中国工商银行中国工商银行中国工商银行中国工商银行 投投投投资银行部研究中心资银行部研究中心资银行部研究中心资银行部研究中心 2010201020102010年年年年00002222月月月月22224444日日日日 热点评热点评热点评热点评 述述述述 2010年第22期 总第227期 政策新意无多政策新意无多政策新意无多政策新意无多，，，，市场反应平淡市场反应平淡市场反应平淡市场反应平淡 ———————— ““““京版国十一条京版国十一条京版国十一条京版国十一条””””分析分析分析分析 核心观点核心观点核心观点核心观点：：：：
《实施意见》是此前国务院及有关部委中央层面一系列调控政策的汇总、细化和落实，并无多大新意 。
市场已经提前消化有关内容，预计反应会比较平淡。随着春节交易淡季的逐渐远去，成交将会有所好转 。
中央及地方政府遏制房价过快上涨的决心非常坚决 ，但是综合考虑宏观经济以及行业现状，尤其是北京商品住宅供求情况，我们认为北京整体房价尤其是四环以内核心区仍会在高位保持平稳。当然 ，不排除北京个别区域甚至部分楼盘价格出现一定程度的下跌。 分析师分析师分析师分析师 ：：：： 张张张张 阳阳阳阳 zhangyang.tz@icbc.com.cn Tel: ( 8610 ) 66105038 高级分析师高级分析师高级分析师高级分析师：：：： 张贻伦张贻伦张贻伦张贻伦 zhangyilun@icbc.com.cn Tel：（：（：（：（8610））））66105154 分析师分析师分析师分析师 ：：：： 赵婷婷赵婷婷赵婷婷赵婷婷 zhaotingting.tz@icbc.com.cn Tel:( 8610 ) 66105032 重要说明重要说明重要说明重要说明：：：：本报告所涉及资料、数据均来自于公开披露资料，但不保证所载信息的准确性和完整性；本报告中的信息或观点并不代表工商银行的观点，所构成具体的操作建议，仅供参考。本报告阅读者据此所进行的相关操作，风险自担。本报告仅供中国工商银行客户参阅，不得用于盈利性商业目的。未经许可，任何机构、任何个人不得以任何形式将报告的全部或者部分内容进行复制、翻印或将其向其他人分发。 热点评述 第 1 页，共 5 页 【事件事件事件事件 】 2010年2月21日，北京市出台《关于贯彻国办发[2010]4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。 【评述评述评述评述 】 1、、、、前期前期前期前期 调控调控调控调控 政策政策政策政策 的汇总的汇总的汇总的汇总 、、、、细化和落实细化和落实细化和落实细化和落实，，，，并无多大新意并无多大新意并无多大新意并无多大新意 2月21日，北京市住房和城乡建设委员会 等11部门联合发布了《关于贯彻国办 发[2010]4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》）。 本次 《实施意见》是北京市对2010年1月7日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，财政部、国土资源部、中国人民银行 、监察部、审计署《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》等一系列中央层面调控政策的汇总、细化和落实，并无多大新意。 针对 “国11条”提到的“加快中低价位、中小套型普通商品住房建设”，“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”，《 实施意见》要求2010年各类政策性住房用地要占全市住房供地的50%以上 ，新开工建设和收购各类政策性住房要占全市住房新开工套数的50%以上 。要切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。据此 ，北京2010年政策性住房建设和供应比例将获得保障，比去年有明显扩大。不过 ，根据既有经验来看，政策性住房位置一般比较偏远，很难对普通尤其是高端商品住房造成冲击。 在购房优惠政策方面，《 实施意见》明确 从2010年1月1日起 ，对已经过期的购房优惠政策一律停止执行。对于二套住房贷款政策 ，要求 严格执行不低于40%的首付比例，但在执行利率方面，北京市依旧延续国家的态度，要求严格按照风险定价 ，但并未对利率严格控制，执行以前1.1倍的严厉政策，依然是将主动权交予银行，各家银行根据市场的变化情况自行确定。近期央行先后两次提高存款准备金率，货币政策收紧信号明显，商业银行受信贷额度限制，部分银行甚至开始取消首套住房贷款利率优惠，遑论二套房。北京当前的购房 热点评述 第 2 页，共 5 页 需求主要以改善型和投资型为主。提高二套房贷首付和利率，将在一定程度上抑制投资型和投机性需求，对市场的影响不容忽视。 针对 “国11条”提到的“有关部门要加强对...... 跨境投融资活动的监控，......防止境外“热钱 ”冲击我国市场”，该意见恢复“限外令”，即要严格执行 《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交[2007]103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。按照上述规定，在境内工作、学习一年以下的境外个人，不得购买商品房。境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住房。去年1月暂停执行的“限外令”得到恢复 ，此举主要还是针对高端市场，或可 在一定程度上限制了部分“外资热钱”涌入对房地产市场的冲击，但对普通商品住宅影响有限。 针对前段时间热议的囤地炒地行为，《 实施意见》指出 ，要从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积原则上不超过20公顷 。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。 2、、、、市场市场市场市场 已经已经已经已经 提前消化提前消化提前消化提前消化有关内容有关内容有关内容有关内容，，，，预计预计预计预计 反应反应反应反应 将会将会将会将会 比较比较比较比较 平淡平淡平淡平淡 国务院此前提出，“遏制部分城市房价过快上涨”。根据国家发改委和统计局发布的数据，2010年1月份 ，北京新建住房销售价格同比上涨16.0％， 全国70个大中城市中名列第三，仅次于海口和广州，显然属于房价过快上涨的城市之一 。两会召开在即，房价 的问题必然是今年全国两会热议的话题，北京市选在这个时机出台楼市调控实施细则，是对中央的积极回应，也是对公众的正式交待 ，可谓用心良苦。 不过 ，由于政策并无新意，其中涉及的内容市场已经提前消化，预计反应会比较平淡。1月份 ，北京新建住宅销售价格环比上涨2.5％， 比去年12月份降低2个百分点。房价涨幅明显放缓，成交量也出现大幅下滑。随着春节交易淡季的 逐渐远去，成交将会有所好转。 春节刚过，东部沿海地区无论“珠三角”还是 “长三角”地区都不约而同地出现 “用工荒”，1月份全社会用电量同比大增40.14％（ 未剔除春节因素）显示我国经济复苏势头强劲。中央及地方政府遏制房价过快上涨的决心非常坚决，但是综合考虑宏观经济以及行业现状，尤其是北京商品住宅供求情况，我 热点评述 第 3 页，共 5 页 们认为北京整体房价尤其是四环以内核心区仍会在高位保持平稳。当然 ，不排除北京个别区域甚至部分楼盘价格出现一定程度的下跌。 附《实施意见 》原文： 关于贯彻国办发关于贯彻国办发关于贯彻国办发关于贯彻国办发〔〔〔〔2010〕〕〕〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施实施实施实施 意见意见意见意见 （（（（京建发〔2010〕72号） 各区 、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 根据 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（ 国办发〔2010〕4号）精神，按照市政府统一部署 ，为进一步加强和改善房地产市场调控 ，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头, 促进本市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际情况，现提出如下实施意见： 一、增加住房建设用地供应，2010年全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元 。加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上 ，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上 。 二、切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，对已供地未开工、已开工未入市的普通商品住房项目，各部门进一步加强监督管理和跟踪服务，发挥行政审批绿色通道机制作用，促开工、促上市。 三、加快推进全市棚户区改造工作，结合保障性住房建设，力争再用两年时间 ，全面完成三区三片棚户区改造和中心城区危旧房屋保护性修缮任务。进一步完善“修缮 、改善 、疏散”的旧城房屋保护修缮模式，加大政府投入，注重旧城风貌的整体保护，疏解人口，使居民住房条件得到明显改善。 四、严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 （含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）， 贷款首 付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 五、严格执行国家有关个人销售住房的税收政策。自2010年1月1日起 ，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 热点评述 第 4 页，共 5 页 超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 六、严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。 七、加强土地供应管理和批后监管。从严控制商品住房项目单宗土地出让规模 ，出让面积原则上不超过20公顷 。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。加强对已出让房地产项目批后监管，依法开展闲置土地的清理。未按土地出让合同约定期限支付地价款、开工 、竣工的房地产开发企业，严格追究违约责任，并限制其参与土地出让活动。 八、加强商品房销售管理。商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源 ，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。 九、加大房