税开征和地价涨幅走势可见一斑。需要强调的是，现阶段刚需已成为市场主要购买力，未来自住房转手交易成本的提高，并不是现阶段购房者所关心的核心要点，市场购房 意愿并不会大幅缩减，个人住房交易所得税更像是一个针对二手楼价的短期调控工具。 2、 投资建议： ——调控政策窗口期还未到关闭时，地产股仍将面临适度调整。前期我们提出两会前后会是地产调控政策窗口期，地产股面临调整的风险。从此次细则来看，后续将进入地方细则出台期，各地在限购政策、二套房信贷、税收等方面的规定同样会影响投资者信心，地产股仍将面临政策抑制的风险。 ——今年楼市基本面不会大幅恶化，地产板块投资机会仍存。虽然资本市场对楼市调控政策仍然敏感，但不可否认的是，调控新政对商品房成交量价的影响正在经历着边际效益快速递减的过程。就行业基本面而言，我们更关注流动性对楼市的影响，毕竟此轮楼市景气度回升主要原因不是政策放松，而是资金面的推动。鉴于今年市场流动性依然充裕，城镇化建设加速的大背景下，楼市基本面出现大幅恶化的概率低，主流房企市场占有率和销售业绩将持续提升，地产板块估值有望在政策靴子落地后快速修复。建议继续关注保利地产、招商地产、万科A。同时，推荐拥有资源优势和业绩爆发性强的深长城和香江控股。 3、 附录： 国务院办公厅关于继续做好房地产(行情 专区)市场调控工作的通知 国办发 〔2013〕17号 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下： 一、完善稳定房价工作责任制 认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房， 敬请参阅最后一页重要声明 证券研究报告 第 4 页 共 7 页 房地产行业动态跟踪研究 下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。 二、坚决抑制投机投资性购房 继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险(行情 专区)缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料(行情 专区)、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。 继续严格实施差别化住房信贷政策。银行(行情 专区)业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住