2014年6月26日中国/ 房地产华南市1668 HK购买ü已更改目标价钱港币6.03关港币3.93上/下+53.4%先验TP港币6.03更改在TP不变电子商务业务初具规模到2017年，经常性总收入将达到HKD1.4b2014财年的经常性收入同比增长112％，至6.56亿港元，这是由于电子商务的贡献超出了预期（1.89亿港元），其形式是为在郑州CSC上为7,000名现有租户在线注册实体店的设置费。我们预计到2017年，这一数字将翻一番，达到3.89亿港元，因为其他项目（例如，深圳中建）的租户将在网上注册。物流/仓储收入开始流入物流/仓储收入同比增长177％至2500万港元。我们预计电子商务的扩展将带动CSC和腾讯用户的需求。该公司计划将340万平方米（占土地储备的15％）用于未来的仓储目的（目前为83,000平方米）。我们预计2015年相关收入将增加一倍以上，达到5,800万港元。与腾讯合作的电子商务平台的更多详细信息宣布的细节集中在通过使用微信和建立客户数据库来开发B2C和B2B平台上。我们对此持积极态度，因为这可以解决投资者对腾讯（700 HK）与CSC实际计划以及电子商务平台对CSC贡献时间的担忧。.重申“买入”评级及6.03港元的目标价我们看到进一步的上涨空间，尤其是在电子商务和仓储/物流开发方面。根据彭博社的估算，与中国的IP运营商（2014年预期市盈率超过10倍）和区域物流公司（2014年预期市盈率14-38倍）相比，资产净值折让和FY15E市盈率6.0倍仍然相对较低。到2017年，经常性总收入将达到HKD1.4b（港币1,6001,4001,2001,0008006004002000关键库存数据叶玛（HKDm）2014A 2015E 2016E 2017E收入13,468 19,130 25,024 29,489建议净利润2,678 4,143 5,415 6,523经常性每股收益（港元）0.43 0.66 0.86 1.04事先记录每股收益（港元）0.42 0.60 0.82-g在EPS中est（％）2.1 9.9 4.9 nm每股收益增长（％）44.8 54.7 30.7 20.5经常性市盈率（x）9.2 6.0 4.6 3.8股息收益率（％）3.9 5.0 6.6 5.3EV / EBITDA（x）4.7 3.8 3.1 2.6单价（x）1.2 1.1 0.9 0.8净债务/权益（％）24.3 29.8 26.2 22.1净资产收益率（％）14.9 19.2 21.5 21.92013年6月13日-13年12月13日14年3月14年6月5.001844.001343.00842.00341.00(16)（HKD）中国南方城市（MSD）中国（％）股价表现1个月3个月12个月绝对（％）11.0 9.2 131.2相对国家（％）5.6（7.0）122.5下一个结果2014年11月交易上限（百万美元）3,180平均每日成交3m（百万美元）12.8自由流通量（％）26大股东郑重兴（40％）12m高/低（HKD）4.73 / 1.683m历史性卷。 （％）51.2ADR代码-ADR收盘价（美元）-已发行股份（百万）6,273资料来源：彭博社共识；法国巴黎银行（BNP Paribas）预估2013 2014 2015E 2016E 2017E资料来源：华南城；法国巴黎银行（BNP Paribas）预估张国荣+852 2825 1812李伟烈+852 2825 1105我们的研究可在Thomson One，Bloomberg，TheMarkets.com，Factset和http://eqresearch.bnpparibas.com/index上获得。请与您的销售人员联系以获取授权。请参阅背面的重要通知。由非美国经纪人准备：BNP PARIBAS SECURITIES（ASIA）LTD此材料已获美国分销。可以在第10页的附录中找到分析人员认证和重要披露m）租金收入物流与仓储店物业管理电子商务其他 我们与共识有何不同市场收益目标价 （％）6正82015年每股收益（％）(4)中性12016年每股收益（％）(4)负0 中国南方城市1668 HK张国荣2法国巴黎银行2014年6月26日投资论文我们对该股给予买入评级，目标价为6.03港元，基于2014年底每股净资产值10.97港元的目标折让45％。中信建投目前的股价较我们的资产净值和2015年预测市盈率折让64％。根据彭博（Bloomberg）的估算，本益比为6.0倍，与中国其他IP运营商相比较低（2014年本益比超过10倍）。随着与腾讯的合作初具规模，CSC的估值可能会与物流公司一致，后者的2014年预期市盈率在14倍至38倍之间。CSC拥有独特的商业模式，专注于中国贸易中心的销售，而中国是目前处于扩张模式的相对较新的部门。它还将受益于中国城市化进程的加快，而城市化进程正在加速中国旧批发市场的搬迁。根据我们的估计，政府的支持，例如低廉的土地成本，应有助于CSC维持高于50％的高可持续毛利率（传统开发商的历史平均水平为36％）。目前，其土地储备达2300万平方米，在中国七个城市拥有七个项目.催化剂我们看到以下潜在的股价催化剂：1)合同销售增长好于预期。 2015年1季度的合同销售业绩将于2014年7月公布。2)维持了超过核心利润30％的高派息率。3)腾讯与CSC在电子商务平台，在线零售平台，在线直销店以及仓储和物流服务方面的合作比预期要快.通话风险搬迁流程的放缓将导致批发中心需求弱于预期.公司背景主要假设华南城（“ CSC”）是中国大型综合物流和贸易中心的领先开发商和运营商。 CSC的中心为原材料和制成品的买卖双方提供了具有成本效益的贸易和物流平台。主要活动：2014年收入分配物业销售（95.09％）物业租金（2.38％）酒店/服务式公寓（0％）建筑服务收入（0.37％）主要主管年龄以来标题郑仲先生522002联合主席兼执行董事兴梁文林先生572002首席执行官兼执行董事徐教授742008执行董事杨姜凯先生612007副总统冯星先生482006首席财务官香港2015年2016年中国贸易中心定价（％）5 5折现率（％）12 12资料来源：法国巴黎银行估计收益敏感性基本案例最坏案例中国贸易中心和住宅价格变更10（20）从2014年开始（％）每股净资产值（港元）-2014E年底10.97 8.22公允价值（港元）6.03 4.52资料来源：法国巴黎银行估计主要的收入驱动因素：1）合同销售量； 2）合同销售均价； 3）完成量。平均售价同比下降5％将使我们的资产净值估计下降约10％，核心净利润下降约5％。 中国南方城市1668 HK张国荣3法国巴黎银行2014年6月26日2014财年业绩强劲：核心利润同比增长6％，同比增长51％CSC的FY14业绩强劲，收入达HK $ 13.5b，同比增长80％，比我们的预期高11％。核心溢利为26.78亿港元，较我们的估计25.19亿港元高6％，同比增长51％，核心每股收益为0.43港元，同比增长45％。毛利率低于预期，但仍高达49％（由于产品结构和在郑州等新城市的首次推出），核心利润率仍高达20％。净负债比率保持在健康的24％（优于我们对27％的估计）。每股股息为0.14港元（同比增长39％），意味着高33％的核心派息率或3.8％的收益率。成本控制有所改善，营销，一般及行政管理（SG＆A）在总收入中所占比例下降至10.7％（2013年为11.1％，2012年为14.7％）。附件1：结果摘要BNPP est。共识行为/ est行为/缺点更改2012/132013 / 14E2013/142013 / 14E变体变体（港币百万元）（港币百万元）（港币百万元）（港币百万元）(%)(%)（y％）物业销售7,17911,80512,813978经常性收入总额30935165687112物业投资2142633051642酒店/服务式公寓1320-呐呐电子商务aa189呐呐物业管理4446674754其他（物流/仓储，包括零售店）384295126146周转7,48812,17513,46811,311111980销售成本(3,311)(5,228)(6,921)32109毛利4,1776,9476,547(6)57毛利润率56%57%49%营销，一般及行政费用(880)(1,759)(1,444)(18)64占总收入的百分比（％）(11.8)(14.5)(10.7)其他收益/（费用）5839(96)IP公允价值收益1,251-1,266营业利润4,6065,2266,2742036财务费用(133)(200)(104)(48)(22)员工/合资企业总数0.70.0-0.6除税前溢利4,4735,0276,1692338当期税(1,606)(2,143)(2,472)1554税后利润2,8672,8833,6962829少数群体利益117365202(45)73报告的属性。净利2,7502,5193,4943927税后重估收益净额9730817基本净利润1,7762,5192,6782,5046751核心每股收益（港币）0.290.410.430.393945DPS（港元）0.100.120.140.12131839加权编号股份6,0276,0846,273毛利率（％）565749核心净利率（％）242120净负债率（％）322724资料来源：华南城；彭博社一致预期，法国巴黎银行估计 中国南方城市1668 HK张国荣4法国巴黎银行2014年6月26日经常性收入令人惊讶，同比增长112％图表2：总经常性收入明细（2014年与2013年比较）2014（港币百万元）2013（港币百万元）更改（y％）经常性总收入656309112分解租金收入30521442物业管理674454物流与仓储259177电子商务189--出口6924186其他119(94)资料来源：中国南方城市图表3：2017年经常性收入总额将达到1.4亿港元（港币百万元）租金收入物业管理物流与仓储电子商务1,6001,4001,2001,0008006004002000出口其他2013 2014 2015E 2016E 2017E资料来源：华南城；法国巴黎银行（BNP Paribas）预估我们预计到2017年经常性总收入将达到1.4亿港元经常性总收入达6.56亿港币，同比增长112％，比我们的预期高87％，出乎意料的是，主要由于：1）电子商务平台的贡献（1.89亿港币）比预期要早； 2）租金收入超出我们预期16％，同比增长42％（至3.05亿港元）； 3）物业管理收入同比增长54％至6,700万港元；和4）物流/仓储同比增长177％。我们预计到2017年，经常性总收入将达到1.4亿港元，主要由三个高增长领域推动：1）电子商务平台； 2）物流/仓储收入； 3）投资物业的租金收入。电子商务平台扩展– B2B和B2C业务受益关于经常性收入的主要积极惊喜是该公司电子商务平台的首次捐款。这笔收入是一笔一次性的注册费用，用于为郑州CSC的现有租户（主要是从事B2B业务的中小型企业）在线注册实体店。每家商店的开设费超过23,000元人民币，目前已有近7,000名现有租户在线注册。注册后，CSC将收取为期三年的年度会费，人民币6,000-7,000元。 1.89亿港元是2014财年收取的总设立费用；会员费的确认将在2015财年反映出来。我们预计电子商务收入将增长，这主要是由于深圳CSC等其他项目的注册租户数量增加所致。目前，深圳CSC现有10,000名租户，如果该站点全面投入运营，则应增加到30,000名。管理层预计300,000-500,000个批发租户最终将从该平台（特别是中小型企业）中受益。 中国南方城市1668 HK张国荣5法国巴黎银行2014年6月26日宣布与腾讯合作的更多细节此外，该公司还宣布已与腾讯签署有关其电子商务平台开发细节的合作备忘录。他们将共同致力于五个领域：1在所有CSC项目