房地产政策点评：可能不是“最后一只靴子”

研究报告/行业事件点评 2010 年 4 月 16 日 房地产行业 可能不是“最后一只靴子” ——房地产行业政策点评 事件：国务院总理温家宝 14 日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。 评级：中性（下调） 点评： 我们对此的看法是，这一调控政策此前市场已经有预期，也是近期地产股连续阴跌的主要原因，15 日上午已经有消息称 14日召开的国务院常务会议提出，部分城市住房价格过快上涨的问题比较突出，要坚决遏制。为此，国务院要求地方加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房，下午出来的信息是对上午消息的细化。 现在的高房价主要源于房地产市场供给与需求失衡，新的调控政策主要着力于两个方面：一方面增加市场的供给，另一方面抑制需求。增加供给的主要措施一方面是增加土地的供应，这从昨天召开的 2010 年全国土地利用计划新闻发布会上可以看到，2010年住宅土地的供应计划较 2009 年有了大幅的增加，同时清查闲置土地，清理已发放预售许可证的商品住房项目。跟前期政府提到的一些调控的措施最明显不同的是严厉的信贷政策，目前我国居民购房的主要资金来源就是住房按揭贷款，按揭贷款占购房款比例约在 70%左右，虽然主要是针对二套房喝大套房，但是由于目前市场上 90 平米以下的套房占比较小，我们认为这一政策不仅影响投机及投资性购房，在某种程度上还将影响一些首套房购买者，贷款标准的大幅提高直接调节了居民购房需求，这一政策的推出将使市场的供给与需求的形势发生比较明显的变化,可以有效的遏制炒房现象 提高房款首付款比例、增加土地供应量可能只是房地产调控的一个方面。会议上国务院还提出要加快研究制订引导居民合理住房消费的税收政策,我们对此的理解是房地产保有环节的税收可能很快就会出台了,不一定是以物业税的名字出现。不过,如果二套房的政策修改之后能够有效的遏制投机,控制住房价的快速上涨趋势的话,税收政策的出台有可能会稍慢一些。 李寅康（证书编号：S0600209100122） 邓咸锋（证书编号：S0600109070863） 0512-62938650T dengxf@gsjql.com.cn 申万房地产与沪深 300 指数走势对比 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%09-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-02房地产(申万)沪深300 相关研究报告： 2009/03/25，销售阶段性回暖带来投资机会； 2009/06/19，在通胀和业绩预期中前行； 2009/07/15，行业信心进一步提升 新开工面积环比大增； 2009/07/28，销售进入传统淡季不改行业向好趋势； 2009/08/20，价格、销量、政策：短期不确定性增大； 2009/09/03，房地产行业上市公司半年报综述； 2009/09/21，还看成交量 2009/11/25，销售盛宴之后，利润卯吃寅粮 2010/03/29，地产股的诱惑 1 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 房地产行业点评 新的调控政策及会议的相关措辞彰显了政府坚决遏制房价快速上涨的决心，中期可能带来房屋成交量的萎缩，长期有利于房地产行业及中国经济的健康运行，对相关上市公司而言，短期是系统性的影响因素，长期则是一个优胜劣汰的过程，在后期的投资中我们需要寻找的是那些能够在困境中生存下来的企业。 对于后期的房地产板块二级市场而言，我们仍然坚持前期的一些主要观点，认为由于良好的业绩及估值优势，以及前期的调整已经在一定程度上反映了对调控政策的预期，未来向下运行的空间有限，同时因为此次政策出台可能并不是“最后一只靴子落地”，调控政策对地产股走势的压制尚在，房地产企业应对政策的调整还需要时间，短期内快速上涨的可能性也比较小，小幅震荡将是一个大概率事件。短期内地产股的机会可能仍旧存在于反弹阶段，大规模介入为时尚早，我们仍建议多一点等待，看势而为，从过去的经历来看，政策调控的影响一般都会被市场放大，短期下调行业评级至“中性”。 附件一： 国务院总理温家宝 14 日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索"综合评标"、"一次竞价"、"双向竞价"等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成 2010 年建设保障性住2 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 房地产行业点评 房 300 万套、改造各类棚户区 280 万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。 附件二： 根据中国政府网消息，国务院 17 日发出通知，要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。 这是继 14 日国务院常务会议定调采取更有力政策措施遏制高房价、15 日公布提高第二套房贷首付、利率等部分政策后，推出的更为严厉的措施。 通知要求，坚决抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 通知明确，要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 通知要求各地，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设。 通知要求，房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 房地产行业点评 免责声明 本研究报告仅供东吴证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户内部交流使用。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任。本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东吴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 东吴证券投资评级标准： 行业投资评级： 买入：行业股票指数在未来 6 个月内表现优于沪深 300 指数 10%以上； 增持：行业股票指数在未来 6 个月内表现优于沪深 300 指数 5% ～10%； 中性：行业股票指数在未来 6 个月内表现介于沪深 300 指数-5%～+5%之间； 减持：行业股票指数在未来 6 个月内表现弱于沪深 300 指数 5%以上。 股票投资评级： 买入：股票价格在未来 6 个月内表现优于沪深 300 指数 20%以上； 增持：股票价格在未来 6 个月内表现优于沪深 300 指数 5% ～20%； 中性：股票价格在未来 6 个月内表现介于沪深 300 指数-5%～+5%之间； 减持：股票价格在未来 6 个月内表现弱于沪深 300 指数 5%以上。 东吴证券研究所 苏州工业园区翠园路 181 号 邮政编码：215028 传真：（0512）62938663 公司网址： http://www.dwjq.com.cn 4 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所