房企再融资开闸传递多重信号,有利于降低相关企业财务风险

共4页，第1页 特别评论 评级业务部 谷仕平 电话：010-88090063 邮件：gushiping@chinaratings.com.cn 唐海亮 电话：010-88090141 邮件：tanghailiang@chinaratings.com.cn 赵明 电话：010-88090011 邮件：zhaoming@chinaratings.com.cn 第30期（总第288期） 2014年3月 中债资信评估有限责任公司是国内首家采用投资人付费业务模式的新型信用评级公司，按照“独立、公正、创新、专业”的宗旨为投资人提供信用评级、信用风险评估与管理咨询等服务。 公司网站：www.chinaratings.com.cn 电 话：010-88090001 地 址：北京市西城区金融大街28号院盈泰中心2号楼6层 房企再融资开闸传递多重信号，有利于降低相关企业财务风险 观点简述： 2014年3月19日，中茵股份、天保基建分别发布公告称，公司非公开发行A股股票申请获得证监会审核通过。自2009年8月金地集团42亿元再融资方案实施至今，房企股权再融资直接用于地产项目再无获批案例。此次中茵股份、天保基建再融资获批意味着上市房企再融资正式开闸。 增发获批符合中债资信此前预期，进一步明确了政府将对房地产市场采取市场化调控、增加住房供给的信号，预计未来将有更多房企股权再融资申请获批，公司债等债务融资通道亦可能松动，房企面临的整个融资环境将继续改善。 从样本企业来看，以2013年9月末财务数据静态测算，如已公告增发预案的样本房企增发实施，相关企业资产负债率将降低0.95~29个百分点不等，有利于财务风险降低。在房企分化、中小房企面临的融资约束相对增大的背景下，增发开闸对中小型上市房企融资约束的改善更为明显。 共4页，第2页 特别评论 两房企非公开发行股票方案获批，上市房企再融资正式开闸 2014年3月19日下午，中茵股份（600745.SH）、天保基建（000965.SZ）分别发布公告称，公司非公开发行A股股票申请获得证监会审核通过，批准金额共32.65亿元。此前，中茵股份拟以不低于9.53元/股的价格，非公开发行股票不超过1.80亿股，募集资金不超过17.15亿元，全部用于下属公司“徐州中茵广场项目”的开发与营运；天保基建拟以不低于4.48元/股的价格，非公开发行股票不超过3.46亿股，募集资金不超过15.50亿元，用于天保房地产空港商业区住宅项目（一期）、天保金海岸D06住宅项目、天保金海岸D07住宅项目并补充流动资金。 自2009年8月金地集团42亿元再融资方案实施至今，房企股权再融资直接用于地产项目再无获批案例。此次中茵股份、天保基建再融资获批意味着上市房企再融资正式开闸1。 增发获批符合此前预期，进一步明确政府将对房地产市场采取市场化调控、增加住房供给的信号，预计未来将有更多房企再融资申请获批，房企面临的整个融资环境将继续改善 在去年特别评论2及今年年初展望3中，我们已提到，“在‘市场化调控’、‘注重供给端调整’的预期下，随着2014年1月份股票市场IPO的重启，冰冻多年的房企股票再融资重启的可能性将进一步增大”。因此，此次增发获批符合此前预期。 结合李克强总理在今年两会上的政府工作报告，我们认为对于房地产行业，本届政府已不再以“房价控制”而转为以“住有所居”为目标，操作上，以政府支持的保障房托底满足中低收入家庭住房需求，以市场化的商品房满足中高收入家庭的住房需求。房地产行业是资金密集型行业，拥有通畅的外部融资渠道是房地产企业和行业发展的重要因素。如前所述，中茵股份、天保基建的再融资资金用于商业综合体及普通商品住宅建设，因而其审批通过进一步明确了政府将对房地产市场采取市场化调控、增加住房供给的信号，预计未来将有更多房企股权再融资申请获批，公司债等债务融资通道亦可能松动，房企面临的整个融资环境将继续改善。 增发实施将充实企业权益资本，增加现金规模，有利于增发企业降低杠杆及财务风险；中小上市房企将因增发开闸而获益更加显著 2013年8月2日以来，在中债资信持续跟踪的60家样本企业中共有25家房企公布再融资方案（见附件一），其中3家拟发行公司债，1家拟发行可转债，其余21家全部采用权益方式非公开定向现金增发，增发金额最大为新湖中宝55亿元，最小为实达集团6亿元。鉴于上述21家企业2013年年报尚未全部公布，我们以增发完成后2013年9月末数据对样本进行静态测算。21家房企增发后，合计平均资产负债率及调整后的资产负债率将分别下降6.36和7.54个百分点；21家企业债务杠杆均有一定幅度下降，其中实达集团（600734.SH）降幅最大，为29个百分点，招商地产（000024.SZ）资产负债率降幅最小，仅0.95个百分点。 1 2014年2月24日海印股份（000861.SZ）发布公告称，其非公开定向发行不超过1亿股的申请获得获证监会核准批文，但该企业以商铺出租和物业管理为主要业务，是不同于一般意义上以住宅开发为主的房地产企业。 2 详见中债资信特别评论[2013]第111期《上市房企再融资开闸预期增强，房企融资环境有望进一步改善》。 3 详见中债资信2014年行业展望第12期《中国房地产行业展望》。 共4页，第3页 特别评论 在年初行业展望中，我们曾提到，一线房企预售管理和风险控制能力更强，其杠杆水平较其他房企更低，从而信用水平更好、面临的融资约束更小。结合几天前宁波房地产公司兴润置业资金链断裂的事件，预计中小房企面临的融资约束（特别是银行信贷约束）将相对增大。然而，公开增发方案的房企中除招商地产外全部为非一线中小房企。若完成增发，相关企业权益规模得到补充，杠杆率下降，现金规模也将有一定增长，短期内有利于降低其财务风险。增发开闸对中小型上市房企融资约束的改善更为明显。 图1：21家“再融资房企”若实施增发，资产负债率 将显著下降 图2：21家“再融资房企”若实施增发，调整后的资产负债率将显著下降 资料来源：各公司财务报表、中债资信整理 资料来源：各公司财务报表、中债资信整理 此外，我们还关注到，2014年3月18日，金丰投资（600606.SH）结束了近9个月的停牌状态，公告了重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易预案，如实施完成，金丰投资将持有绿地集团100%股权，绿地集团实现借壳上市。此方案目前仍需金丰投资股东大会及相关监管部门审批，但基于前文分析及绿地集团自身业绩，我们预计最终获批的可能性很大，并且未来可能有更多房企进入A股市场。 共4页，第4页 特别评论 附件一： 部分已公布预案房企再融资基本情况 公司名称 公告时间 募集金额 （亿元） 募集方式 公开/ 非公开 资产负债率（2013.9） 资产负债率（增发后） 新湖中宝股份有限公司 2013/8/2 55 股权 非公开 74.20% 67.24% 宋都基业投资股份有限公司 2013/8/7 15 股权 非公开 77.90% 68.24% 北京城建投资发展股份有限公司 2013/8/9 39 股权 非公开 74.88% 67.24% 三湘股份有限公司 2013/8/10 12.5 股权 非公开 78.56% 66.70% 金科地产集团股份有限公司 2013/8/13 43.24 股权 非公开 84.74% 79.33% 中茵股份有限公司 2013/8/16 17.15 股权 非公开 82.84% 63.28% 天津松江股份有限公司 2013/8/29 20 股权 非公开 90.56% 77.36% 天津天保基建股份有限公司 2013/9/6 15.5 股权 非公开 48.70% 37.06% 中弘控股股份有限公司 2013/9/13 30 股权 非公开 73.49% 55.65% 阳光城集团股份有限公司 2013/9/14 26 股权 非公开 86.82% 78.55% 重庆市迪马实业股份有限公司 2013/9/18 13.84 股权 非公开 80.39% 71.49% 莱茵达置业股份有限公司 2013/9/18 10.2 股权 非公开 83.75% 72.01% 中天城投集团股份有限公司 2013/9/28 30 股权 非公开 89.57% 81.71% 招商局地产控股股份有限公司 2013/10/23 16.18 股权 非公开 72.96% 72.01% 北京首都开发股份有限公司 2013/11/2 40 股权 非公开 83.28% 79.65% 江苏大港股份有限公司 2013/12/19 8.88 股权 非公开 81.42% 70.29% 亿城集团股份有限公司 2013/12/26 30.6 股权 非公开 62.61% 48.84% 广州东华实业股份有限公司 2013/12/26 15.25 股权 非公开 68.60% 47.26% 苏州新区高新技术产业股份有限公司 2014/1/24 15 股权 非公开 79.18% 73.75% 中国武夷实业股份有限公司 2014/2/28 8 股权 非公开 77.43% 69.73% 福建实达集团股份有限公司 2014/3/1 6 股权 非公开 86.52% 57.52% 小计 467.34 78.83% 72.47% 冠城大通股份有限公司 2013/8/7 18 可转债 — 58.24% — 卧龙地产集团股份有限公司 2013/8/8 6 公司债 — 55.12% — 信达地产股份有限公司 2013/8/10 28 公司债 — 69.67% — 东莞宏远工业区股份有限公司 2014/3/12 6 公司债 — 44.84% — 资料来源：各公司公告、中债资信整理 免责声明：本报告系根据公开信息做出的独立判断。对于公开信息，本公司不保障其真实性和准确性。在任何情况下，本报告中的信息或所表达的意见不构成任何机构或个人做出证券买卖出价或询价的依据。本公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不承担任何法律责任。本报告版权归中债资信评估有限责任公司所有，未经书面许可，任何人不得对报告进行任何形式的发布和复制。