1我们预计，长江实业中期的基本盈利将大幅下降，主要是因为其大部分盈利将在下半年入账。目前，公司如何利用其资产负债表不足是目前投资者的关键问题。无论是资产净值还是收益，该股都是便宜的。»中期基本盈利暴跌50％长江实业将于8月5日（星期四）公布中期业绩。我们预计基本盈利将下降50.6％，至45.9亿港元（每股收益1.98港元）。大幅下跌主要是由于物业出售收益下跌72％至16亿港元，而和记黄埔的贡献减少22％至22.5亿港元，原因是出售收益甚微。中期股息预期维持在0.50港币/股。»2H业绩将显着反弹我们预计，由于天水围的Central Park Towers II，将军澳的Le Prestige / Le Prime以及Festival City I和F地段的全年物业销售利润为106亿港币，基本盈利将在2H显着反弹。二在沙田。根据市场共识，和记黄埔的全年供款也将增至67亿港元。全年基本盈利将增长21％，至186亿港币。»临时注意投资计划由于长江实业自今年年初以来通过出售其在香港的住宅项目获得了超过120亿港元的收益，因此，如果长江实业在不补充土地储备的情况下，其净负债率很可能会下降至个位数左右。在今年年底。因此，请在中期结果中留意投资计划的公告。如果没有实现，该公司可能会调整其启动或完成时间表。»建议持有，目标价每股110港元该股现价较我们的每股资产净值131港元折让26％，而长期平均水平为16％。除去和记黄埔，它的存货折扣为41％。此外，它在未来三年的基本市盈率约为12倍。这批股票对我们来说似乎并不便宜。预测收益和估值会计年度结束09A年12月10年10月11月12日12月12日收入（港币百万元）17,7026,21110,9427,662息税前利润（港币百万元）8,6403,4624,6873,935净收入（港币百万元）15,33618,59718,78018,998正常溢利（港币百万元）15,33618,59718,78018,998每股盈利（港元）6.628.038.118.20每股收益增长2.8%21.3%1.0%1.2%规范市盈率（x）14.612.011.911.8EV / EBITDA（x）4.24.13.83.2股息收益率2.8%2.8%2.8%2.8%市净率（x）0.90.90.80.8鱼子6.5%7.4%7.2%6.9%净债务/权益8.5%9.0%5.5%2.2%每股收益（港币）0.007.488.589.99前每股收益（港元）6.776.947.130.00收入质量得分性能交易数据对冲基金投资者多头投资者不建议对冲基金投资者做空该公司的股票，因为该公司可能会通过利用其负债不足的资产负债表而使市场上涨感到意外。建议长期持有的投资者持有该股，因为该股价格便宜，未来三年的净资产值折让26％，存根折让41％，基础收益的12倍。重要信息请参见本报告的最后一页数据来源：公司，汤森路透，未来研究估计荣誉/实际川岗HK 1香港公司更新保持2010年8月4日杨琳房地产研究主管，电话852 3653 8616 keith.yeung@miraeasset.hk斯蒂芬妮·刘中国房地产分析师852 3653 8609 stephanie.lau@miraeasset.hk目标价时价（2010年8月3日）HK $ 110.00HK $ 96.65向下但不熄灭上行/下行共识目标价格与共识的差异13.8％HK $ 112.4-2.1%部门平均值：59收入质量得分历史收益稳定性共识预测确定性共识预测准确性600255075100698881 收盘价 相对于.HSI（RHS）11310310810010397989493918888Aug-09 Oct-09 Dec-09 Jan-10 Mar-10 May-10 Jul-10市值（十亿港元/百万美元）在外流通股自由浮动52周价格高/低日均成交量（3M）223.9/28,83323.16亿59.8%85.55港元–107.5港元4,290万美元性能1M3M1200万绝对6.3%0.3%-3.5%相对恒生指数-1.5%-2.8%-6.6%绝对（美元）6.7%0.3%-3.7%大股东李嘉诚40.2%% 2010年8月4日杨琳房地产研究主管，电话852 3653 8616 keith.yeung@miraeasset.hk川岗斯蒂芬妮·刘中国房地产分析师，电话852 3653 8616 stephanie.lau@miraeasset.hk1香港2图1.收益估算物业销售2008年10,3092009A14,9222010年3,1842011年7,8432012年4,4281H09A 1H10E10,931689物业出租9451,1551,0981,0791,118525499酒店和服务套房1,3831,3991,6961,7801,869598819物业及项目管理21922623324024786116集团营业额12,85617,7026,21110,9427,66212,1402,124共同控制实体的物业销售份额3,5806,59117,3448,5748,4403,397729周转16,43624,29323,55419,51616,10215,5372,852物业销售4,4665,5011,6292,8352,0094,193410物业出租8291,062977954990493453酒店和服务套房661590558586616171187物业及项目管理197228209216222501056,1537,3813,3744,5913,8374,9071,155投资理财2681,411240244252797120其他482182182182180109息税折旧摊销前利润6,4699,0103,8325,0534,3075,7041,384折旧(284)(349)(349)(349)(349)(154)(175)息税前利润6,1858,6613,4834,7043,9585,5501,209利息支出(454)(233)(182)(152)(116)(165)(91)物业销售2,0812,8958,9795,7165,1091,4681,177物业出租620677787819925337358酒店和服务套房34015728330833470119共同控制实体3,0413,72910,0496,8436,3691,8751,654营业利润8,77212,15713,34911,39510,2107,2602,772属性(243)133411945532和记黄埔8,8257,0786,7488,83810,9402,8782,246CK生命科学1168585858511643应占联营公司业绩8,6987,2966,8379,04211,0703,0472,290除税前溢利17,47019,45320,18720,43721,28110,3075,062税收(858) (1,616) (1,183) (1,592) (1,752)(733)(397)除税后溢利16,61217,83719,00418,84519,5299,5744,665少数群体利益(1,695) (2,501)(406)(65)(531)(291)(74)基本溢利（原物业重估）14,91715,33618,59718,78018,9989,2834,590投资支持回收净影响6014,5500002,2340净利15,51819,88618,59718,78018,99811,5174,590资料来源：公司数据，未来资产研究 2010年8月4日杨琳房地产研究主管，电话852 3653 8616 keith.yeung@miraeasset.hk川岗斯蒂芬妮·刘中国房地产分析师，电话852 3653 8616 stephanie.lau@miraeasset.hk1香港3财务摘要表利润损失（港元）08年12月09A年12月10年10月11月12日12月12日物业发展10,30914,9223,1847,8434,428物业投资9451,1551,0981,0791,118旅馆1,3831,3991,6961,7801,869其他收益219226233240247收入12,85617,7026,21110,9427,662物业发展4,4665,5011,6292,8352,009物业投资8291,062977954990旅馆661590558586616其他营业收入1451,487298312320息税前利润6,1018,6403,4624,6873,935净利息(370)(212)(161)(135)(93)合伙人和JCE11,73911,02516,88615,88517,439其他的收入-----净特殊收入-----除税前溢利17,47019,45320,18720,43721,281税(858)(1,616)(1,183)(1,592)(1,752)税后利润16,61217,83719,00418,84519,529少数族裔(1,695)(2,501)(406)(65)(531)优先股-----净收入14,91715,33618,59718,78018,998规范利润14,91715,33618,59718,78018,998股利(5,675)(6,254)(6,254)(6,254)(6,254)留存收益9,2429,08212,34412,52612,744资料来源：公司数据，未来资产研究公司的估计现金周转（港元）08年12月09A年12月10年10月11月12日12月12日息税折旧摊销前利润6,3858,9893,8115,0364,284营运资金减少(4,218)8,510(1,455)1,1586,515其他经营现金流量(1,506)(1,489)203199195经营性现金流66116,0102,5596,39310,993已付税款(914)(713)(1,183)(1,592)(1,752)净利息(636)(371)(307)(236)(143)收到股息4,9955,37911,6199,2148,859现金周转4,10620,30512,68713,77917,957资本支出(898)(711)(705)(771)(729)净收购-----净投资(4,381)1,407(2,105)(1,860)(1,906)其他投资现金流量(25)(242)---投资现金流(5,304)454(2,809)(2,631)(2,635)已付股息(5,675)(5,675)(6,254)(6,254)(6,254)权益增加-----债务增加7,707(9,874)(7,766)(4,035)(4,035)其他筹资现金流量730(960)(406)(65)(531)融资现金流2,762(16,509)(14,426)(10,354)(10,819)期初现金5,6097,17311,4236,8757,668产生的现金总额1,5644,250(4,548)7944,503外汇影响-----期末现金7,17311,4236,8757,66812,171资料来源：公司数据，未来资产研究公司的估计 2010年8月4日杨琳房地产研究主管，电话852 3653 8616 keith.yeung@miraeasset.hk川岗斯蒂芬妮·刘中国房地产分析师，电话852 3653 8616 stephanie.lau@miraeasset.hk1香港4资产负债表（港元）当前资产08年12月73,16809A年12月71,17910年10月65,70111月12日67,37012月12日63,897现金及等价物7,17311,4236,8757,66812,171发展物业61,21154,94754,29654,67047,080其他流动资产4,7844,8094,5315,0314,646非流动资产总计213,46421