（香港）华润置地-强大的扩张能力

香港/中国公司重点华润置地彭博社: 1109 HK| 路透社：1109.HK星展集团研究。公平2010年1月20日买HK $ 15.44恒指：21,286目标价：12个月HK $ 23.73（上一个HK $ 22.54）举报原因：公司更新潜在催化剂：资产净值增加的土地收购分析员吴（Carol Wu）·（852）2863 8841·carol_wu@hk.dbsvickers.com王丹妮·（852）2820 4915·danielle_wang @ hk.dbsvickers.com相对价格HK $ 23 .1 018 .1 013 .1 08.10 3.10 相关指标58 048 038 028 018 080 200 6200 7200 820092010 华润贷（ L H S） HSI IN D E X（R H S）预测与估值 十二月（百万港元）2008A 2009F 2010F 2011FICB行业：金融ICB部门：房地产控股与发展主要业务：物业发展及管理所有数据来源：公司，DBSV，彭博社，香港交易所乍看上去发行资本（米shrs）5,030上市上限（百万港元/百万美元）77,663 / 10,004大股东（％）华润（集团）63.1摩根大通7.03自由流动（％）29.87平均每日交易量（米 shrs）15.9在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给机构投资者，新加坡《证券与期货法》（第289章）所定义的专家投资者或认可投资者。请参阅本报告末尾的重要披露内容ed-SGC / sa- DC周转9,13414,30724,96833,007息税折旧摊销前利润2,7725,1458,62912,190税前收益3,0575,9478,37411,849净利2,0383,0874,1684, 646净磅（预先）1,6682,0804,1684, 646每股盈利（港元）0.470.630.830.93EPS Gth（％）17.935.231.011.5每股股息（港元）0.130.130.170.19每股BV（港元）7.788.329.5811.16PE（X）32.924.418.616.7EV / EBITDA（十）30.717.611.59.8净股利收益率（％）0.80.81.11.2P /账面价值（X）2.01.91.61.4净债务/权益（X）0.40.30.40.6净资产收益率（％）7.38.39.48.9每股收益收益率（％）零9%13%共识每股收益（港币）0.670.931.18买入有54％的上升空间。华润置地在过去三个月中跑输该行业13％，目前股价较其资产净值折让28％，是09财年市净率的1.9倍。在上下周期的业绩记录的支持下，我们预计其表现将优于同行，在2008年的下行周期中，其合同销售量和市场份额分别增长了41％和11个基点。在不确定的时期，市场也倾向于青睐具有良好业绩的强大参与者。维持买入评级目标价为每股23.73港元。预测2010财年的开发收入处于锁定状态。强大的父母支持和在新市场中取得的成功将继续推动增长。提高收益和资产净值，以反映强劲的销售和最新的土地收购。维持买入评级，潜在上升空间为54％。近期股价疲软提供了一个很好的切入点。强劲的合同销售额将中国排名提升至第六位。华润置地在2009年的合同销售额增长了两倍，达到250亿元人民币（2008年为80亿元人民币）。平均售价微升3％，至每平方米1.17万元人民币。继强劲的销售之后，华润置地的合同销售量已从2008年的第10名升至第6名。其市场份额也提高了77％（或25个基点），是该行业中表现最好的公司之一。华润置地在2010年的预测发展收入中锁定了62％，在该行业中名列前茅。这意味着较高的收入可见度。扩展能力仍然很强。近年来，它的扩张努力已开始见效，其出色表现显而易见。它今年在新市场上的成功实践将支持进一步的扩展。其强大的母品牌也将支持其在销售和土地收购方面的增长。2009年，它收购了17个项目，总建筑面积600万平方米，对价为230亿元人民币。我们将2010和2011财年每股收益分别上调了9％和13％，以反映强劲的销售和新土地收购。资产净值因此上调5％至21.58港元。强大的扩展能力2009年销售额增长了两倍，市场份额增长了25个基点。 62％ 公司重点华润置地第2页2华润置地是2009年市场份额增长最快的公司之一2007签约销售量2008签约销售量2009签约销售量成长性成长性市场占有率市场占有率市场占有率bps变化bps变化人民币百万元人民币百万元人民币百万元在2008在2009年20072008200920082009绿城15155352470.57%0.63%1.22%↑ 0.06↑ 0.59华润置地6825412180.22%0.33%0.58%↑ 0.11↑ 0.25聚（600048 CN）172143211120.67%0.85%1.00%↑ 0.18↑ 0.15世茂91123171050.37%0.46%0.52%↑ 0.09↑ 0.06COLI *2123428850.83%0.95%0.97%↑ 0.12↑ 0.02中洋671416940.24%0.30%0.32%↑ 0.05↑ 0.02SOHO中国481393700.16%0.32%0.30%↑ 0.16↓ 0.02瑞安房地产446(11)730.16%0.15%0.15%↓ 0.01↓ 0.01万科（000002 CN）524863(9)322.07%1.99%1.46%↓ 0.08↓ 0.53碧桂园16182311320.62%0.73%0.54%↑ 0.10↓ 0.19富力161624(1)510.64%0.66%0.56%↑ 0.03↓ 0.11敏捷1011205890.40%0.44%0.46%↑ 0.04↑ 0.02*中国海外发展的销售不包括来自香港和澳门的销售。资料来源：公司，星展唯高达CRL在中国合同销售中排名第六，上升了四位2009年排名2008年排名运动万科（000002 CN）11→绿城26↑ 4聚（600048 CN）33→科力42↓ 2恒大513↑ 8华润置地610↑ 4富力75↓ 2碧桂园84↓ 4世茂98↓ 1敏捷109↓ 1盼望117↓ 4中洋1212→SOHO中国1311↓ 2北京首都土地1416↑ 2长处＃1518↑ 3保利香港1614↓ 2克格勃1719↑ 2瑞安房地产1817↓ 1越秀地产1915↓ 4SPG土地2021↑ 1深圳投资2120↓ 1资料来源：公司；星展唯高达 公司重点华润置地第3页3尽管上海和杭州的收购似乎很昂贵，但其大部分收购价格合理。项目约会市利益用法总土地总建筑面积影音获得的成本（人民币百万元）（000平方米）（人民币/平方米）长江东大街09年4月合肥100%住宅2291941,180红湾路09年7月福州100%住宅833沉阳市道口09年7月沉阳100%住宅524沉阳华润拱门09年7月沉阳100%住宅3,1323401,317地标09年7月沉阳100%住宅601北京华润饭店09年7月北京100%住宅80金牛区五福村09年8月成都市100%住宅169842,323嘉定区南翔镇A02＆0709年8月上海100%住宅3,5224717,539松江鼓楼路二号09年9月上海100%住宅1,40012211,502能达商业区6号09年10月南通100%住宅6464151,5552009-491教育局网站09年10月鞍山100%住宅275396696家乐福北站09年10月鞍山100%住宅162190852庆阳金沙国际新区09年10月成都市100%住宅1,2113363,600区枝江旅游度假区59号09年10月杭州100%住宅2,77018115,281华润大厦第二期09年10月北京100%办公室1,29911211,600香城区春深湖09年11月宿苏州100%住宅1,7253634,758青岛建元09年12月青岛市100%住宅6,7007458,993和零售总23,2405,9883,881资料来源：公司；星展唯高达关键财务，新旧资产净值目标价每股盈利（港元）（港元）（港币/元）200920102011新21.5823.730.630.830.93旧20.4922.540.630.760.82变化（％）5%5%0%9%13%资料来源：星展唯高达 公司重点华润置地第2页4资产净值折让资产净值折让%806040200(20)(40)(60)(80)(100)HK $ 30252015105028%5%-19%-42%-65%资料来源：彭博资讯，星展唯高达（DBS Vickers）PE带状图PB带状图股价（港元）252015105047倍36倍26倍15x 5x股价（港元）3025201510502.9倍2.3倍1.6X1.0倍0.4倍资料来源：彭博资讯，星展唯高达（DBS Vickers）+ 1SD -8.1％平均：-34％ -1SD -59.9％ 05年1月05年6月May-97 Jan-98 Sep-98 May-99 Jan-00 Sep-00 May-01 Jan-02 Sep-02 May-03 Jan-04 Sep-04 May-05 Jan-06 Sep-06 May-06 Jan- 08年9月8日5月-10年1月9日11月5日至4月6日9月6日至2月7日07年7月12月7日5 月 8 日10月 8日09年 3月9日 9月 9日2010年1月Jan-05 Jun-05 Nov-05 Apr-06 Sep-06 Feb-07 Jul-07 Dec-07 May-08 Oct-08 Mar-09 Aug-092010年1月05年1月05年11月2006年9月07年7月08年5月09年3月2010年1月 公司重点华润置地第3页5同行估值1月20Mkt Recom 12米每股收益增长净PE PE PE PE收益率ROE ROE负债率P / Bk NAV光盘/（Prem）至公司名码价钱港币帽百万港元目标港币10楼%11楼%09楼X10楼X11楼X09楼%10楼%09楼%10楼%1H09%1H09X港币资产净值%中国海外*68815.18124,006购买21.134.722.619.014.111.51.11.418.221.013.53.316.89.9华润置地*110915.4477,663购买23.7331.011.524.418.616.70.81.18.39.419.22.221.5828.4恒大33333.9559,250NR不适用1100.063.284.77.14.30.32.010.152.377.2不适用不适用不适用世茂房地产*81313.0646,266购买21.5624.37.212.410.09.32.12.616.017.043.21.922.6942.4碧桂园20072.9348,203NR不适用22.119.817.314.211.81.92.312.113.648.82.13.720.8龙湖地产9607.9140,737NR不适用18.352.419.616.610.90.91.119.918.6118.2不适用不适用不适用敏捷财产338311.0439,593NR不适用42.331.617.312.29.31.82.514.718.224.22.611.97.2仁和商业1387244,000NR不适用35.35.99.46.96.65.67.645.342.7-58.07.0不适用不适用远洋地产*33777.3441,373购买8.4694.026.628.214.511.50.71.46.410.239.41.78.513.3保利香港1199.4628,229NR不适用98.358.440.420.412.90.40.85.010.510.42.912.222.5光荣地产8453.224,936NR不适用79.022.314.17.96.41.12.526.222.5不适用