房地产行业周报：“热点城市”调控加码，不改我们“地产龙头白马2017年大概率有绝对和相对收益”的预判

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—周报 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产行业周报 超配 （维持评级） 2017年03月27日 一年该行业与沪深300走势比较 周报 “热点城市”调控加码，不改我们“地产龙头白马2017年大概率有绝对和相对收益”的预判  3月17日至23日新房成交综述 一、本周大部分“热点城市”新房销量周同比、年初至今累计同比延续降温趋势，负增长幅度较大，但环比上周情况，增长、负增长互现——①周同比负增长前5的城市：深圳-81%、无锡-77%、南京-71%、东莞-67%、北京-67%；②累计同比负增长前5的城市：深圳-80%、无锡-71%、东莞-66%、南京-61%、苏州-47%；③环比上周增幅前列的城市是广州+23%、南昌+11%，负增长幅度居前的城市是杭州-23%、东莞-11%。 二、大部分“非热点城市”新房成交量环比、周同比增长、负增长互现，年初至今累计同比增速的增幅显著——①环比上周增幅前5的城市：宁波74%、常州68%、芜湖60%、常德55%、马鞍山50%；②周同比增幅前5的城市：汕头156%、常德148%、泰安71%、三亚66%、马鞍山58%；③累计同比增幅前5的城市：汕头129%、常德88%、三亚82%、湘潭68%、泉州66%。  3月17日至23日二手房成交综述 一、“热点城市”二手房成交量周同比、年初至今累计同比正增长、负增长互现，而环比上周普遍正增长——① 同比负增长前5的城市：深圳-73%、苏州-62%、南京-50%、北京-25%、南昌-11%；②累计同比负增长前5的城市：深圳-77%、苏州-59%、南京-45%、北京-34%、厦门-5%；③环比上周增幅排序前5的城市：南京31%、厦门25%、北京18%、深圳13%、杭州110%。 二、“非热点城市”二手房交易量的环比、周同比、年初至今累计同比均普遍正增长——① 环比上周增幅前5的城市：南宁37%、金华32%、大连18%、扬州11%、青岛7%；②周同比增幅前5的城市：金华154%、扬州146%、大连60%、南宁38%、青岛15%；③累计同比增幅前5的城市：金华138%、扬州114%、青岛81%、常熟66%、大连62%。  3月17日至23日商品住宅去化周期综述 一、“热点城市”去化周期环比上周变长、缩短互现，同比有所变长——① 去化周期排序前5的城市：深圳131周、东莞105周、北京79周、福州78周、苏州48周；②去化周期环比上周缩短，居前的城市：杭州-7%、广州-3%；去化周期环比上周变长，居前的城市：北京19%、福州17%；③ 去化周期同比变长，居前5的城市：深圳386%、苏州294%、东莞134%、南京50%、福州38%。 二、“非热点城市”去化周期比去年同期明显缩短，而环比上周则有所变长——①去化周期排序前5的城市：蚌埠204周、泉州178周、江阴88周、莆田45周、宁波32周；②去化周期比去年同期缩短，居前5的城市：淮安-58%、常德-55%、安庆-52%、泉州-50%、莆田-42%；③去化周期环比上周变长，居前5的城市：淮安16%、蚌埠8%、莆田4%、南宁3%、常德2%。  “热点城市”调控加码，不改我们“地产龙头白马2017年大概率有绝对和相对收益”的预判 一、 我们孕育于2008年、成型于2012年的《地产A股小周期理论框架》将传 相关研究报告： 《专题研究：小周期降温期的机会研究》——2016-11-14 《方法论专题研究：地产A股小周期理论框架的梳理及实证应用（更新）》——2016-12-12 《新城控股-601155-重大事件快评：业绩超预期，未来持续高增长可期》——2017-01-16 《2016年业绩预览及2017年业绩前瞻专题研究：业绩锁定性高，增长仍是主基调》——2017-02-13 《新城控股-601155-2016年年报点评：高成长、低估值，内生增长强劲，维持“买入”评级》——2017-02-27 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：王越明 电话： 0755-82130478 E-MAIL： w angyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 M-16 M-16 J-16 S-16 N-16 J-17 房地产 沪深300 股票报告网整理http://www.nxny.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 统地产A股（既以“拿地-开发-销售”为模式的地产A股）的投资阶段按行业小周期分为三个阶段： 1) “基本面调整倒逼政策放松信号出现”至“房价上涨信号出现之前”的“复“基本面调整倒逼政策放松信号出现”至“房价上涨信号出现之前”的“复苏阶段”，这一阶段是传统地产A股最佳的投资窗口，自“政策放松信号出现”起，传统地产A股超额收益持续放大，高杠杆、激进型的公司股价表现尤其强劲，这个阶段是大行情，赚的是“估值的钱”； 2) “房价上涨信号出现”至“房地产投资、新开工、施工、销售额等指标的累计同比增速阶段性见顶”的阶段，是“繁荣阶段”，这一阶段对传统地产A股的投资最不利，越繁荣，调控的预期越强烈、舆论越不友好； 3) “房地产投资及新开工累计同比增速阶段性见顶之后”进入“降温阶段”，这一阶段，传统地产股的表现要显著好于“繁荣阶段”，我们认为，这一阶段应开始重视传统地产股的投资机会； 二、 2015年及2016年地产A股的整体表现较差，再次印证了《地产A股小周期理论框架》“繁荣阶段，地产A股的表现整体会比较差”这一判断的有效性： 1) 2015年，全国新建商品房销售额累计同比增速14.4%，地产股指数涨幅在28个行业中仅排第15位（若剔除万科及转型股、重组股，排名更差）； 2) 2016年，全国新建商品房销售额累计同比增速34.8%，地产股指数下跌17.69%涨幅排倒数第6； 三、 从房地产新开工、施工、销售额等指标的累计同比增速看，目前房地产行业已进入“小周期降温阶段”。热点城市调控加码，是“因城施策、分类调控”政策的延续，符合预期，亦符合《地产A股小周期理论框架》的判断——热点城市的政策以“降温”为主，三、四线城市的政策仍以“去库存”为主。根据《地产A股小周期理论框架》，我们判断：2017年，传统地产股的表现大概率将好于2016年，从行业相对排名看，甚至会好于2015年； 四、 低估值、高增长（2017年净利润及合同销售额均能显著增长）的品种在“行业降温阶段”大概率会有较好的表现；细分领域显著好转、且标的在A股具稀缺性的公司，股价也将会有比较好的表现； 五、 今年以来，我们首推的新城控股累计上涨36.51%跑赢大盘31.17个百分点，重点推荐的嘉宝集团累计上涨28.94%跑赢大盘23.6个百分点、新湖中宝累计上涨23.56%跑赢大盘18.22个百分点、荣盛发展累计上涨13.5%跑赢大盘8.08个百分点、华夏幸福累计上涨11.51%跑赢大盘6.16个百分点、厦门国贸累计上涨9.39%跑赢大盘4.05个百分点、招商蛇口累计上涨7.69%跑赢大盘2.26个百分点、金融街累计上涨7.48%跑赢大盘2.05个百分点、保利地产累计上涨6.02%跑赢大盘0.68个百分点、首开股份累计上涨5.59%跑赢大盘0.25个百分点、华发股份累计上涨5.47%跑赢大盘0.13个百分点。  风险 若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （百万元） 2016E 2017E 2016E 2017E 601155 新城控股 买入 16.04 36234 1.34 1.70 11.97 9.44 600622 嘉宝集团 买入 18.58 12683 0.53 0.70 35.06 26.54 600340 华夏幸福 买入 26.65 78749 2.19 2.91 12.17 9.16 001979 招商蛇口 买入 17.65 139507 1.21 1.33 14.59 13.27 600048 保利地产 买入 9.68 114790 1.05 1.35 9.22 7.17 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 股票报告网整理http://www.nxny.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 新房成交量综述 一、“热点城市” 今年以来，“热点城市”（2015年以来量价齐升幅度较大导致目前政策调控较严的城市，约22个，见表1）新房销量累计同比持续负增长，且负增长的幅度震荡扩大（节假日因素扰动除外），截至目前累计同比负增长43%。 表1：热点城市名单（22个） 热点城市 上海、深圳、廊坊、苏州、厦门、杭州、南京、北京、天津、成都、武汉、合肥、郑州、济南、无锡、广州、珠海、东莞、福州、佛山、南昌、西安 资料来源：国信证券经济研究所整理 图1：“热点城市”新房销量累计同比走势 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 春节以来，“热点城市”整体新房销量周同比（与去年同期比）持续负增长，且负增长的幅度较大（3月3日-9日一度为-49%），但近两周负增长的幅度有所收窄（3月17日-23日已收窄至-46%）。 图2：“热点城市”新房销量周同比走势 资料来源： wind、国信证券经济研究所整理 -55% -53% -51% -49% -47% -45% -43% -41% -39% -37% -35% “热点城市”新房销量累计同比走势 -50% -48% -46% -44% -42% -40% -38% -36% -34% -32% -30% 2017-2-23 2017-3-2 2017-3-9 2017-3-16 2017-3-23 “热点城市”新房销量同比走势 股票报告网整理http://www.nxny.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 “热点城市”整体新房销量在过去几周的周环比波动较大，增长、负增长交叉出现。 图3：“热点城市”新房销量周环比走势 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 分城市看，本周（3月17日至23日），大部分“热点城市”新房销量周同比、年初至今累计同比延续降温趋势，负增长幅度较大，但环比上周情况，增长、负增长互现—— 1、 周同比负增长前5的城市：深圳-81%、无锡-77%、南京-71%、东莞-67%、北京-67%； 2、 累计同比负增长前5的城市：深圳-80%、无锡-71%、东莞-66%、南京-61%、苏州-47%； 3、 环比上周增幅前列的城市是广州+23%、南昌+11%，负增长幅度居前的城市是杭州-23%、东莞-11%。 表2：3月17日至23日“热点城市”新房成交套数增速 序号