我们的大型房地产调查，第一阶段

|特别报告关键主题特别分析– 2010年8月3日中国–我们的大型房地产调查，第一阶段资料来源：史蒂夫·哈里斯（Steve Harris）斯蒂芬·格林渣打银行（中国）有限公司大中华区研究主管+86 21 6168 5018，Stephen.Green@sc.com 第2级和第3级城市的土地或公寓价格没有太大变化。此外，开发人员对销量的看法似乎还不错，而且似乎没有推迟建造。计划在9月增加一波新供应。总体而言，开发商似乎认为今年的销售量将同比下降20-30％，这是可以生存的。 这很重要，因为如果大多数二，三线城市的销售和建筑活动停滞不前，那么经济就不会低迷，国务院也不会被迫放松房地产或货币政策。 开发商预计第二层和第三层城市的公寓价格将下跌更多，但这是可以接受的，开发商正在利用较低的土地价格来建立自己的土地储备。信贷状况有所收紧，但没有达到2008年的程度。此外，许多开发商似乎仍然拥有大量现金。 但是，诸如土地ho积和获取银行贷款来购买土地等问题仍然很普遍。我们还看到在2级和3级城市有大量的投资购买。重要的披露可以在披露附录中找到版权所有。渣打银行2010参考：GR10AU内容：介绍 .............................第2页I. 建设活动................第3页II. 土地供应和价格.........第5页III. 支付和开发土地.....................................第8页IV. 公寓价格趋势..................第10页V. 开发者银行信贷.....第13页 特别报告2010年8月3日参考：GR10AU2介绍中国房地产业到底发生了什么？价格在下跌吗？如果不是，价格会下跌吗？开发人员的资金是否紧缩？如果是，他们是否会被迫降价？面对国务院严格的降温政策，开发商是否推迟了项目的启动并停止了建设？如果他们停止建设，这是否会使经济脱轨，从而迫使国务院放松政策？这些是关键问题，很难从官方数据中获得答案。因此，我们去寻找应该知道的人的答案：房地产开发商。但是我们想寻找正确的地方。上海，北京和其他一些大型一级城市在2009年的价格上涨幅度最大，因此成为国务院为该行业降温的尝试的重点（请参见在地上，2010年4月22日，“中国-流行！”）。结果，如图1所示，一线城市的主要公寓销售直线下降。但是，尽管重点放在一级城市上，但很有可能它们不代表全国趋势。毕竟，中国各地还有数百个其他城市正在忙于发展，人们可能仍在其中忙于建造和出售公寓。如图2所示，第2层和第3层城市的销售额也有所下降，但下降幅度不如第1层城市。 （在图表中，我们使用了10个城市的数据：天津，重庆，成都，合肥，武汉，长沙，大连，南京，苏州和长春）。确实，在一些城市，例如浙江省的杭州市，我们实际上已经看到价格自4月以来有所上涨。因此，我们去了2级和3级城市的开发商那里，就像在“真正的”中国那样。图1：一级城市受到的打击最大[总销售平方米，平均售价（人民币/平方米）]图2：二级城市已被部分屏蔽[总销售平方米，平均售价（人民币/平方米）]2,000,0001,800,0001,600,0001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,0000J F M A M J J A S O N D25,00020,00015,00010,0005,00001,800,0001,600,0001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,0000J F M A M J J A S O N D9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000卷(09)卷（10）ASP（09）ASP（10）资料来源：审评委，渣打研究卷(09)卷（10）ASP（09）ASP（10）资料来源：审评委，渣打研究在七月，我们向活跃在6级和2级城市中的30位开发商询问了有关其建设和销售计划，土地和公寓价格，其买家以及地方政府和银行如何对待它们的问题。在报告的其余部分，我们讨论发现的细节。我们将结果分为五个部分。 特别报告2010年8月3日参考：GR10AU3I.建设活动我们与之交谈的典型开发商目前正在为其项目建造2至5个住宅阶段。 （开发人员倾向于将他们的大型项目划分为多个阶段，一次建造一两个区块，然后出售它们。因此，一大块土地可能需要十年或更长时间才能完全开发。）总而言之，我们所面向的开发商辐条目前正在建造约2400万平方米的住宅建筑面积，相当于约24,000套公寓（每套100平方米）。我们向开发商询问了他们的新建筑计划，以及他们是否推迟了先前计划的项目。在接下来的三个月中，您将有多少土地在开发中？30家开发商中有12家不打算在未来三个月内开始任何新建筑。但是，那些确实有计划动工的人正计划动工大量资金，相当于他们目前在建土地的60％。这对于今后的活动似乎是积极的。您是否推迟了任何项目的建设？如图3和4所示，我们几乎没有与之交谈过的开发人员推迟了正在进行的项目或销售启动的任何阶段的建设。这也有利于近期的建筑活动和材料需求。我们问开发人员是否从4月开始就推迟了任何项目的销售，答案是“不”（30个开发人员中的28个）。因此，尽管销量下降（图2），但开发人员仍然认为有理由继续进行项目。图3：您是否已推迟项目任何阶段的建设？30图4：您是否已推迟项目任何阶段的销售启动？302520151050最长不超过3个月4-67-9个月月10-12月超过12个月2520151050最多3个月4-6个月7-9个月资料来源：渣打研究部资料来源：渣打研究部这给我们带来了一个关于数据的重要问题：如何最好地跟踪中国的住宅建设活动？官方的“正在建设的住宅建筑面积”数据无助地包含了已经完成的项目。我们的首选方法是从“正在建设的住宅建筑面积”数字中删除已完成的项目，并根据季节进行调整。 （其他图表显示了去年同期的数字，但我们注意到这些数字有些不稳定，可能使情况感到困惑。）图5显示了结果，并表明构建仍处于较高水平。 特别报告2010年8月3日参考：GR10AU4I.施工活动（续）图表5：需要关注的正确施工编号（已完工，恢复使用和新开工，建筑面积：平方米，南非）2002,5001801602,0001401201,500100801,00060405002000新动工和恢复动工的房屋建筑面积（已完工）（RHS）资料来源：渣打银行研究部03年1月2007年7月1月0404年7月05年1月2005年7月2006年1月2006年7月2007年1月07年7月1月08日2008年7月09年1月09年7月2010年1月2010年7月 特别报告2010年8月3日参考：GR10AU5II.土地供应和价格鉴于国务院4月份采取的严厉措施，人们可能会认为中国的土地市场将会崩溃。它没有。如图6所示，土地销售量当然已从顶峰下降，但开发商仍在增加土地储备。在第二季度，平均每月售出3,800万平方米土地，仍远高于2008年的水平。图6：出售土地（平方米）140120100806040200200520062007200820092010出售土地，建筑面积，平方米资料来源：审评委，渣打研究从全国范围来看，如图7所示，自年初以来的峰值以来，土地价格经历了大幅下跌后似乎已经稳定下来。 （我们之前曾讨论过土地价格数据的问题，最重要的是，它是几十个城市的原油土地平均价格的全国平均水平，请参见-在地面上，2010年2月8日，“中国-泡泡土地，第1部分”。)图7：土地价格，全国平均水平（人民币每平方米）3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000200520062007200820092010每平方米建筑面积CNY资料来源：审评委，渣打研究 特别报告2010年8月3日参考：GR10AU6二。土地供应和价格（续）价格下降主要集中在一级城市。图8显示了自年初以来上海，北京和杭州的土地价格大幅下跌。但图9显示，在中国大多数其他城市，土地价格没有大幅度上涨和大幅度下跌。对此图表中的混乱情况表示歉意，但我们希望，图表底部所有显示的第2级和第3级城市的土地价格都受到限制的事实是一个积极的信号。这是第1层泡沫，看起来它是在没有破坏第2层和第3层市场的情况下被刺破的。图8：一级城市的土地价格（人民币每平方米）8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000200520062007200820092010上海北京天津深圳南京杭州资料来源：审评委，渣打研究图9：二级和三级城市的土地价格（人民币每平方米）9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000200520062007200820092010武汉市重庆成都合肥沉阳扬州济南长沙南昌福州资料来源：审评委，渣打研究在这种背景下，我们向开发商询问了下半年的新土地供应，以及他们对未来土地价格走势的期望。 特别报告2010年8月3日参考：GR10AU7II.土地供应和价格（续）您是否预计今年在您的城市发布的土地要比去年更多？以国土资源部（MoLR）的2010年土地销售计划为准，今年的市场投放的土地将比2009年多，面对这种供应的猛烈冲击，土地价格将下跌。 （MoLR已宣布计划在2010年释放180,000公顷的新土地供应，而2009年为76,000公顷。）但是，尽管北京可以设定目标，但它并未控制地方一级的土地拍卖。因此，我们询问了开发商，他们是否真的认为今年将发布更多的地块，而不是城市中的地块。其中一半人拒绝。只有12人说会。地方政府对维持土地价值感兴趣，因此它们将控制供应。您是否认为自4月份以来您所在的城市的土地价格下降了？如图10所示，大多数受访者（19）表示自4月份以来土地价格并未下降。五位表示他们看到下降了5-10％，四位则下降了11-20％。简而言之，这表明4月份的措施并未影响大多数2级和3级城市的土地市场。图表10：您认为自2010年4月以来您所在城市的土地价格已经下跌了吗？20图11：您认为您所在城市的土地价格会进一步下降吗？30251520101510550没有5-10％下降11-20％下降下降21-30％0没有5-10%下降下降11-20％资料来源：渣打研究部资料来源：渣打研究部您是否期望您所在城市的土地价格进一步下跌？更大比例的受访者（24）表示，他们并不认为土地价格会进一步下跌（图11）。同样，这对情绪是非常积极的。 特别报告2010年8月3日参考：GR10AU8III.支付和开发土地正如我们在第二节中所解释的，虽然土地价格和土地销售都下降了，但它们并没有崩溃。结果，如图12所示，考虑到所有因素，地方政府的土地出让金收入保持良好。在全国范围内，2010年5月和2010年6月地方政府的整体销售收入比2007年和2008年同期的2个月要多。这再次表明开发商对该行业仍然抱有积极态度，并正在增加其土地储备。预期基本需求将持续强劲。图12：全国报告的土地收入（十亿人民币）300250200150100500一月二月三月四月可能六月七月八月九月十月十一月十二月2007200820092010资料来源：CRIC，CEIC，渣打研究您是否知道您所在城市的开发商在购买土地时有困难？不过，开发商似乎确实在拍卖中购买土地时遇到了一些问题。鉴于最近几个月拍卖中的巨额出价，这不足为奇。如图13所示，只有9位受访者表示他们从未听说过任何开发人员遇到问题。六名受访者表示，他们知道超过三名开发商面临问题。图表13：您是否知道城市中有开发商在支付土地方面遇到问题？109876543210无1至2 2至3 3或4 5或更多是，不确定数资料来源：渣打银行研究部 特别报告2010年8月3日参考：GR10AU9III.支付和开发土地（续）在许多情况下，我们怀疑这些问题与筹集外部资金而不是内部现金流有关。从理论上讲，开发商不得向银行借钱购买土