房地产行业：对万科B转H获批的点评

请参阅本报告尾部免责声明 2011年xx月xx日 T_Ran kI nfo 报告日期： 2014-3-4 关注股份 万科（000002，CH） 佳兆业（1638） 碧桂园（2007） 股价表现 万科（000002） 佳兆业（1638） 碧桂园（2007） T_Yi eld Info 数据来源：彭博、安信国际 许海韬 行业分析师 +852-2213-1422 xuhaitao@eif.com.hk 04008001,2001,6002,0002,4000.03.06.09.012.015.018.030/8/1313/9/1327/9/1311/10/1325/10/138/11/1322/11/136/12/1320/12/133/1/1417/1/1431/1/1414/2/1428/2/14成交额(百万港元)万科恒指相对走势成交额(百万元)股价及恒指相对走势0204060801001200.00.51.01.52.02.53.030/8/1313/9/1327/9/1311/10/1325/10/138/11/1322/11/136/12/1320/12/133/1/1417/1/1431/1/1414/2/1428/2/14成交额(百万港元)1638.HK恒指相对走势成交额(百万港元)股价及恒指相对走势0601201802403003600.01.02.03.04.05.06.030/8/1313/9/1327/9/1311/10/1325/10/138/11/1322/11/136/12/1320/12/133/1/1417/1/1431/1/1414/2/1428/2/14成交额(百万港元)2007.HK恒指相对走势成交额(百万港元)股价及恒指相对走势同步大市 房地产 ReportType 行业深度报告 对万科B转H获批的点评 报告摘要 万科B转H获批。万科A今日公告称，万科“B转H”终获中国证监会批准，这也使其成为继中集集团之后A股第二家实现“B转H”的内地公司。此次B转H过程中，万科将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权，由于分红派息因素，除息后现金对价已从13.13港元/股调整为12.91港元/股。 短期对房地产板块有提振，中期基本面仍处于寻底阶段。我们认为证监会批准符合预期，并不代表调控政策的变化。短期内市场对重组类、含B股、再融资的热情会抬头。但从基本面上看，地产行业仍处于大调整周期，基本面逐渐下移。目前融资是摊薄，而重组时资产评估价格高于二级市场估值，导致中小股东受损。另一方面，市场认为港股龙头地产企业享受估值溢价，会不会拉升A股龙头地产的估值。我们认为两地估值接轨不是某一只股票能完成的，也有可能万科拉低港股的估值。综上所述，基本面无变化，市场可能会反弹，建议反弹减仓地产股。 万科作为行业绝对龙头，销量仍保持较高速的增长。转板有利于公司扩宽公司融资渠道，降低融资成本，并为公司继续进行海外扩张打开想象空间。根据我们A股地产组的预测，预计万科2013至2015年EPS分别为1.34、1.58和2.09元，目前股价对应2014年PE为4.2X，处于历史低位。但我们认为在行业基本面下行的过程中，龙头地产股难有趋势性机会。 投资建议 我们中期对地产股看法偏谨慎，主要是基于行业的三个大拐点已经在2013年非常明显地出现：1）没有人口持续流入的三四线城市，需求不足已经显现，这意味着开发商的市场空间从全国又回到了一二线城市。而一线城市长期处于供不应求阶段，政府挤占用地去建设保障性质住房又挤压的开发商的市场空间，也造成地价飞涨，盈利困难。因此，第一个拐点是开发商的市场空间拐点，从全国回到那么40个左右的二线城市；2）资金成本拐点，包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道；3）盈利拐点，房价涨不过地价。2014年地产商的盈利已经进入加速探底的过程，这一方面来自于回归一二线城市造成的地价飞涨，另一方面来自于房价的上涨困难，此外，资金成本的上升，也在吞噬开发商的利润。行业进入大调整周期。 风险提示 金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期。 客户服务热线 香港：2213 1888 国内：40086 95517 免责声明 此报告只提供给阁下作查照之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向人作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致的直接或间接或相关之损失负上任何责任。 此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资的价值或从中赚得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何人的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者应该不依靠此报告而是靠自己作出投资决定。客户依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。 安信国际和他们的高级职员，董事，员工 (1)可能不时地持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2) 亦可能进与此报告对立的仓盘买卖，(3) 也可能不时跟此报告所提到的任何公司有顾问，投资银行，或其他金融服务生意关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理或可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。 此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员。（5）可能涉及此报告所提到的公司的证券进行庄家活动。 此报告对于收件人来说是完全机密的文件。此报告没有任何意图派发给那些居住在法律或政策不允许派发或发行此报告的地方的人。 此报告受到版权和资料全保护。未经安信国际事先授权下，任何人不得以任何目的复制，派发或出版此报告。安信国际保留一切权利。 规范性披露  本研究报告的分析员或其有联系者并没有担任此报告提到的上市公司的董事或高级人员。  本研究报告的分析员或其有联系者并没拥有此报告提到的上市公司有关的任何财务权益。  安信国际拥有少于1%此报告提到的上市公司的财务权益又或完全不拥有该上市公司的财务权益。 公司评级体系 收益评级： 买入 — 预期未来6个月的投资收益率为15%以上； 增持 — 预期未来6个月的投资收益率为5%至15%； 中性 — 预期未来6个月的投资收益率为 -5%至5%； 减持 — 预期未来6个月的投资收益率为 -5%至-15%； 卖出 — 预期未来6个月的投资收益率为 -15%以下； 安信国际证券(香港)有限公司 地址：香港中环交易广场第一座三十九楼 电话：+852-2213 1000 传真：+852-2213 1010