古北水镇序幕开启，卓越品质奠定成长

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 [Table_KeyInfo] 证券研究报告—动态报告/公司快评 餐饮旅游 [Table_StockInfo] 中青旅（600138） 推荐 重大事件快评 （维持评级） 旅游综合II 2013年11月04日 [Table_Title] 古北水镇序幕开启，卓越品质奠定成长 证券分析师： 曾光 0755-82150809 zengguang@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980511040003 联系人： 钟潇 0755-82132098 zhongxiao@guosen.com.cn 事项： [Table_Summary] 2013年10月28日，中青旅古北水镇项目体验开放。2013年10月30日至10月31日，我们走访了中青旅古北水镇景区，并与公司执行总裁刘广明、董事会秘书王蕾以及其他古北水镇部分工作人员进行了沟通交流。 评论：  古北水镇：“优秀品质+优越位臵”决定其中长期成长无忧 1、古北水镇——多元化、复合定位的旅游目的地。总体来看，古北水镇景区规划面积9平方公里，建筑面积45万平方米，总投资40亿元。景区内部，山水、长城、民俗文化、北方建筑完美融合，立足于观光旅游、休闲度假、商务会展等多元化复合定位，有望成为观赏性、参与性、体验性、实用性为一体的国际化综合旅游目的地。 2、古北水镇——景区内容极为丰富。如下表1所示，古北水镇景区观光、体验、休闲、度假内涵兼具，“景区主体+司马台长城”可供游客游玩2-3天。其中，目前规划中拟建住宿设施合计为1500间左右。 表 1：景区主要规划内容及现状 项目 内容 现状 两个五星级酒店 水镇大酒店：位于景区外游客服务中心附近，409间客房，度假定位（会议室容纳970人），委托开元国际管理。 目前开出房间80间 古北大酒店：位于景区内日月岛广场附近，308间客房，会务定位，公司自营。 在建中 两个中心 游客服务中心：售票、餐饮住宿导游等资源服务、登记入住、行李寄运送、儿童玩乐、休息茶饮、ATM取款，投诉处理等。员工服务中心 已建好，但游船、电瓶车尚未启用，行李寄送功能尚未实现 六个高档会所 合计共有约300多间客房，包括望京楼会所，山水城会所（建筑面积13000平米，54间豪华客房），兰谷会所（建筑面积11000平米，120间客房），江南会所，温泉会所（建筑面积11000平米，分SPA区和汤屋区，日式温泉体验）、国宾馆。 目前尚未正式对外开放 民宿与商铺 400间房，商铺200间左右。 目前有5套民宿达到开业状态（每间民宿10余间房），已经开出来的民宿主要是1号院八旗客栈和2号院雁门客栈。 十余个民俗展示体验区 八旗会馆、杨家庙、古北镖局（规划面积有1460平米，有民宿）、童玩馆（含布袋戏，皮影戏、互动教堂等内容，建筑面积约6000平米）、毛猴儿馆（与童玩馆相连，含商铺、互动教堂等，建筑面积约2000平米）、印染房（包括展览区、晒场、刻教堂、DIY区等，建筑面积约3000平米）、司马小烧（含酿酒作坊、DIY区、祭祀大厅、商铺等，建筑面积约3000平米）、山顶教堂、山水城水街（建筑面积17000平方米，特色餐饮、民宿4000平米）、日月岛广场（以演艺为主，包括古戏台、露天广场、胡广会馆、西洋剧场、曲艺剧场以及其他北方风味的商铺等，配有民宿，建筑面积12000平米）、长城书院（文昌阁、藏书楼、电子阅览室及书舍酒店等，建筑面积11000平米）、观音塔院（包括圆通塔、观音殿、藏经楼）等。 已开出染坊、司马小烧、书院、日月岛广场、山水城水街、长城书院等，但是商铺尚未完成招商，日月岛广场剧院尚未开演演艺节目，长城书院藏书未到，仅染坊、酒坊有商铺。 温泉资源 景区内拥有国内首屈一指的温泉资源，包括冷泉和热泉。温泉水达到国家直饮水标准。目前部分民宿房间配有泡汤池，另外温泉会所在建设中。 尚未开放 上长城索道 全长1256米，8人吊厢，索道为公司自营，采用世界上最好的索道技术（采购法国公司设备）。 目前已完成施工，正处于验收阶段。 配套设施 直饮水厂、锅炉房（提供交互式地热等）、配电房、机电设备房等。 停车场2个，总面积140000平方米，设计小车位1681个，大车位334个。 目前停车场一期已经启用，可停小型车辆579辆、大型车419辆。 资料来源：公司资料，国信证券经济研究所整理 click here: http://www.hibor.com.cn 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 并且，景区设计有三条游览线路，如下表所示，为游客提供多种游览方式。 表 2：景区游览线路 游览方式 路线 现状 步行 停车场——二号坝桥——镇区步道——游客中心——三号坝码头——水街A区——景观台地——日月岛演艺广场——古北小吃街——乌镇会会所——汤河古寨区——索道——司马台长城——返回。 已开通 游船 （水道1.8公里） 三号坝码头——水街B区码头（书院对岸）——八旗会馆——终点码头（索道站）——返回。 游船码头皆已备，尚在操练中 电瓶车 游客服务中心出口——山水城——古北大酒店-望京楼会所——索道站——返回。 电瓶车运营资格在申请中 资料来源：公司资料，国信证券经济研究所整理 此外，从停车场到游客服务中心约几十米路程，属于游客体验区，未来也不会收门票，主要是一些商铺（包括星巴克、麦当劳）等。 3、古北水镇——一步一景，展现卓越品质。首先，古北水镇景区由乌镇灵魂人物陈向宏设计，设计风格统一，品质卓越。其次，景区主体由建设乌镇的原班人马负责，因此景区建设者能充分领会设计者的思路，进而保证景区的建设质量。其三，公司还前往全国各地收购了200多套民宅，在景区进行安臵。在这种情况下，古北水镇景区较好地实现了“修旧如旧”，韵味深远，一步一景，给游人震撼的效果。其实，任何文字的描述在古北水镇景区卓越的品质下都是苍白的，从下图1-18我们拍摄的景致中，或也可以部分窥见古北水镇的魅力。 图1：景区一角：夜幕下的游客服务中心 图2： 游船码头皆已备，尚在操练中 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 图3：景区一角——石桥 图4：山水城水街一角 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 注：景区共有37座石桥，桥桥各有特色 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 click here: http://www.hibor.com.cn 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图5：酒坊内部一角 图6：染坊内部一角 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 图7：日月岛广场——露天剧场及古戏台 图8：日月岛广场中的曲艺剧场内部 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 注：后端在建处即为古北大酒店。 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 图9：处处做工精细——横梁图案全手绘 图10：景区一角——杨家庙 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 click here: http://www.hibor.com.cn 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 图11：景区一角 图12：景区一角：远眺司马台长城 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 图13：景区一角 图14：景区一角 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 图15：民宿内部两个侧影 图16：景区内部 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 click here: http://www.hibor.com.cn 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 5 图17：夕阳下的水镇大酒店（景区外） 图18：夜幕下的酒店与长城远景 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 4、地理位臵优越，客源尤其是过夜游客源充足。一方面，古北水镇恰好位于北京游客过夜游的最佳心里距离上（距离北京市区120公里，从东直门到景区约110分钟），不仅可以依靠北京这一庞大的客源基础（2000万人口，自驾游众多），且景区与北京市区的距离优势保障了大部分游客有过夜住宿的需求，因此景区的过夜游客源充足。另一方面，古北水镇恰好处于北京——承德（车程4个小时）这一经典旅游线路的中间位臵，因而还有望吸引北京——承德旅游的游客。此外，北京市区以及密云县内往返古北景区的直达公交车目前也处于洽谈中，随着景区正式投入运营，公交线路也会推出。 5、营销推广方案。公司目前已经做好了相应的营销方案，准备待景区经营进度适时推出。与此同时，与乌镇2001年开业初期拍摄《似水年华》一样，古北水镇未来也不排除开展影视方面的合作，进一步提高古北水镇景区的知名度。 6、中长期拓展：政府会提供相应的土地支持。古北水镇景区规划一共是9平方公里，其中公司购买1000多亩，其他采用租赁形式（租赁成本较低）。并且，在景区规划的区域内，如果公司未来仍有进一步的土地需求，当地政府也会为公司提供相应的土地支持，以推动景区的长远发展。  古北水镇：定位较乌镇更为高端 目前，景区尚处于免费参观游览的试营业期，定价体系尚未确定。我们初步了解的定价情况如下表3所示。 表 3：景区定价情况 分类 正式营业后定价情况 现状 住宿设施 未来住宿设施的定价在600多元到20000元不等 目前水镇大酒店（试营业期间标间1080元，内部折扣价780元）；民宿600多元至1000多元不等。 门票 景区门票和长城门票分开。营业初期景区门票可能几十至一百元左右（不含长城），正式营业后可能200多元。 目前免收门票 长城及索道 长城门票需要报送发改委审批，目前还没有定，有可能仅几十元（据说北京市规定所有长城门票不得超过八达岭门票）。 索道50-80元，往返130元。 长城及索道尚未开放 资料来源：公司资料，国信证券经济研究所整理 相比乌镇，古北水镇景区的定价较高，住宿设施尤其如此。这主要是由于：1、古北水镇的建造成本远较乌镇高昂（人工成本是乌镇当时建造时的3-4倍，且施工难度更大）；2、乌镇周边有长三角众多古镇竞争，而古北水镇在北京周边几乎没有可比的同类竞争者；3、北京市场中高端消费群体的总量也不容小觑。 虽然古北水镇住宿设施定价偏高，但是由于1、古北景区规划的住宿仅有1500间，初期更仅有300间，接待能力较为有限；2、北京市场中高端消费群体体量巨大；3、古北水镇在北京区域缺乏可比竞争者，因此我们认为古北水镇景区的住宿需求仍然庞大。在这种背景下，未来古北水镇可能客流量不及乌镇（乌镇东栅纯观光定位，客流量较高），公司预计成熟期后客流量有400万人次，但客单价可能是乌镇的几倍以上，因此在重资产下仍然可能保持相对较好