重点城市10年5月房地产销售跟踪：5月虽是艳阳天,楼市却经初寒月

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 [Table_KeyInfo] 动态报告 房地产开发 [Table_IndustryInfo] 重点城市10年5月房地产销售跟踪 谨慎推荐 [Table_BaseInfo] 一年该行业与上证综指走势比较 -45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%7-Dec4-Jan1-Feb1-Mar29-Mar26-Apr24-May房地产(CSRC)指数沪深300 资料来源：国信证券经济研究所 相关研究报告： 《调控效果显现，销量出现下滑》 10/04/27 《4月下半月楼市骤冷》 10/05/05 《一、二手房销量全线回落》 10/05/11 《预期混乱使市场仍维持一定购房需求》 10/05/18 《为回避契税新政，青岛楼市异常放量》 10/05/18 《均价仍维持在今年3月份水平》 10/06/01 分析师：方焱 电话: 0755-82130648 E-mail: fangyan@guosen.com.cn SAC执业证书编号：S0980206110188 分析师：区瑞明 电话: 0755-82130833-1853 E-mail: ourm@guosen.com.cn SAC执业证书编号：S0980210040014 联系人：黄道立 电话: 0755-82130833-1830 E-mail: huangdl@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 [Table_Title] 行业周报 5月虽是艳阳天，楼市却经初寒月 房地产市场总体销量情况 10年5月，京沪穗深等重点城市商品房销售情况如下： （1）销量情况：5月份商品房销量在严厉政策调控下出现大幅回落，从同比上看，18重点城市平均回落幅度达45.5%，半数城市回落幅度达50%以上，其中青岛出现同比增长的原因是契税新政实施，部分购房者为节约交易成本提前过户造成成交数据的临时性放大。从环比上看，18个城市有15个出现环比回落，平均环比回落幅度达37%，其中北京、上海、南京、杭州、苏州、深圳5月份销量已低于08年同期水平，从区域上看，长三角地区销量下滑最大，4个重点城市平均环比下滑幅度达67%； （2）价格情况：5月均价数据涨跌互现，从数据上看，杭州、广州、昆明三地成交均价创我们跟踪数据以来的历史新高，北京、重庆两地地均价环比跌幅在15%以上，其中北京均价数据环比跌幅达22%。我们认为各地均价出现巨大差异的原因如下：（1）调控出台之后，市场骤冷，而市场上仍余温尚存的往往是一些地段较好，配套设施较完善的楼盘，而这些楼盘单价相对较高，在整体销量低迷的情况下，这些楼盘对数据有方向性的干扰，这便是部分城市均价创历史新高的原因；（2）信贷对投资性需求以及部分改善性需求进行了限制，使得政策出台之后，成交以中小户型为主，套均面积迅速下降，从而使均价下滑，其中部分城市均价的快速下滑还与政府停止高价楼盘批售有关。从对重点城市的楼盘监测来看，调控政策出台之后，房价涨势确实放缓，中小户型房价已出现松动，而大户型豪宅价格仍坚挺； （3）库存情况：除厦门、重庆可售量继续创下历史新低外，其余城市可售量稳步上升。从区域分布上看，销量回落最为明显的长三角地区，可售量增幅最快，4个重点城市平均月环比增幅达14%。 5月份重点城市销量情况 城市 成交套数 环比 成交价格 环比 可售量 环比 销量历史对比 北京 5646 -45.95% 18299 -22.23% 59437 4.18% 低于08年同期 天津 6087 -42.12% 8213 -12.82% - - 08-09年同期之间 青岛 8165 3.26% - - 48234 3.13% 高于09年同期 上海 7334 -44.38% 13060 -10.57% 41217 12.35% 低于08年同期 南京 1838 -69.56% - - 25727 13.16% 低于08年同期 杭州 1980 -77.50% 25656 25.00% 17887 10.61% 低于08年同期 深圳 1386 -57.05% 19981 -6.20% 32495 4.27% 低于08年同期 广州 6411 8.57% 12886 8.60% - - 08-09年同期之间 重庆 13140 -52.29% 4982 -18.51% 92145 -7.22% 与08年同期相当 武汉 10952 -32.11% 6278 -5.71% - - 08-09年同期之间 昆明 3454 -36.55% 6778 10.51% - - 资料来源：WIND、中国指数研究院、国信经济研究所 2010年6月8日 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 表1：重点城市10年5月一手房交易数据汇总表 区域 城市 月成交（套） 年初至今累计 可售套数 可售套数 去化时间 成交均价 （元/平方米） 上月 上上月 累计销量 （套） 累计销量 /09全年 May-10 同比变动 环比变动 Apr-10 环比变动 数量 同比 环比 （月） 上月 环比 环渤海 北京 5646 -58.7% -46.0% 10446 20.9% 39285 27.0% 59437 -28.2% 4.2% 7 18299 -22.2% 天津 6087 -50.2% -42.1% 10517 18.9% 37620 29.7% - - - - 8213 -12.8% 济南 1679 14.2% -12.0% 1909 -0.6% 7389 - - - - - - - 青岛 8165 8.1% 3.3% 7907 13.1% 32727 - 48234 -17.5% 3.1% 6 - - 平均 -21.6% -24.2% 13.1% 28.4% -22.9% 3.7% -17.5% 长三角 上海 7334 -69.9% -44.4% 13185 0.1% 51005 20.9% 41217 -8.5% 12.4% 4 13060 -10.6% 南京 1838 -76.5% -69.6% 6038 74.5% 17290 17.9% 25727 -29.6% 13.2% 7 - - 杭州 1980 -82.8% -77.5% 8799 162.7% 18629 19.7% 25656 -21.7% 25.0% 5 17887 10.6% 苏州 1456 -83.4% -77.3% 6401 26.0% 16513 21.2% 16653 -51.0% 6.0% 4 9431 -7.6% 平均 -78.1% -67.2% 65.8% 19.9% -27.7% 14.1% -2.5% 珠三角 深圳 1386 -83.7% -57.0% 3227 7.5% 12589 18.0% 32495 -18.7% 4.3% 13 19981 -6.2% 广州 6411 -26.8% 8.6% 5905 -19.5% 33198 - - - - - 12886 8.6% 东莞 2264 -60.7% -46.6% 4239 39.5% 14995 - - - - - - - 厦门 939 -76.8% -70.1% 3144 2.6% 9457 28.1% 11394 -50.2% -0.9% 5 11230 -8.9% 平均 -62.0% -41.3% 7.5% 23.0% -34.5% 1.7% -2.2% 其他 重庆 13140 -38.7% -52.3% 27542 31.3% 89680 34.0% 92145 -24.7% -7.2% 4 4982 -18.5% 合肥 9879 -1.3% 22.8% 8046 28.2% 40955 29.8% - - - - 6166 -1.7% 长沙 6741 -46.7% -28.3% 9398 13.6% 37755 30.9% - - - - 4603 -6.3% 武汉 10952 -10.2% -32.1% 16133 38.4% 60886 44.2% - - - - 6278 -5.7% 成都 7978 -38.1% -15.1% 9402 7.8% 36359 25.0% - - - - - - 昆明 3454 -37.6% -36.6% 5444 1.8% 26212 - - - - 6778 10.5% 平均 -26.8% -17.9% 18.0% 32.5% -4.3% 总体平均 -45.5% -37.4% 25.9% 26.6% -27.8% 6.7% -5.4% 总体中值 -48.5% -43.2% 16.3% 27.0% -24.7% 4.3% -6.2% 注：合肥、成都成交套数是按100平方米/套匡算得出 数据来源：万得经济数据库、中国指数研究院、国信经济研究所 重点城市销售数据分析 环渤海地区 北京：5月期房住宅签约5646套，同比回落58.7%，环比回落46.0%，已低于08年同期水平，1-5月累计签约39285套，与09年同期销量相比下降27%；商品住宅销售均价18299元/平方米，同比增长37.7%，环比回落22.2%；截止5月31日，商品住宅可售量59437套，同比回落28.2%，环比上涨4.2%，目前去化周期增至7个月，与上月持平。 天津：新建商品住宅成交6087套，同比回落50.2%，环比回落42.1%，位于08-09年同期水平之间，1-5月累计成交37620套，与09年同期销量相比下降12%；成交均价达到8213元/平方米，同比增长19.3%，环比回落12.8%。 济南：上月商品住宅成交1679套，同比上涨14.2%，环比回落12%；1-5月累计销量7389套，与09年同期销量相比上涨63%。 青岛：上月商品住宅成交8165套，同比增长8.1%，环比上涨3.3%，1-5月累计销量32802套，与09年同期销量相比增长33%；截止5月31日，青岛房屋可售量48234套，同比回落17.5%，环比上涨3.1%，目前去化周期降为6个月，较上月水平上升2个月，其主要原因为：本月24日地方商品房成交契税新政执行，购房者为节约交易成本，在新政执行前集中过户，市场随即出现集中放量现象，这使 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 得本月销量透支部分未来成交，造成销量数据偏高，从而使本月去化周期数据大幅下降。 图1：北京各月住宅期房网上签约套数 图2：北京各月住宅期房可售套数 20004000600080001000012000140001600018000Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-0