中国地产：政策风险减弱，平均售价增长放缓，销售回升

热门精选德意志银行市场研究亚洲中国属性属性行业中国房地产日期2014年3月6日行业动态政策风险减弱，ASP增长曾荫权研究分析师（+852）2203 6256CFA Jason Ching研究分析师（+852）2203 6205放缓，销售回升我们预计2014年房地产市场将有更多的政策灵活性全国政治协商会议（PCC）的第一天之后中国海外（0688.HK），HKD21.00购买住房和城乡建设部部长会议华润置地资料来源：德意志银行，公司数据，彭博财经LP对公司NR的共识估计简为新先生对媒体说，政府对房地产的政策市场将遵循“双向”方法。这不同于“单向”（1109.HK），港币17.42世茂房地产（0813.HK），港币15.20购买自2010年以来采取的紧缩政策，并建议采取灵活的政策立场，碧桂园控股资料来源：德意志银行，公司数据，彭博财经LP对公司NR的共识估计中央政府在2014年介入房地产市场。在我们看来，“双向”这种方法意味着政府会在过热发生时继续收紧房地产市场，但同时在必要时会为房地产市场（尤其是最终用户）提供支持。房地产市场紧缩不再遵循“单向”方法（2007.HK），港币4.29万科（000002.SZ），CNY7.32买入中国海外（0688.HK），HKD21.00购买总体而言，我们认为2014年中央政府将继续促进华润置地资料来源：德意志银行，公司数据，彭博财经LP对公司NR的共识估计发展社会住房，为低收入群体提供住房社会上。对于私人住宅市场（针对高收入人群）（1109.HK），港币17.42世茂房地产（0813.HK），港币15.20购买组），政府将采取更多以市场为导向的措施（例如碧桂园控股资料来源：德意志银行，公司数据，彭博财经LP对公司NR的共识估计增加供应），减少调整财产的行政措施市场。这应有助于释放最终用户的住房需求，并（2007.HK），港币4.29万科（000002.SZ），CNY7.32买入推动面向最终用户的开发人员的进一步销售增长。另外，如果中国大洋洲资料来源：德意志银行，公司数据，彭博财经LP对公司NR的共识估计楼市疲软，我们认为会有配套措施。全国房价上涨步伐继续放缓根据国家统计局的数据，房价增长势头持续（0081.HK），港币5.39广州富力（2777.HK），港币10.46购买方兴（0817.HK），港币2.45购买凯萨（1638.HK），港币2.80资料来源：德意志银行，公司数据，彭博财经LP对公司NR的共识估计自2013年4月以来放缓。作为参考，2013年3月，平均MoM平均销售价格70个城市的经济增速达到1.09％的高位，但随后这一环比增速在2014年1月放缓至仅0.4％（第1、2和3/4级城市的趋势相同）。 MoM ASP增速放缓表明现有的紧缩措施已经奏效，随着2014年供应增加，我们预计全国MoM ASP增速将进一步放缓–这将减少政府采取更多房地产紧缩措施的可能性和必要性。春节后销量持续增长此前，市场担心中国房地产销售放缓。我们认为这些担忧已经过头了，因为在农历新年后，每周的销售额一直在恢复。作为参考，自农历新年结束以来，每周销售额已经连续三周反弹。最近一周（2月2日至3月2日），全球40个主要城市的销售量环比再增加44％，至7.592平方米。销售势头继续增强，前一周的环比增长35％进一步加速。最新的每周销售量约占春节前三个月平均每周销售量的120％。随着开发人员启动2014年新项目的推出，我们预计3月份的销售额将继续增长。廉价的估值+预期的积极推动因素=购买机会购买精选的开发商（例如R＆F，KWG，CCRE）现在即使根据2012年的实际股息来提供诱人的股息收益率，这也应该为股价提供下行支撑。随着开发人员的销售在人民币兑美元之后开始回升，我们看到了更多积极的催化剂。总体而言，我们更喜欢COLI，CR Land，世茂，碧桂园，万科，COGO和R＆F作为最终用户。我们也喜欢Franshion，Kaisa和CCRE在2014年继续进行重组和/或加速销售。主要风险：意外的经济/政策变化。华中房地产（0832.HK），港币2.19资料来源：德意志银行，公司数据，彭博财经LP对公司NR的共识估计德意志银行/香港资料来源：德意志银行精选公司资料来源：德意志银行 德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1中。MICA（P）054/04/2013。 2014年3月6日房地产中国房地产页面PAGE2德意志银行/香港2014年房地产市场的政策灵活性更高国家发改委：如果经济显示下降势头，将以坚定的方式刺激经济3月5日，在全国人民代表大会（NPC）会议召开的第二天，中央政府国家发展和改革委员会（NDRC）的高级代表许绍石先生表示，中国经济仍在稳步增长步伐，并且比一些看跌的海外参与者或国际评论员的表现要好得多。此外，当中国经济稳定增长时，中央政府将继续把重点放在调整经济结构和进行经济改革上。当经济动荡和经济增长波动时，中央政府将采取措施恢复稳定。另一方面，当有迹象表明经济增长速度低于预期的速度（我们认为低于7％）时，中央政府将采取有力的支持措施。我们认为，这凸显出中央政府仍对中国经济有很强的控制力，并反映出其对经济得到控制的信心。此外，这还表明，如果房地产市场出现困境（例如房地产价格大幅下跌），政府将采取措施。住房和城乡建设部：2014年房地产收紧的“双向”方法此外，在全国政治协商会议（PCC）会议的第一天之后，住房和城乡建设部部长简卫新告诉媒体，政府对房地产市场的政策将遵循“两方式”。这不同于自2010年以来采取的“单向”紧缩政策，并暗示了中央政府在2014年对房地产市场采取灵活的政策立场。我们认为，“双向”方法意味着政府将继续紧缩房地产市场。房地产市场发生过热时，但同时在必要时将为房地产市场（尤其是最终用户）提供支持。总体而言，假设中国的经济增长接近7.5％，我们认为2014年中央政府将继续促进社会住房的发展，以便为社会中的低收入群体提供住房，同时为私人住宅市场提供住房。社会的高收入群体），政府将使用更多以市场为导向的措施（例如增加供给）和更少的行政措施来调整房地产市场。此外，如果房地产市场疲软，我们相信将会有支持措施。 2014年3月6日房地产中国房地产德意志银行/香港页面PAGE3资料来源：国家统计局，搜房网，和讯网，新浪网，德意志银行同比％16.015.014.013.012.011.010.09.08.07.06.05 0QQ5 0QQ6 0 0QQQ6 07 0第三季度7 00 0第三季度8 09 0第三季度9 1 1QQQ0 1QQ1 1QQ1 1QQ2 1QQ2 1QQ3 1QQ3 1QQ实际GDP增长房价上涨步伐一直在放缓根据国家统计局的70个城市初级商品住宅房屋价格指数，自2013年4月以来，房屋价格增长的势头持续放缓。作为参考，2013年3月，这70个城市的平均月平均销售价格增长达到1.09的高位。 ％，但到2014年1月，这一环比增长仅放缓至0.4％。这种趋势在1、2、3 / 4层城市也很明显。例如，2013年3月，一线城市的平均环比增长为2.8％，2014年1月放缓至0.5％。2013年3月，二线城市的平均环比增长为1.1％，而放缓至0.4 2014年1月的百分比。对于3/4级城市，2013年3月的平均环比增长为0.9％，2014年1月放缓至仅0.4％。我们认为，平均售价的环比增长放缓表明现有的紧缩措施正在已经工作了。此外，如果我们查看搜房网100个城市的房价数据，就会发现类似的趋势。作为参考，2014年2月，这100个城市的平均住房价格环比增长为0.54％，与2013年12月的0.7％和2014年1月的0.63％相比有所下降，而2013年3月则为1.06％。在接受调查的100个城市中，有64个城市环比增长，36个环比下降（2014年1月：62个环比增长和37个环比下降）。预计2014年土地和房地产供应将增加，我们预计全国MoM ASP增速将进一步放缓–这将减少政府采取更多房地产紧缩措施的可能性和必要性。图1：中国房地产：政府政策与GDP增长15措施将19的存款准备金率从8.0％上调至17.5％，其中包括少于5岁的营业税7升息率从6.12％升至7.83％国务院：8项指令70％/ 90平方米规则限制外商投资国务院：6项指令利得税统一征收土地使用费和税金对闲置土地实行罚款深圳，上海，广州，北京，武汉，南昌，厦门，沉阳，南京，福州，长沙，杭州，西安，太原，哈尔滨的其他紧缩措施。首付比例高达30％严格执行土地增值税土地销售和第二套住房的新政策：更高的首付和抵押贷款利率il的6政策相对的州议会重点p地区最高特别要求针对土地ho积的“ 19条措施”te上海和重庆启动财产税审判国务院的四项支持措施46个城市采用HPR资本要求比率已变更2降息率从7.05％降至6.55%Rmb4TN刺激计划5档利率从5.94％升至7.05％12存款准备金率从15.5％上调至21.5％自2011年1月以来第三次收紧关于征地首付和资本利得税的新规定从3降准21.5％至20.0％自2010年4月以来第一次收紧自2010年9月以来第二次收紧3存款准备金率从17.5％降至15.5％4率从7.83％降至5.94％政策宽松政策收紧 2014年3月6日房地产中国房地产页面PAGE4德意志银行/香港资料来源：国家统计局，德意志银行图3：NBS 70城市主要商品住宅平均售价-环比％资料来源：国家统计局，德意志银行1.21.00.80.60.40.2- (0.2)(0.4)1.21.00.80.60.40.2- (0.2)(0.4)图2：NBS 70市主要住宅平均售价-环比％NBS 70市主要住宅平均售价-环比％NBS 70市主要商品住宅平均售价-环比％Jan11 Mar11 May11 Jul11 Sep11 Nov11 Jan12 Mar12 May12 Jul12 Sep12 Nov12 Jan13 Mar13 May13 Jul13 Sep13 Nov13一月14Jan11 Mar11 May11 Jul11 Sep11 Nov11 Jan12 Mar12 May12 Jul12 Sep12 Nov12 Jan13 Mar13 May13 Jul13 Sep13 Nov13一月14 2014年3月6日房地产中国房地产德意志银行/香港页面PAGE5图6：100个城市的平均ASP – MoM％变化资料来源：德意志银行3.02.52.01.51.00.50.0(0.5)(1.0)NBS 70市主要住宅平均售价-环比％3.02.52.01.51.00.50.0(0.5)(1.0)1级城市2级城市3/4级城市1级城市2级城市3/4级城市9,0001.5%8,5001.0%8,0000.5%7,5000.0%7,000-0.5%6,500-1.0%搜房网100城市算术平均售价（人民币/平方米）最低万科获得“ B向H”转换的证监会批准3月3日，万科宣布已获得中国证监会批准，计划将B股转换为H股。作为参考，该转换计划已于2012年末提交中国证监会批准，经过相当多的延迟后，该计划最终获得了中国证监会的批准。我们认为，目前中国证监会的批准也凸显出中央政府对房地产市场的紧缩政策可能会有更大的灵活性。作为参考，转换完成后，将有助于扩大万科的股东基础。图4：主要住宅平均售价-各城市等级的月度百分比变化图5：主要商品住宅平均售价-各个城市等级的月度百分比变化资料来源：国家统计局，德意志银行资料来源：国家统计局，德意志银行NBS 70市主要商品住宅平均售价-环比％Jan11 Mar11 May11 Jul11 Sep11 Nov11 Jan12 Ma