（香港）恒隆地产-即将开业的新商场

（从保留状态升级）香港/中国业绩概览恒隆地产彭博社：101 HK| 路透社：0101.HK星展集团研究。公平2010年1月28日新商场地平线买HK $ 26.6目标价：12个月HK $ 31.65（前HK $ 31.5）报告期性能Mkt帽风云每股盈利（港元）每股收益修订版聚乙烯（X）股息收益率（％）美东时间。资产净值（港元）1HFY10排队110,322百万港元6/10楼1.69零15.72.930.5141.98亿美元6/11楼1.38零19.32.933.3结果汇总（百万港元）1HFY 091HFY10氯含量周转2, 0529,733374营业利润1, 6136,909328除税前溢利2, 49723,139827净利1, 22217,3511,320基本净利润1, 1975,508360基本每股收益（港币）0. 291.33359每股股息（港元）0. 150.1713相对价格港币$41.80 36.80 31.80 26.80 21.80 16.80 11.80 2006200720082009 相对收入2 2 22 0 2 1 8 2 1 6 2 1 4 2 1 2 2 1 0 2 82 汉隆地产（L H S) 相对HS I索引X（R HS）资料来源：公司，星展唯高达，彭博社分析员：邱友辉CFA +852 2820 4912在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给机构投资者，新加坡《证券与期货法》（第289章）所定义的专家投资者或认可投资者。HLP的近期收益将取决于The Harborside和The Long Beach的库存销售，据估计，如果全部出售，将产生总计约100亿港元的开发利润。长期资产净值/收益增长将受到其商业地产投资组合的推动，并具有良好的前景。过度计划于2010年6月开业的沉阳66宫（120万平方英尺）的87％的零售空间已经投入使用。如果完全租出，这个购物中心估计将产生港币150-200百万元的总收入每年租金。继近期股价下跌之后，该股的交易价格较我们目前估计的资产净值折让13％。但是，鉴于其优质的资产质量，重点发展战略和在中国的成功经验，HLP值得交易。我们将HLP评级上调至“买入”，目标价为31.65港币，较远期净资产值（12月10日）折让5％。估计。建议恒隆地产（HLP）不包括投资物业的公允价值变动及相应的递延税项在强劲的发展收入的带动下，2010年1H1的基本盈利飙升360％至55亿港元。中期每股派息上升13％至0.17港元。结果亮点1HFY10的结果符合预期。及时销售港口提升收益。沉阳的66号宫殿计划于2010年6月竣工，目前已经进行了大批预租。上调至买入评级，目标价为31.65港元。乍看上去2010财政年度上半年，港湾区425处花园景观单位的及时销售贡献了53.3亿港元的开发利润。税前由于土地成本低，开发利润率达到了71％。净租金收入增长9％，至18.3亿港币。其在上海的投资组合增长了15％。零售租金恢复在Plaza 66和Grand Gateway进行空间重组后，有利且可出租的零售区域扩大了。来自香港的租金净收入增长了5％。尽管招致更多在中国的资本支出方面，由于来自The HarbourSide的强劲销售收入，12月9日的净现金保持强劲，为22亿港币。 请参阅本报告末尾的重要披露内容ed-SGC / sa- DC 结果快照恒隆地产结果摘要和评论（百万港元）周转09财年上半年2,0521HFY109,733氯含量374评论物业销售收入增加物业租赁1,6771,8339上海投资组合：增长15％；香港投资组合：上升5％物业销售35,339184,003The Harborside的库存销售可观利润其他的收入11017(85)行政费用(177)(280)58营业利润1,6136,909328投资物业公允价值增加财务费用应占共同控制实体的利润除税前溢利税收少数群体利益净利基本净利润资料来源：公司，星展唯高达包括对以下项目的首次估值的收益中国的发展总值达73亿港元资产净值折让资产净值折让% 3020100(10)(20)(30)(40)(50)(60)HK $ 45403530252015105035%13%-9%-31%-53%资料来源：彭博资讯，星展唯高达（DBS Vickers）第2页平均值：-13％ 200020012002200320042005200620072008200920101月001月1日1月2日03年1月1月0405年1月2006年1月2007年1月1月08日09年1月2010年1月95016,1591,600(52)(29)(45)(14)100(799)2,49723,139827(658)(4,896)644(617)(892)451,22217,3511,3201,1975,508360 DBSV建议基于绝对总收益*评级系统，定义如下：强烈购买（未来3个月的总回报率> 20％，并在此时间内确定了股价催化剂）购买（对于小型股，未来12个月总回报率> 15％，对于大型股而言> 10％）保持（小型股在未来12个月的总回报为-10％至+ 15％，大型股在-10％至+ 10％）完全重视（负总回报率，即未来12个月内> -10％）卖（未来3个月内负总回报率> -20％，并在此时间范围内确定了催化剂）结果快照恒隆地产股价升值+股息DBS Vickers Research可在以下电子平台上使用： DBS Vickers（ www.dbsvresearch.com）；汤姆森（ www.thomson.co m / financial）； Factset（www.factset.com）;路透社（www.rbr.reuters.com）; Capital IQ（www.capitaliq.com）和Bloomberg（DBSR GO）。要进行访问，请联系您的DBSV销售人员。一般披露/免责声明本文件由星展唯高达证券控股有限公司（“星展唯享”）的直接全资子公司星展唯高达（香港）有限公司（“星展唯享”）发行。本报告仅供DBSV集团客户使用，未经DBSVHK事先书面同意，不得以任何形式或通过任何方式复制，影印或复制本文档的任何部分，或（ii）重新分发本文档的任何部分。如果本投资研究或建议在没有相关披露的情况下被大众媒体完全或部分出版或以其他方式复制，则DBSVHK和研究分析师概不负责。该研究基于从可靠来源获得的信息，但是我们对其准确性，完整性或正确性不做任何陈述或保证。所表达的观点如有更改，恕不另行通知。本文件仅供一般发行。本文档中的任何建议均未考虑具体的投资目标，财务状况和任何特定收件人的特殊需求。本文档仅供收件人参考，不能代替收件人的判断，收件人应寻求单独的法律或财务建议。 DBSVHK不承担任何责任因使用本文档或就本文档提供的进一步沟通而导致的直接或间接损失。本文档不应被解释为要约或要约的邀请，以买卖任何证券。 DBSVH是星展银行有限公司的全资子公司。星展银行有限公司及其附属机构和/或与任何附属机构相关的人员可能会不时拥有本文档中提及的证券的权益。 DBSVHK，DBS Vickers Research（Singapore）Pte Ltd（“ DBSVR”），DBS Vickers Securities（Singapore）Pte Ltd（“ DBSVS”），DBS Bank Ltd及其联系人，其董事和/或员工可能在，可能会影响此处提到的证券交易，也可能会或试图为这些公司提供经纪，投资银行和其他银行服务。本报告中的商品假设是为了预测此处提到的公司的收入。它们不应被解释为有关实物商品或与本报告中提及的商品有关的期货合约交易的建议DBSVUSA没有自己的投资银行或研究部门，在过去的十二个月中也没有以经理或联合经理的身份参与任何投资银行交易。任何希望获得进一步信息，包括对本免责声明中的披露进行任何澄清，或希望以本文档中讨论的任何证券进行交易的美国人，均应独家联系DBSVUSA。分析师认证主要负责本研究报告内容的研究分析师（部分或全部）证明，本报告中表达的有关公司及其证券的观点准确反映了他/她的个人观点。分析师还证明，他/她的补偿金不包含任何部分与本报告中表达的特定建议或观点直接，间接或间接相关。截至报告发布之日，在财务上依赖分析师的分析师及其配偶和/或亲戚和/或联系人不持有本报告建议的证券的权益（“利息”包括直接或间接证券，董事职位和受托人职位的间接所有权）。公司特定/法规披露1.截至本报告发布之日，星展唯高达（香港）有限公司在本报告所建议的证券中没有所有权。2.DBSVHK，DBSVR，DBSVS，DBS Bank Ltd和/或在美国注册的经纪交易商DBS Vickers Securities（USA）Inc（“ DBSVUSA”）的其他关联公司可能有益地拥有总计1％或更多的任何类别的截至更新信息的最新可用日期为止，本文档中提及的主题公司的普通股证券。3.投资银行服务补偿：DBSVHK，DBSVR，DBSVS，DBS Bank Ltd和/或DBSVUSA的其他关联公司可能在过去的12个月内已收到赔偿，并且在接下来的3个月内可能会收到或打算就此提及的标的公司寻求投资银行服务的赔偿文件。第3页 结果快照恒隆地产发行限制一般本报告并非针对任何旨在分发，发布，提供或使用的居民，居民或居住在任何地区，州，国家或其他司法管辖区的公民或居民，或旨在供任何人或实体分发或使用将违反法律或法规。澳大利亚DBSVHK，DBSVR和DBSVS在澳大利亚分发了此报告，这些报告不受此要求根据《 2001年公司法》（“ CA”）持有向提供给接收者的金融服务的澳大利亚金融服务许可证。 DBSVHK，DBSVR和DBSVS受证券及期货事务监察委员会监管分别根据香港法律和新加坡金融管理局（“ MAS”）根据新加坡法律，这与澳大利亚法律有所不同。本报告仅适用于CA定义中的“批发投资者”。香港本报告由星展唯高达（香港）有限公司在香港发行，星展唯高达（香港）有限公司由香港证券及期货事务监察委员会授权并受其监管。新加坡该报告由DBSVR在新加坡分发，DBSVR拥有金融顾问的执照，并由MAS监管。此报告还可以由DBSVS在新加坡发行（公司注册号198600294G），根据《金融顾问法》的规定，这是一名免税金融顾问。由外国星展唯高达（DBS Vickers）实体，分析师或关联公司制作的任何研究报告，都只会在新加坡分发给《证券与期货法》第一章所定义的“机构投资者”，“专家投资者”或“认可投资者”。新加坡289。任何根据MAS批准的《第一版》第11款的规定，由DBSVR / DBSVS的涉外公司向“合格投资者”分发研究报告。安排到FAA。英国本报告由星展唯高达证券（英国）有限公司在英国分发，星展唯高达证券（英国）有限公司是《金融服务与市场法》所指的授权人士，并由金融服务管理局监管。在英国分发的研究仅面向机构客户。迪拜，阿拉伯联合酋长国该报告由迪拜星展银行有限公司在迪拜/阿拉伯联合酋长国分发（邮政信箱506538，第3页rd阿拉伯联合酋长国迪拜，迪拜国际金融中心Gate Precinct，3号楼楼层），仅适用于符合DFSA的客户成为专业客户的监管标准。零售客户不应依赖或分发给零售客户。迪拜星展银行有限公司受迪拜金融服务管理局监管。美国除非遵守任何适用的美国法律和法规，否则不得将本报告及其任何副本带入美国或任何美国人。其他司法管辖区在任何其他司法管辖区中，除非法律或法规另有规定，否则本报告仅适用于此类法律和法规所定义的合格，专业，机构或资深投资者司法管辖区。星展唯高达（香港）有限公司18日香港中环德辅道中68号万宜大厦楼电话：（852）2820-4888，传真：（852）2868-1523第4页