未来土地发展控股有限公司优先：13年业绩符合预期； 8％的股息收益率

CR估计更改中性股本|香港|房地产/物业2014年3月18日13年核心盈利为9.61亿元人民币； 30％的支付率Future Land刚刚宣布了2013财年的业绩。总收入同比增长19％至人民币208亿元，符合我们的估计。建筑面积为250万平方米，同比增长29％。预订均价为人民币8,251元/平方米，同比下降9％。未来置地的核心总盈利为人民币17亿元，同比增长20％，比我们的预期高2％。股东应占核心盈利为人民币9.61亿元，同比增长6％，符合我们的预期。董事会建议派发末期股息每股人民币0.05元，按应占核心盈利计算，派息比率为30％。根据最新的市场价格，这意味着8％的股息收益率。截至2013年12月，未来置地已预售但未预订的收入为人民币132.98亿元，相应建筑面积为140万平方米，分别同比下降2％和16％。毛利率维持在22.5％的低水平未来置地2013年的毛利为22.5％，同比上升0.1个百分点（与2013年中期水平相似），符合我们的预期。这主要是由于已确认的上海项目比2012年减少，因为已确认的上海项目比2012年减少，平均单位成本同比下降9.1％至人民币5,916元/平方米，平均已确认平均售价同比下降9.0％。核心净利润率）在2013年也下跌0.8个百分点至8.2％，但好于1H13的5.4％水平，这主要是由于2H13的SG＆A和财务成本控制得到改善，以及确认的其他收入增加。净负债比率从中期水平提高至53％由于2H13的合同销售环比增长71％，Future Land的净负债率从2013年6月的99.6％降至52.8％，比我们的预期低11.7个百分点。 2013年，未来置地以83亿元人民币在8个城市收购了350万平方米的新项目，包括镇江杭州和南通的新城市。它仅以1.96亿元人民币在其家乡常州购买了一块土地，建筑面积为15.6万平方米。截至年末，集团土地储备总计1,380万，其中960万归属于土地储备。 估算（12月） （人民币）2011A 2012A 2013E 2014E2015年净收入（调整后-百万）7619109541,1661,553每股收益0.1680.1600.1680.2060.274每股收益变化（同比）111.7%-4.4%4.9%22.3%33.2%股息/分红00.0500.0550.0570.065自由现金流/股(0.214)0.184(0.675)0.6441.05估值（12月）陈文翰>>+852研究分析师美林（香港）wenhan.chen@baml.comCFA Raymond Ngai>>+852研究分析师美林证券（香港）raymond.ngai@baml.com库存数据价格HK $ 0.760价钱目的HK $ 1.00日期成立时间2014年2月16日投资意见C-2-7波动风险高52-周范围HK $ 0.730-HK $ 1.36瓦尔克先生/分享（百万）US $ 555 / 5,668.0市值（百万）HK $ 4,308平均每日卷2,597,933个美国银行股票代码/交易所XFAQF / HKG彭博社/路透社1030 HK / 1030.HK ROE（2013E）15.6%净债务兑权益（2012年12月）43.4％美东时间。 5年EPS / DPS成长性19.5％/ 9.3％免费浮动25.0%关键变更 （CNY）上一页当前Inv。意见C-2-9 C-2-72011A2012A2013E2014年2015年市盈率3.67倍3.81倍3.53倍2.93倍2.20倍股息收益率0%8.18%9.29%9.50%10.85%EV / EBITDA *5.79倍4.97倍4.37倍3.85倍3.55倍自由现金流收益率**有关的完整定义智商方法SM措施，请参阅第6页。-28.50%30.54%-112.16%107.01%173.69%>>由MLPF＆S的非美国分支机构雇用，并且未根据FINRA规则注册/未具有研究分析师资格。有关在某些辖区负责本报告的某些美银美林实体的信息，请参阅“其他重要披露”。美银美林（BofA Merrill Lynch）与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。请参阅第7至9页的重要披露。第5页的分析师认证。第5页的价格目标依据/风险。第5页的链接到定义。11369691未来土地发展控股有限公司首先：FY13业绩符合预期； 8％的股息收益率 未来土地发展控股有限公司2014年3月18日CR智商个人资料SM未来土地发展控股有限公司公司介绍 由王主席于1996年创立的Future Land迅速确立了其领先地位的声誉长江三角洲（YRD）的开发商。根据中国指数研究院的数据，未来土地是江苏省和上海市最大的开发商之一。集团在中国东部一些最富裕的城市战略性地设有土地储备。投资论文 我们喜欢Future Land拥有悠久的业务扩展记录，但我们对其前景保持谨慎以类似于其业务增长的速度发展业务的能力同行。本集团资产负债表薄弱也限制了其扩张能力。我们相信，随着集团进入新的业务领域，该股票的进一步估值取决于其销售增长的可持续性，以及利润率和资产负债表的改善。库存数据市净率0.5倍2关键损益表数据（12月）2011A2012A2013E2014年2015年（人民币百万元）营业额10,76817,51721,70223,96625,316毛利3,0243,9304,6805,3835,831出售一般管理费用(854)(1,045)(1,335)(1,582)(1,715)营业利润2,2472,9043,3453,8014,116净利息和其他收入(135)(112)(494)(573)(509)合伙人0(5)(18)00税前收入2,3862,8182,8333,2283,607税（支出）/收益(941)(1,233)(1,597)(1,633)(1,507)净收入（调整后）7619109541,1661,553平均完全摊薄后流通股4,5345,6685,6685,6685,668关键现金流量表数据净收入8879319541,1661,553折旧摊销1822202020营运资金变动(1,839)338(5,086)2,3504,542递延税款不适用不适用不适用不适用不适用净其他调整(17)(228)307135(168)经营现金流量(951)1,063(3,805)3,6725,947资本支出(22)(21)(21)(21)(21)（收购）/投资处置(918)(576)000其他现金流入/（流出）2350554677投资产生的现金流量(917)(547)342656发行股份/（回购）01,604000已付股息成本(64)(33)(1)(312)(324)筹资活动产生的现金流量2,1371152,869(319)(1,660)自由现金流(972)1,042(3,826)3,6515,926净债务6,3303,6407,4124,027(1,652)净债务变动2,137(1,857)3,772(3,385)(5,679)关键资产负债表数据物业，厂房及设备117117118119120其他非流动资产3,5694,2524,2524,2524,252贸易应收款1,7621,6661,6661,6661,666现金等价物4,5366,0005,0978,47612,819其他流动资产26,91628,80833,56332,86634,086总资产36,90040,84444,69747,38052,944长期债务6,6494,5106,5035,1684,723其他非流动负债343403524681885短期债务4,2175,1306,0067,3356,445其他流动负债20,48922,40621,83822,88428,104负债总额31,69832,44934,87136,06840,157权益总额5,2028,3959,82611,31212,786权益总额36,90040,84444,69747,38052,943智商方法SM-巴士性能*使用资本回报率10.7%9.6%8.2%8.1%9.9%股本回报率28.0%20.4%15.6%17.0%20.3%营业利润率20.9%16.6%15.4%15.9%16.3%EBITDA保证金23.6%16.9%15.5%15.9%16.3%智商方法SM-收益质量*现金变现率-1.2倍1.2倍-4.0倍3.1倍3.8倍资产置换率1.3倍1.0倍1.0倍1.0倍1.0倍税率（已报告）39.5%43.7%56.4%50.6%41.8%净债务与股本比率121.7%43.4%75.4%35.6%-12.9%利息保障16.3倍18.4倍6.1倍6.1倍7.0倍关键指标*有关的完整定义智商方法SM措施，请参阅第6页。 未来土地发展控股有限公司2014年3月18日CR13年核心盈利为9.61亿元人民币； 30％的支付率Future Land刚刚宣布了2013财年的业绩。总收入同比增长19％至208亿元人民币，符合我们的预期。建筑面积为250万平方米，同比增长29％。预订均价为人民币8,251元/平方米，同比下降9％。未来置地的核心总盈利为人民币17亿元，同比增长20％，比我们的预期高2％。股东应占核心盈利为人民币9.61亿元，同比增长6％，符合我们的预期。董事会建议派发末期股息每股人民币0.05元，按应占核心盈利计算，派息比率为30％。根据最新的市场价格，这意味着8％的股息收益率。截至2013年12月，未来置地已预售但未预订的收入为人民币132.98亿元，相应建筑面积为140万平方米，分别同比下降2％和16％。毛利率维持在22.5％的低水平未来置地2013年的毛利为22.5％，同比上升0.1个百分点（与2013年中期水平相似），符合我们的预期。这主要是由于已确认的上海项目比2012年减少，因为已确认的上海项目比2012年减少，平均单位成本同比下降9.1％至人民币5,916元/平方米，平均已确认平均售价同比下降9.0％。核心净利润率）在2013年也下跌0.8个百分点至8.2％，但好于1H13的5.4％水平，这主要是由于2H13的SG＆A和财务成本控制得到改善，以及确认的其他收入增加。净负债比率从中期水平提高至53％由于2H13的合同销售环比增长71％，Future Land的净负债率从2013年6月的99.6％降至52.8％，比我们的预期低11.7个百分点。由于当前市场对信贷紧俏和实物市场疲软的担忧，财务状况的改善为未来土地提供了更大的财务灵活性。 2013年，未来置地以83亿元人民币在8个城市收购了350万平方米的新项目，包括镇江杭州和南通的新城市。它仅以1.96亿元人民币在其家乡常州购买了一块土地，建筑面积为15.6万平方米。减少Future Land对常州市场的过度依赖并拥有更平衡的土地储备，这是积极的。截至年末，集团土地储备总计1,380万，其中960万归属于土地储备。3月18日上午10:15的分析师简报Future Land将于上午10:15在香港置地文华东方酒店举行分析师简报。要注意的关键事项包括：1)2014财年的合同销售和可售资源前景；2)展望未来的保证金和净负债趋势；3)未来的土地储备战略和2014年的土地收购目标。3 未来土地发展控股有限公司2014年3月18日CR表1：未来土地2013财年业绩概览人民币百万元20122013同比评论2013EVar总收入17,51720,77119%预定建筑面积：2,475k平方米;均价：RMB8,251 /平方米20,4841%毛利3,9304,68319%平均单位成本同比下降9％4,5702%其他的收入19194933%-不适用SG＆A(1,045)(1,272)22%营销，一般及行政管理（SG＆A）占合同销售百分比：6.1％（2012：6.5％）(1,226)4%净利息(112)(395)25