房地产行业：国土部加强用地供应和监管的通知点评

◆事件： 昨天国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，总体来看，没有过度收紧的政策条款，但我们认为向市场传达了调控政策未出清的信号。我们对房地产板块这次的反弹继续持谨慎态度，可参见10日报告《房价抑制政策警报未解除，谨慎看反弹》。 《通知》主要涉及4方面内容，分别点评如下： ◆保障房和中小套型商品房建设用地确定比例为70% 《通知》要求各地保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,不低于住房建设用地供应总量的70%。 点评：在06年的房地产调控周期中，中央提出的7090政策规定90平米以下中小套型商品住房占住房建设用地供应总量不低于70%，而这次70%的比例中还包括了保障性住房，因此，对比06年，这一条远未达到过度严厉的程度。 ◆竞买保证金不得低于20% 要求各地土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。严格依法处置闲置房地产用地。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,各地国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。 点评：明确规定竞买保证金比例20%，以往土地招拍挂的保证金没有明确规定比例，一般是10%，这次提高到20%，政策意图是希望提高竞买资金门槛，减少土地竞争的激烈程度，给地价降温，目标最终应是指向房价。但我们认为这条政策对抑制地价作用有限，在土地竞买环节，推高地价的往往是资金实力较雄厚的开发商，对于其认为有投资价值的土地，提高10个点的保证金，无法影响最终价格的竞争，而通过提高保证金屏蔽掉的中小开发商，一般都没有足够的实力和风险承担能力参与最后的竞价环节。 ◆土地成交后管理严格执行各环节签约和付款进度要求 通知要求,严格规范土地出让底价。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。 点评：该条款，在以前的文件中已经规定，未超预期。 ◆各地可选择性出让限价房地块 对房价过高,以及房价上涨过快的城市,通知要求“各地可选择部分地块,按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法”招拍挂出让土地,发挥抑制房价上涨过快的调节作用。并严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。 点评：既然只是要求地方政府“可选择部分地块”出让限价房项目，那么地方政府有可能用变通的方式“不选择”，政策作用可能不理想。对于大套型住房建设用地严格控制，严禁别墅用地，如果严格执行，可能不利于高端住宅的价格调整。 行业研究报告 行业快评 2010-03-11 房地产管理与开发 国土部加强用地供应和监管的通知点评 分析师:翁非玉(执业证书编号：S0930109042596)021-22169116wengfy@ebscn.com◇ 事件：国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 22010-03-11 房地产管理与开发 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 投资建议历史表现图 房地产管理与开发 分析师：翁非玉 -50%-30%-10%10%30%50%70%90%110%Mar-09Apr-09May-09Jun-09Jul-09Aug-09Sep-09Oct-09Nov-09Dec-09Jan-10Feb-10Mar-10房地产管理与开发沪深300 资料来源：光大证券研究所 日期 行业评级 2009-11-09 增持 2009-12-02 增持 2009-12-11 增持 2009-12-17 中性 2009-12-22 中性 2010-01-12 中性 2010-01-19 中性 2010-02-08 中性 2010-02-12 中性 2010-03-04 中性 买入— 增持— 中性— 减持— 卖出— 行业及公司评级体系 买入—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上； 增持—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性—未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。 市场基准指数为沪深300指数。 特别声明 在法律允许的情况下，光大证券及其附属机构可能持有报告中提到公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。因此，投资者不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 32010-03-11 房地产管理与开发 www.ebscn.com上海市新闸路15 0 8号静安国际广场 邮编：20 0 0 40 总机：02 1- 2 2 16 9 9 99 上海市新闸路15 0 8号静安国际广场3楼 邮编：200040 总机：021- 2 2169 999 传真：021-22169114 销售小组 姓名 办公电话 手机 电子邮件 北京 李大志(主管) 010-68567189 13810794466 lidz@ebscn.com 郝辉 010-68561722 13511017986 haohui@ebscn.com 孙威 010-68567231 13701026120 sunwei@ebscn.com 吴江 010-68561595 13718402651 wujiang@ebscn.com 黄怡 010-68567231 13699271001 huangyi@ebscn.com 吴朝阳 010-68561722 15811098222 wuzy@ebscn.com 上海 杨日昕(主管) 021-22169082 13817003122 yangrx@ebscn.com 王莉本 021-22169083 13641659577 wanglb@ebscn.com 周薇薇 021-22169087 13671735383 zhouww1@ebscn.com 严非 021-22169086 13127948482 yanfei@ebscn.com 深圳 王汗青(主管) 0755-83024403 13501136670 wanghq@ebscn.com 黎晓宇 0755-83024434 13823771340 lixy1@ebscn.com 黄鹂华 0755-83024396 13802266623 huanglh@ebscn.com QFII 濮维娜 021-62152373 13301619955 puwn@ebscn.com 陶奕 021-62152393 13788947019 taoyi@ebscn.com 满国强 021-62152393 15821755866 mangq@ebscn.com 免责声明 本研究报告仅供光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。 本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资、法律、会计或税务方面的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议作出任何担保。 在任何情况下，本报告中的信息或所表达的建议并不构成对任何投资人的投资建议，光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。 本公司的销售人员，交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理部和投资业务部可能会作出与本报告的推荐不相一致的投资决策。投资者应明白并理解投资证券及投资产品的目的和当中的风险。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 本报告的版权仅归本公司所有，任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻