房地产行业周报：调控政策持续加码 配置行业仍需等待

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 调控政策持续加码 配置行业仍需等待 ——房地产行业周报 2017年04月23日 看好/维持 房地产 行业周报 投资摘要： 地产概念股随势大跌。上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为-4.20%，与沪深300指数相差3.63%（负号为落后沪深300指数，反之为超）。上周我们观察的148家地产股上涨的有12家，下跌120家，停牌和持平的计15家。  上周市场上房地产股涨幅居前的有东华实业、万鸿集团、华侨城A、陆家嘴和华联控股，涨幅分别达13.86%、10.02%、4.43%、4.25%和4.21%。涨幅最小的莱茵体育、廊坊发展、运盛医疗、华夏幸福和海德股份，涨幅分别为-25.69%、-23.96%、-21.89%、-21.31%和-18.40%。  近期观点：上周大盘总体表现弱势，地产板块也不能避免的随势下跌，尤其是雄安新区、粤港澳大湾区概念股周内下跌较多，但这种形势不是常态，不改地产板块胜在估值和业绩的本质。同时，近期北京、武汉、济南等城市调控仍然处于不断升级的过程中，短期政策仍然未见顶，在利空消息未出尽的情况下，很难有配置行业的动力。我们认为本届政府对于地产行业在整个经济体系中的定位已经产生根本性变化，地产行业盈利模式变化的进程将被迫进一步提速。  年度投资观点：京津冀区域作为珠三角、长三角和京津冀三个区域中经济发展水平最不均衡，从而形成环京津城市的经济、社会等差距过大，但长远来看不改其京津大城市化进程能够带来的利好，重点看好在此区域深度布局的首开股份、北京城建、新华联、华夏幸福和荣盛发展。  上周我们的投资组合累计绝对收益为-3.40%，与房地产指数（中信）差距0.80%，主要归因于首开股份涨幅不及预期。本周投资组合维持不变：迪马股份（20%）、金地集团（40%）、首开股份（20%）和华业资本（20%）。 各地调控政策继续加码，市场预期分化正在萌芽。核心一、二线城市受调控政策影响，不论是销售面积还是销售均价都表现出降温的格局，但这种行政指令性的干预并不会改变市场供需本质。影响市场预期的几个关键影响因素包括：土地供应增长可持续性、房产税制定和推出时间进程以及区域规划定位等， 未来能否强化当前的观望情绪确立市场预期分化则仍需要政府公信力的重建。  上周北京环比上涨最大，环比涨幅达38.65%，另外排前的有深圳环比上涨35.65%、南昌环比上涨18.72%和长春环比上涨16.79%。环比涨幅较小的几个城市分别为：厦门环比上涨-29.79%、福州环比上涨-22.56%和广州环比上涨-12.28%。 风险提示：部分区域调控政策进一步收紧、货币政策紧缩力度加码 分析师：郑闵钢 010-66 54031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 联系人：梁小翠 010-66554023 liangxc@dxzq.net.cn 行业基本资料 占比% 股票家数 156 5.56% 重点公司家数 - - 行业市值 25806.98亿元 4.99% 流通市值 19855.47亿元 5.39% 市场平均市盈率 20.66 / 行业指数走势图 资料来源：wind，东兴证券研究所 相关研究报告 1、《房地产行业点评报告：地产概念股大盛 业绩仍然是最基本支撑》2017-04-17 2、《房地产行业周报：京津冀 当之无愧的年度主题选股思路》2017-04-12 1、《房地产行业周报：年报季开启的“忧和喜”》2016-08-01 3、《房地产行业周报：京津冀 当之无愧的年度主题选股思路》2017-04-05 2、《房地产行业报告：淡季中难有意外之喜》2016-07-25 4、《房地产行业周报：调控政策升级 短期内板块超低配格局将维系》2017-03-28 3、《房地产行业事件点评报告：撤县改区近了 美好明天还会远吗？》2016-07-21 5、《房地产行业事件点评：北京“商改住”调控政策出台+政策趋紧试图打破房价上涨预期》2017-03-27 4、《房地产6月份70个城市价格点评 ：当命运已经注定，是否还有勇气挣扎？》2016-07-19 -13.9%36.1%86.1%136 .1%1-123-125-127-129-1211-1 2房地产 沪深300 P2 东兴证券行业周报 房地产行业：调控政策持续加码 配置行业仍需等待 DONGXING SECURITIES一、地产概念股随势大跌 上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为-4.20%，与沪深300指数相差-0.57%个百分点（负号为落后沪深300指数，反之为超）。上周我们观察的148家房地产股中上涨的有12家，下跌120家，停牌和持平的计15家。上周市场上房地产股涨幅居前的有东华实业、万鸿集团、华侨城A、陆家嘴和华联控股，涨幅分别达13.86%、10.02%、4.43%、4.25%和4.21%。涨幅最小的莱茵体育、廊坊发展、运盛医疗、华夏幸福和海德股份，涨幅分别为-25.69%、-23.96%、-21.89%、-21.31%和-18.40%。 上周大盘总体表现弱势，地产板块也不能避免的随势下跌，尤其是雄安新区、粤港澳大湾区概念股周内下跌较多，但这种形势不是常态，不改地产板块胜在估值和业绩的本质。同时，近期北京、武汉、济南等城市调控仍然处于不断升级的过程中，调控政策仍然未见顶，在利空消息未出尽的情况下，很难有配置行业的动力。我们认为本届政府对于地产行业在整个经济体系中的定位已经产生根本性变化，地产行业盈利模式变化的进程将被迫进一步提速。 图1：上周房地产指数与沪深300指数 342034303440345034603470348034907100720073007400750076007700房地产(中信)沪深300 资料来源：WIND，东兴证券研究所 表1：上周房地产股涨幅居前五名 前一周收盘价 周收盘价 周累计涨幅 周相对涨幅 CI005023.WI 中信房地产指数 7666.95 7344.96 -4.20% 0.00% 600393.SH 东华实业 8.30 9.45 13.86% 18.06% 600681.SH 万鸿集团 16.37 18.01 10.02% 14.22% 000069.SZ 华侨城A 7.90 8.25 4.43% 8.63% 600663.SH 陆家嘴 23.31 24.30 4.25% 8.45% 000036.SZ 华联控股 8.31 8.66 4.21% 8.41% 资料来源：WIND，东兴证券研究所 东兴证券行业周报 房地产行业：调控政策持续加码 配置行业仍需等待 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 表2：上周房地产股跌幅居前五名 前一周收盘价周收盘价周累计涨幅周相对涨幅CI005023.WI中信房地产指数7666.957344.96-4.20%0.00%000558.SZ莱茵体育14.7510.96-25.69%-21.49%600149.SH廊坊发展25.4619.36-23.96%-19.76%600767.SH运盛医疗11.018.60-21.89%-17.69%600340.SH华夏幸福44.3934.93-21.31%-17.11%000567.SZ海德股份31.8525.99-18.40%-14.20%代码上市公司日股价（元/股）周涨幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 表3：上周东兴房地产投资组合收益 前一周收盘价周收盘价周累计涨幅周相对涨幅CI005023.WI中信房地产指数7666.957344.96-4.20%0.00%600565迪马股份7.136.55-8.13%-3.93%20%600383金地集团11.7011.861.37%5.57%20%600240华业资本11.2510.99-2.31%1.89%40%600376首开股份13.2212.48-5.60%-1.40%20%组合总收益-3.40%0.80%100.00%代码上市公司日股价（元/股）周涨幅权重 资料来源：WIND，东兴证券研究所 上周我们的投资组合累计绝对收益为-3.40%，与房地产指数（中信）差距0.80%，主要归因于金地集团上周逆市上涨。 图2：上周东兴房地产投资组合的累计涨跌幅 图3：上周东兴房地产投资组合的相对涨跌幅 -8.13%1.37%-2.31%-3.40%-10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%迪马股份金地集团华业资本首开股份组合总收益中信房地产指数周累计涨幅 -1.40%0.80%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%迪马股份金地集团华业资本首开股份组合总收益周相对涨幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业周报 房地产行业：调控政策持续加码 配置行业仍需等待 DONGXING SECURITIES二、各地调控政策继续加码，市场预期分化正在萌芽 核心一、二线城市受调控政策影响，不论是销售面积还是销售均价都表现出降温的格局，但这种行政指令性的干预并不会改变市场供需本质。影响市场预期的几个关键影响因素包括：土地供应增长可持续性、房产税制定和推出的时间进程以及区域的规划定位等，未来是否能强化当前的观望情绪从而确立市场预期分化则仍需要政府公信力的重建。  上周北京环比上涨最大，环比涨幅达38.65%，另外排前的有深圳环比上涨35.65%、南昌环比上涨18.72%和长春环比上涨16.79%。环比涨幅较小的几个城市分别为：合肥环比上涨-、厦门环比上涨-29.79%和福州环比上涨-22.56%。 表 4：部分城市商品住宅周成交面积与环比 城市 商品住宅周成交面积 环比 城市 商品住宅周成交面积 环比 （万平方米） （万平方米） 北京 1392.00 38.65% 广州 1479.00 -12.28% 深圳 487.00 35.65% 福州 127.00 -22.56% 南昌 1078.00 18.72% 厦门 318.00 -29.79% 长春 1871.00 16.79% 合肥 - - 青岛 3382.00 5.13% 石家庄 - - 南京 1218.00 -0.90% 天津 - - 上海 2335.00 -3.67% 成都 - - 济南 2520.00 -9.52% 长沙 - - 宁波 1045.00 -11.52% 武汉 - - 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图4：北京市商品住宅周成交面积与成交套数 图5：上海市商品住宅周销售面积及环比增速 010002000300040005000600070000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00第24周第28周第32周第36周第40周第44周第48周第52周第2周第6周第10周第14周第18周第22周第26周第30周第34周第38周第42周第46周第50周第2周第6周第10周第14周北京商品住宅>销售面积单位：万平方米北京商品住宅>销售套数单位：套 0100020003000400050006000700080000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00第24周第28周第32周第36周第40周第44周第48周第52周第2周第6周第10周第14周第18周第22周第26周第30周第34周第38周第42周第46周第50周第2周第6周第10周第14周上海商品住宅>销售面积单位：万平方米上海商品住宅>销售套数单位：套 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 资料来源：CR