万科年报点评：业绩稳步提升，探索多元化发展道路

WITH INTEGRITY.WITH COMMUNICATION立信以诚 财达于通 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 1 信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼6层研究开发中心邮编：100031业绩稳步提升，探索多元化发展道路 万科年报点评 2014年3月7日 事件：公司发布2013年报，2013年公司实现营业收入为1354亿元，同比增长31%；归属于母公司股东的净利润151亿元，同比增长20%；基本每股收益1.37元/股，基本符合我们前期1.35元的预测。 点评：  销售再创佳绩，加快拿地步伐。2013 年，公司实现销售面积 1489.9万平方米，销售金额 1709.4 亿元，同比分别增长 15.0%和 21.0%，年度销售金额再度刷新行业记录。分区域看，公司在长三角和环渤海销售金额增长较快。公司在长三角实现销售金额461亿元，同比增长40%；环渤海区域实现销售金额454亿元，同比增长23%。2013 年公司新增加项目 104 个，对应权益规划建筑面积约2148 万平方米，同比增长35%。其中约 66%的项目为合作、联合方式获取，新增项目平均楼面地价约为 3516 元/平方米，同比增长26%。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约 4495 万平方米，继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。  毛利率小幅下降，ROE保持高位。房地产业务结算毛利率为22.31%，较 12年下降 3.53个百分点；结算净利率 12.01%，较 2012年下降 1.07个百分点。利润率下降的主要原因，一方面仍在于结算中装修房比例的上升，但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率，是效率提升的表现；另一方面在于 2011 年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。总体来看，公司通过提升经营效率，克服了利润率下降的影响。公司的净资产收益率仍然保持在历史上的高点。2013年公司全面摊薄的净资产收益率为19.66%，与2012年持平。  财务状况进一步优化。报告期末，公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为 45.54%，公司净负债率为 30.7%，较2013 年中期时的 41.5%下降约 10.8 个百分点，继续保持在行业较低水平。公司的负债结构得到进一步优化。有息负债中，短期负债合计占比 42.5%，较2012年的 49.7%下降7.2个百分点。截至报告期末，公司合并报表范围内尚有 1437.4 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 1623.3亿元，较 2013年初分别增长 6.1%和13.0%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。 康敬东 食品饮料行业分析师 证券研究报告 公司研究——年报点评 万科A（000002.sz） 买入增持持有卖出 上次评级：买入，2013.10.30 崔娟 房地产行业分析师 执业编号：S1500512050002 联系电话：+86 10 63081103 邮 箱：cuijuan1@cindasc.com 相关研究 《拿地步伐加快，短期资金压力显现》2013.10 《项目储备大幅增加，财务状况较好》2013.4 《业绩释放提速，期待销售放量》2012.10 《销售平稳增长，财务保持稳健》2012.8 《销售保持快速增长，6月份销售创年内新高》2011.7 WITH INTEGRITY.WITH COMMUNICATION立信以诚 财达于通 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2  公司积极进军海外。通过和当地知名开发商合作的方式，公司先后进入香港、美国、新加坡市场。地产企业进军海外有利于规避国内房地产市场调控风险，增进对海外市场和商业模式的理解，同时有利于提升自身经营管理水平，  逐步探索商业地产。公司以社区配套商业为主体，围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品线，结合市场需求，不断丰富和完善商业产品线和形态。2013 年底，北京金隅万科广场、深圳万科广场、苏州万科美好广场等开业后获得较好反响，公司在非住宅物业上的探索初见成效。  盈利预测和投资评级：我们预计公司2014~2016年每股收益分别为1.66元（下调1.2%）、2.11元（上调1.4%）、2.66元，对应2014年3月7日收盘价（7.27元）的市盈率分别为4.4倍、3.4倍、2.7倍，维持“买入”评级。  风险因素：宏观经济增速低于预期；信贷持续收紧；销售下滑。 公司主要财务数据及预测 2012 2013 2014E 2015E 2016E 主营业务收入(百万元) 103,116.25 135,418.79 179,867.00 225,525.00 252,000.00 增长率Yo Y % 43.65% 31.33% 32.82% 25.38% 11.74% 归属母公司净利润(百万元) 12,551.18 15,118.55 18,262.06 23,249.79 29,257.23 增长率Yo Y % 32.15% 20.46% 20.79% 27.31% 25.84% 毛利率% 36.56% 31.47% 30.23% 29.80% 29.20% 净资产收益率ROE% 19.66% 19.66% 19.35% 19.95% 20.26% 每股收益EPS(元) 1.14 1.37 1.66 2.11 2.66 市场一致预期EPS(元) - - 1.73 2.09 2.45 市盈率P/E(倍) 6.38 5.30 4.38 3.44 2.74 市净率P/B(倍) 1.25 1.04 0.85 0.69 0.55 资料来源：wind，信达证券研发中心预测 注：股价为2014年3月7日收盘价 WITH INTEGRITY.WITH COMMUNICATION立信以诚 财达于通 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 会计年度 2012 2013 2014E 2015E 2016E 会计年度 2012 2013 2014E 2015E 2016E 流动资产 362,773.74 442,046.59 539,292.08 649,013.18 733,081.37 营业收入 103,116.25 135,418.79 179,867.00 225,525.00 252,000.00 现金 52,291.54 44,365.41 54,378.30 88,987.40 106,171.18 营业成本 65,421.61 92,797.65 125,493.21 158,318.55 178,416.00 应收账款 1,886.55 3,078.97 3,957.07 4,961.55 5,544.00 营业税金及附加 10,916.30 11,545.00 15,288.70 19,169.63 21,420.00 其它应收款 20,057.92 34,815.32 39,570.74 49,615.50 55,440.00 营业费用 3,056.38 3,864.71 5,036.28 6,089.18 7,308.00 预付账款 33,373.61 28,653.67 53,960.10 67,657.50 75,600.00 管理费用 2,780.31 3,002.84 3,137.33 3,957.96 4,460.40 存货 255,164.11 331,133.22 387,425.87 437,791.23 490,326.18 财务费用 764.76 891.72 1,034.40 1,138.52 1,385.96 其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 资产减值损失 83.82 60.15 0.00 0.00 0.00 非流动资产 16,027.88 37,158.74 36,505.50 39,473.27 41,194.15 公允价值变动收益 -8.72 -0.57 0.00 0.00 0.00 长期投资 7,040.31 10,637.49 10,637.49 10,637.49 10,637.49 投资净收益 928.69 1,005.19 0.00 0.00 0.00 固定资产 3,552.72 8,819.33 7,194.68 9,021.00 10,080.00 营业利润 21,013.04 24,261.34 29,877.09 36,851.17 39,009.64 无形资产 435.47 426.85 478.07 516.31 547.29 营业外收入 144.65 76.19 0.00 0.00 0.00 其他 4,999.38 17,275.08 18,195.27 19,298.47 19,929.37 营业外支出 87.50 33.52 0.00 0.00 0.00 资产总计 378,801.62 479,205.32 575,797.59 688,486.45 774,275.52 利润总额 21,070.19 24,291.01 29,877.09 36,851.17 39,009.64 流动负债 259,833.57 328,921.83 415,975.22 508,453.02 562,093.58 所得税 5,407.60 5,993.46 7,469.27 9,212.79 9,752.41 短期借款 9,932.40 5,102.51 6,785.87 7,920.43 8,234.89 净利润 15,662.59 18,297.55 22,407.82 27,638.37 29,257.23 应付账款 44,861.00 78,742.36 85,335.38 98,157.50 103,481.28 少数股东损益 3,111.41 3,179.00 4,145.76 4,388.58 0.00 其他 205,040.17 245,076.96 323,853.97 402,375.09 450,377.41 归属母公司净利润 12,551.18 15,118.55 18,262.06 23,249.79 29,257.23 非流动负债 36,829.85 44,844.07 32,993.54 26,925.27 31,21