大幅领先行业,销售业绩靓丽

请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告/公司研究2011年4月8日 房地产开发III 署名人：李少明 S0960200010015 010-63222931 lishaoming@cjis.cn 6－12个月目标价： 21.00元 当前股价： 14.35元 评级调整： 维持 基本资料 上证综合指数 3007.91 总股本(百万) 4576 流通股本(百万) 4495 流通市值(亿) 645 EPS（TTM） 1.08 每股净资产（元） 7.00 资产负债率 79.0% 股价表现 （%） 1M 3M 6M 保利地产 8.79 -0.28 -4.21 上证综合指数 0.39 5.96 1.24 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%2010/4 2010/7 2010/10 2011/1保利地产上证综合指数 相关报告 《保利地产-限购下2月销售金额同比大幅增长71%》2011-3-11 《保利地产-业绩增长符合预期，未来5年高增长有保障》2011-3-1 《保利地产-销售金额同比增48%，拿地成本控制得力》2011-2-17 保利地产 600048 推荐大幅领先行业，销售业绩靓丽 公司公布11年3月销售数据。3月实现签约面积60.4万平米，签约金额66.1亿元，同比增52%和97%，环比增171%和168%。新增项目3个。 投资要点： „ 3月公司销售额环比增168%，彰显了公司的龙头实力。在全国主要城市普遍实施限购政策的环境下，3月公司实现销售面积60.4万平米，同比增52%，环比增171%；销售金额66.1亿元，同比增97%，环比增168%。3月销售均价10956元/平米，同比涨29%，环比降1%。 „ 一季度公司累计销售面积132.02万平米，同比增30%，累计销售金额140.15亿元，同比增72.4%，销售均价10616元/平米，同比涨33%。 „ 3月新增项目3个，新增规划建面98.3万平米。新增项目分别位于成都、德阳和合肥，土地款18.8亿元，平均楼面地价1915元/平米。1-3月新增规划建筑面积291.3万平米，土地款78.2亿元，平均楼面地价2686元/平米，拿地成本略低于10年平均拿地成本2%。储备充足，未来业绩持续快速增长可期。 „ 尽管各地“新国八条”政策细则陆续出台，大面积限购，但从过往公司一贯的快速开发快速销售，以销定价的策略来看，在公司货量充足的背景下，公司11年的销售业绩仍将超远行业平水。短期内，主要城市限购政策的执行对公司的销售会有一定的压力，但以销定价的策略将使公司在市场回暖时取得快速的增长，公司是一线地产中业绩和估值增长弹性最大的公司。维持对公司11年销售增长超30%，11-12 年 EPS1.46、1.99 元，RNAV21 元的判断，目前股价近 6 折交易，价值被严重低估，未来 6-12 月合理价格为 21 元，再次推荐。 风险提示： 注意政策调控过紧、调控时间过长带来的楼市超预期的低迷等的风险。 主要财务指标 单位：百万元 2010 2011E 2012E 2013E 营业收入(百万元) 35894 46662 62061 77576 同比(%) 56% 30% 33% 25% 归属母公司净利润(百万元) 4920 8225 11164 13870 同比(%) 37% 61% 33% 3% 毛利率(%) 34.1% 38.0% 38.0% 38.0% ROE(%) 17.2% 21.3% 21.8% 21.0% 每股收益(元) 1.08 1.46 1.98 2.46 P/E 13.49 8.39 5.14 4.17 P/B 2.32 1.79 1.38 1.08 EV/EBITDA 13 9 6 5 资料来源：中投证券研究所 公司报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/4 图 1：保利地产单月销售面积金额与销售均价 图 2：保利地产单月销售均价与累计销售均价 010203040506070809010008-12 09-03 09-06 09-09 09-12 10-03 10-06 10-09 10-12 11-03-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000销售认购/签约面积（万平）销售认购/签约金额（亿）月销售均价（元/平）3,0005,0007,0009,00011,00013,00015,00007-1108-0508-1109-0509-1110-0510-11单月销售均价(元/平米）累计销售均价（元/平米）图 3：保利地产单月销售均价各年同期比较 图 4：保利地产累计销售均价各年同期比较 4,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec单月销售均价（元/平）2007（认购）2008（认购）2009（签约）2010（签约）2011（签约）6000700080009000100001100012000 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12累计销售均价（元/平）2007（认购）2008（认购）2009（签约）2010（签约）2011（签约）图 5：保利地产单月销售面积各年同期比较 图 6：保利地产单月销售金额各年同期比较 0102030405060708090Jan Feb Mar Apr May JunJulAug Sep OctNov Dec单月销售面积（万平）-100%0%100%200%300%400%500%2007（认购）2008（认购）2008（签约）2009（签约）2010（签约）2011（签约）2008年（认购）同比%2009年（签约）同比%2010年（签约）同比%2011年（签约）同比%0102030405060708090Jan Feb Mar Apr May JunJulAug Sep OctNov Dec单月销售金额（亿）-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%2007（认购）2008（认购）2008（签约）2009（签约）2010（签约）2011（签约）2008年（认购）同比%2009年（签约）同比%2010年（签约）同比%2011年（签约）同比%图 7：保利地产累计销售面积各年同期比较 图 8：保利地产累计销售金额各年同期 0100200300400500600700 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12累计销售面积（万平）-50%0%50%100%150%200%250%300%350%2007（认购）2008（认购）2008（签约）2009（签约）2010（签约）2011（签约）2008年（认购）同比%2009年（签约）同比%2010年（签约）同比%2011年（签约）同比%-5050150250350450550650 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12累计销售金额（亿）0%50%100%150%200%250%2007（认购）2008（认购）2008（签约）2009（签约）2010（签约）2011（签约）2008年（认购）同比%2009年（签约）同比%2010年（签约）同比%2011年（签约）同比%数据来源：上市公司，中投证券研究所 公司报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/4 附：财务预测表 资产负债表 利润表 会计年度 2010 2011E 2012E 2013E会计年度2010 2011E 2012E2013E流动资产 146672 187978 216658 249009 营业收入35894 46662 62061 77576 现金 19151 25143 25251 23314 营业成本 23645 28931 38478 48097 应收账款 587 587 587 587 营业税金及附加 3584 4666 6206 7758 其它应收款 3664 3664 3664 3664 营业费用 803 1073 1427 1784 预付账款 13371 13371 13371 13371 管理费用 573 747 993 1241 存货 109898 145211 173784 208073 财务费用 -102 -562 -655 -631 其他 0 2 1 1 资产减值损失 9 13 -84 -21 非流动资产 5656 2043 4242 6141 公允价值变动收益 0 -0 -0 -0 长期投资 937 592 764 678 投资净收益 42 47 30 40 固定资产 323 340 348 346 营业利润 7424 11841 15726 19387 无形资产 9 9 10 10 营业外收入 30 85 67 73 其他 4387 1102 3121 5107 营业外支出 50 45 47 46 资产总计 152328 190021 220901 255151 利润总额 7405 11881 15746 1