8月房地产统计数据点评：销售竣工略有恢复，开工投资累计下行，看好四季度地产股

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2019年09月16日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:土地市场持续弱势，看好优质地产股投资机会 ——房地产土地周报20190915》 2019-09-15 2 《房地产-行业研究周报:地产信贷非控增量仅是规范、看好优质地产股投资机会——房地产销售周报09015》 2019-09-15 3 《房地产-行业研究周报:土地市场持续降温，后续有望边际受益流动性宽松——房地产土地周报20190908》 2019-09-08 行业走势图 销售竣工略有恢复，开工投资累计下行，看好四季度地产股 ——8月房地产统计数据点评 事件：统计局发布19年1-8月房地产行业数据，1-8月份，投资同比名义增长10.5%，增速较1-7月回落0.1个PCT；1-8月销售面积同比-0.6%，比1-7月的-1.3%收窄0.7个PCT；1-6月商品房销售额同比增加6.7%，比1-7月提升了0.5个PCT。1-8月新开工面积累计同比8.9%，增速较上月回落0.6个PCT，竣工面积累计同比增速-10%，较上个月回升1.3个PCT。 8月单月销售面积增速环比提升，累计增速继续增长，随步入低基数区间，四季度销售增速有望稳中有升：1-8月销售面积同比下降0.6%，环比收窄0.7个PCT，单月同比增速4.7%，环比增加3.5个PCT，单月销售增速在去年5-7月的高基数效应下，8月逐步回升，而去年7月为全年单月增速最高（达到9.9%），之后基数逐渐走低，我们认为：1）二季度地产销售面积、金额增速均有放缓，主要由于去年同期基数较高；2）去年7、8月为18全年单月增速最高，但今年7、8月销售额增速分别达到9.8%、10.1%，尤其从8月多地二线城市首套贷款利率有所上调之后，表现出一定韧性；3）18年4季度，单月销售额增速分别为6.7%、6.3%、8.8%，基数相对较低，而今年四季度在融资紧张的情况下，房企有动力加快去化，因此预计四季度销售增速有望保持稳中有升。 开工、投资增速如期下降，预计四季度将继续回落，竣工单月回正，四季度望继续回升。1-8月房屋新开工增速8.9%，环比下降0.64PCT，预计房企开工增速或将继续下滑：1）18年5-9月单月开工增速均在20%以上，高基数下开工增速或继续下行；2）上半年累计购置土地面积增速-27.5%，拿地不足影响下半年及20年的开工增速。融资、拿地影响下，预计下半年投资增速继续向下。2019年1-8月份，同比增长10.5%，增速比1-7月回落0.1个PCT。多因素影响下，预计投资增速或将下滑： 1）18年四季度单月投资增速均在7%以上，因此预计高基数下降继续下行；2）上半年拿地谨慎，预计影响开工增速继续下滑，拖累投资增速下滑；3）融资层面持续收紧，虽然边际有所放松，23号文后对拿地端前融打击严重，后续对非法“输血”行为将继续严打，但在宏观宽松下影响或逐渐减少。1-8月施工813156万方，累计同比增长8.8%，施工面积绝对值续创本轮周期新高。1-8月房屋竣工面积增速-10%，环比收窄1.3个PCT，单月增速2.8%，首度回正。竣工增速与开工增速剪刀差逐渐缩小，由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应，随开工增速逐渐下滑，未来竣工就会有修复的过程，开工-施工-竣工传导持续有效。 到位资金增速下降，国内贷款、销售回款有所放缓。1-8月份，房企到位资金同比增长6.6%，环比下降0.4个PCT，单月增速下滑1.7个PCT到4.1%。1-8月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长9.8%、3.1%、8.3%、11.8%，增速环比1-7月变动0.3、0.3、-3、1个PCT。8月为融资政策最紧张的时候，伴随8月底的降准及LPR调整，以及对合规性融资的边际放松，预计后续优质房企有望大幅受益。随融资政策边际松动，后续土地市场或随之继续边际好转，但结构性分化或将持续，1）三四线城市成交同比下滑明显，开发商对后市悲观，拿地热情不足；2）一二线城市上半年地价较高，影响部分主流房企拿地积极性，随土地市场普遍降温，一二线成交建面或有修复。土地市场分化或加剧。 投资建议：销售韧性足，开工、投资边际回落，竣工如期回升，融资政策或已见底。8月销售面积增速单月继续回升，带动累计回升，走出了5-8月的高基数区间，预计随后续基数走低，销售增速将持续回升，销售额增速在7、8月高基数基础上仍然保持了10%左右的增速，展现出一定韧性，预计后续也将稳中有升。开工、投资单月增速变动不大，但累计增速分别边际回落0.6、0.1个PCT，且预计或将继续回落，主要的影响因素1）基数效应：去年9-12月为开工单月高增长区间，增速达到16%以上，投资增速在8%附近；2）上半年的拿地萎缩，或将影响四季度及之后的开工、投资增速，维持全年投资、开工或将继续下滑。竣工增速单月回正，预计随开工下滑将继续回升。融资方面，8月或为资金底，9月随融资政策边际宽松及8月底的宏观流动性宽松，地产资金面有望得到缓解。我们认为，地产销售、开工、投资均表现出一定的韧性，而融资环境有望边际回暖，由此前“一刀切”式的总量管控，变为针对违规“输血”的规范式收紧，在流动性宽松的环境中仍将受益，优质企业将有所受益，前期对估值压制的因素得到释放，据此我们看好优质房企四季度的表现：1）龙头：保利、万科、融创等；2）优质成长：中南建设、阳光城、荣盛发展等；3）物业和商业：中航善达、大悦城、光大嘉宝等；4）关注旧改及二手中介：城投控股、国创高新、我爱我家等。 风险提示：销售不及预期，政策变化超预期 -13%-6%1%8%15%22%29%36%2018-092019-012019-05房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 统计局发布19年1-8月房地产行业数据，1-8月份，投资同比名义增长10.5%，增速较1-7月回落0.1个PCT；1-8月销售面积同比-0.6%，比1-7月的-1.3%收窄了0.7个PCT；1-6月商品房销售额同比增加6.7%。 1. 销售增速韧性十足，低基数下四季度有望稳中有升 1-8月全国商品房销售面积101849万平米，同比-0.6%，降幅较1-7月收窄0.7个PCT，单月商品房销售面积增速4.7%，环比增加3.5个PCT。商品房销售额95373亿元，同比增长6.7%，增速较 1-7月的6.2%提升了0.5个PCT，同比去年同期销售额增速的14.5%下跌7.8个PCT。 8月单月销售面积增速环比提升，累计增速继续增长，随步入低基数区间，四季度销售增速有望稳中有升：1-8月销售面积同比下降0.6%，环比1-7月的-1.3%收窄0.7个PCT，单月同比增速4.7%，环比7月增加3.5个PCT，单月销售增速在去年5-7月的高基数效应下，8月逐步回升，而去年7月为全年单月增速最高（达到9.9%），之后基数逐渐走低，我们认为：1）二季度地产销售面积、金额增速均有放缓，主要由于去年同期基数较高；2）去年7、8月为18全年单月增速最高，但今年7、8月销售额增速分别达到9.8%、10.1%，尤其从8月多地二线城市首套贷款利率有所上调之后，表现出一定韧性；3）18年4季度，单月销售额增速分别为6.7%、6.3%、8.8%，基数相对较低，而今年四季度在融资紧张的情况下，房企有动力加快去化，因此预计四季度销售增速有望保持稳中有升。 同时1-8月商品房销售额累计同比增速6.7%，8月单月同比增速10.1%，单月与累计销售额增均高于销售面积增速，表明市场销售均价有所提升。1-8月累计销售均价9364元/平，同比增速7.3%。 图1：商品房销售面积增速（%） 资料来源：国家统计局，天风证券研究所 图2：商品房销售额增速（%） -10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%2017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-08商品房销售面积增速商品房销售面积累计同比销售面积单月同比4.7%-0.6% 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 图3：一、二、三线城市销售面积12月移动平均同比 资料来源：Wind、天风证券研究所 2. 新开工如期继续回落，竣工增速继续修复 2019年1-8月房屋新开工面积145133万平方米，同比增长8.9%，增速环比1-7月下降0.64个PCT。从单月数据来源，8月增速4.9%，环比7月下滑1.7个PCT。 1-8月房屋新开工增速8.9%，环比下降0.64PCT，单月新开工面积同比增速下降1.7个PCT至4.9%。房企开工增速或将继续下滑，1）18年5-9月单月开工增速均在20%以上，高基数下开工增速或继续下行；2）上半年累计购置土地面积增速-27.5%，拿地不足影响下半年及20年的开工增速。 1-8月施工813156万方，累计同比增长8.8%，施工面积绝对值续创本轮周期新高。1-8月房屋竣工面积41610万平方米，下降10%，环比1-7月增速收窄1.3个PCT，8月单月同比增加2.8%，单月竣工面积逐渐回正。竣工增速与开工增速剪刀差逐渐缩小，由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应，随开工增速逐渐下滑，未来竣工就会有修复的过程，开工-施工-竣工传导持续有效。 图4：新开工面积增速（%） -40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%2014-022014-072014-122015-052015-102016-032016-082017-012017-062017-112018-042018-092019-022019-07商品房销售额增速商品房销售额累计同比10.1% 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 图5：竣工面积增速（%） 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 (40.00)(30.00)(20.00)(10.00)0.0010.0020.0030.0040.0050.002014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-08新开工面积增速新开工单月同比（%）新开工累计同比（%）4.9%8.9%-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.002014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-08房屋竣工面积增速竣工