公司注意房地产投资信托│ 香港│ 2019年8月14日香港保持（没变化）冠君产业信托朗廷购物中心近期受到拖累本说明中的主要更改FY19F DPU下降了1％FY20F DPU下降了2％FY21F DPU下降了1％稳定的1H19结果冠军房地产投资信托（REIT）报告了一系列可靠的1H19结果。由于花园道三号及朗豪坊办事处的租金收入稳健增长，营业额和净财产收入同比增长7％。每单位派息同比上升7％至0.1335港元，占我们全年预测的50％。截至6月19日，资产负债比率保持健康，为17％。办公组合保持弹性花园道三号的租金收入增长强劲，同比增长10％，这得益于中部地区办公楼供应紧张带来的租金上调。尽管内地企业的租赁需求疲软，但未来租金增长的可见度仍然很高， 鉴于即期租金（HK $ 130 /平方呎）远远高于过往租金（HK $ 105 /平方呎），在未来几年中，这将为积极的租金恢复提供足够的空间。 价钱关 相对于恒指（RHS）7.00 136.06.50 126.06.00 116.05.50 106.0308月18日至11月18日2月19日至19年5月资料来源：彭博社相对（％）-12.1 -12 6.9同样，朗豪办公室的即期租金（HK $ 50 + /平方英尺）也高于过往租金（HK $ 45 /平方英尺）。主要租户（生活方式和美感）的租金与销售比率保持在约10％的较低水平，为市场低迷提供了足够的缓冲。朗豪商场逆风强劲1H19朗豪坊购物中心的租金收入同比增长3％。 1H19的租户销售（同比-0.6％）略好于整体市场（同比-2.6％）。营业额租金同比下降4％，占朗豪坊购物中心租金收入的20％。鉴于持续的政治事件和人民币疲软，我们预计以游客为中心的购物中心将在2H19经历零售额和营业额租金的大幅下降。潜在的英国退欧可能会提供并购机会 同时，它正在全球寻找新的投资机会，重点是重大的股东持有百分比大鹰65.7分析师一级主要城市的高级资产（最好是办公室）。艰难的英国退欧可能会在短期内提供并购机会，其最大的单位持有人鹰君集团（41 HK，未予评级）的管理层熟悉那里的房地产市场。管理层也不排除在香港或深圳的收购。鉴于资产负债比率上限为45％，我们估计冠君产业信托的新资金储备约为400亿港元。维持持有评级，下调目标价至5.60港元考虑到较低的零售租金和营业额租金假设，我们将FY19-21F DPU的预测下调1-2％。我们的新目标价为5.60港元，是基于较19财年末的资产净值扩大40％的目标折让（基于较弱的租金增长前景，该折让为35％）。维持持有。下行风险：政治条件的进一步恶化以及潜在并购的不确定性。上行风险包括租金增长强于预期。财务摘要12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日物业总收入（百万港元）2,7002,9653,1183,2443,298物业收益净额（百万港元）2,1662,4052,5272,6382,681净利润（百万港元）1,4871,6111,7171,7801,826可供分配溢利（百万港元）(1,413)(1,530)(1,622)(1,682)(1,726)每股股息（港元）0.240.260.270.280.29股息收益率4.58%4.93%5.18%5.33%5.43%资产杠杆18.8%17.6%17.5%17.4%17.2%BVPS（港元）10.3611.3911.4411.5011.55P / BV（x）0.510.470.460.460.46经常性股本回报率2.68%2.53%2.56%2.62%2.65%DPS估算值的变化百分比(0.81%)(1.62%)(1.38%)CGS-CIMB /共识DPS（x）0.970.950.93资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告第三方相关研究.由EFA平台提供支持■冠君产业信托取得了可观的业绩，每单位派息同比上升7％。■尽管租赁需求疲软，但鉴于现货租金大大高于过往租金，其办公楼组合应保持弹性。■同时，其以游客为中心的朗豪坊购物中心可能会受到持续的政治事件和近期人民币贬值的影响。■维持持有评级，下调目标价至5.60港元。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë共识评分*：买6卖8卖1现价：HK $ 5.30目标价：5.60港元先前的目标价：6.20港元上升/下降：5.7％CGS-CIMB /共识：-15.6％路透社：2778.HK彭博：2778 HK市场帽：39.57亿美元310.5亿港元每日平均周转：326万美元2,584万港元目前的股份o / s：5,859m自由浮动：34.3%*资料来源：彭博社体积价格表现1M3M1200万绝对值（％）-20.8-19.60.6 房地产投资信托│ 香港冠君产业信托│ 2019年8月14日2图1：Champion REIT的1H19业绩回顾百万港元1H18 1H19同比％周转1,4451,5537花园三路75082210朗豪坊办公室19221210朗豪坊购物中心5035193财产净收入1,1771,2637花园三路60766610朗豪坊办公室15517010朗豪坊购物中心4154273利息收入112081经理费(71)(76)7受托人费用及其他(16)(12)-24息税前利润1,1011,1948利息支出(185)(217)17税费(103)(108)5可分配收入8128697分配收入7317827支出（％）90900DPU（港元）0.12500.13357资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：收益修订港币米2019F 2020F 2021F旧新％CHG旧新％CHG旧新％CHG财产总收入3,1423,118-1%3,2883,244-1%3,3353,298-1%财产净收入2,5502,527-1%2,6792,638-2%2,7152,681-1%可分配收入1,7311,717-1%1,8101,780-2%1,8521,826-1%DPU（港元）0.2770.275-1%0.2870.283-2%0.2920.288-1%资料来源：CGS-CIMB研究图3：NAV和TP的变化港币旧新换气百分比资产净值（NAV）9.59.4-1%目标折扣35%40%不适用目标价6.25.6-10%资料来源：CGS-CIMB研究图4：资产净值细分百万港元港币/股花园三路38,2856.5朗豪坊办公室9,3361.6朗豪坊购物中心20,7023.5资产总值（GAV）68,32211.6净债务(13,041)(2.2)资产净值（NAV）55,2819.4目标资产净值折让40%目标价5.6资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 房地产投资信托│ 香港冠君产业信托│ 2019年8月14日3图5：同级比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上行空间 市盈率（x）市盈率（x） 产量(%)净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2018 2019F 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020FCK资产1113 HK50.1562.00保持23,604124.060247.36.07.77.50.60.50.53.84.24.642(2)HLD12香港36.0550.00加22,24284.057398.58.99.59.50.60.60.65.05.25.3222322凯里·道具683港币26.8530.60保持4,98468.0611411.77.06.66.50.40.40.45.05.25.4171513新世界17香港9.0913.10加11,84521.9584411.710.110.78.90.40.40.45.35.55.7333331新地16香港108.30147.00加39,994245.0563610.310.08.68.20.60.60.54.34.54.912106信诺83香港11.0214.00加9,57325.457276.816.115.96.90.50.50.54.85.15.3(17)(17)(19)码头控股4香港17.0020.40保持6,60151.167207.98.17.46.90.40.40.43.83.84.0181917会德丰20港元44.7057.80加11,669115.561296.96.76.25.70.40.40.33.53.63.7242326HLP101香港17.1814.50降低9,84732.247(16)18.918.517.516.70.60.50.54.44.44.4101618HKL *HKL SP5.437.40加12,77613.459361.61.61.31.30.30.30.34.14.24.691112希慎14香港32.4535.50保持4,32878.959913.513.112.612.20.50.40.44.44.64.7443太古地产1972香港26.3029.70保持19,60745.8431320.519.218.717.50.60.50.53.23.43.61177码头REIC1997香港44.7546.30保持17,31577.242313.513.813.513.40.60.60.64.74.74.8181413冠君产业信托2778港币5.305.60保持3,9579.544619.318.117.417.00.50.50.54.95.25.4201918链接房地产投资信托823港元86.8587.60降低23,35186.0(1)133.733.231.328.91.01.01.02.93.13.4121414米德兰1200港币1.191.40保持109不适用不适用1814.751.712.25.80.60.60.62.70.93.1(47)(51)(57)开发者60298.99.19.17.50.50.50.44.44.64.9141412房东和房地产投资信托42817.316.816.115.30.60.60.54.14.24.4121212简单平均511912.812.712.311.10.50.50.54.34.44.7131312截至2019年8月14日的股价数据; * HKL数据以美元表示资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告 房地产投资信托│ 香港冠君产业信托│ 2019年8月14日4股息收益率（rhs）DPS（lhs）资产杠杆率（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F5.50%5.08%4.67%4.25%3.83%3.42%3.00%0.3000.2800.2600.2400.2200.2000.18016.0%0.400Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F17.6%0.45019.2%0.50020.8%0.55022.4%0.600每股收益正常化24.0%12月Fwd FD归一化P / E与FD市净率与资产杠杆率0.650按数字利润损失（百万港元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日租金收入2,3512,5942,7262,8332,879其他收入349371392411419财产总收入2,7002,9653,1183,2443,298财产总支出(534)(560)(591)(606)(618)财产净收入2,1662,4052,5272,6382,681一般和管理员。花费管理费(130)(144)(152)(158)(161)受托人的费用(21)(27)(25)(25)(25)其他营业费用息税折旧摊销前利润1,6941,8301,9321,9922,032折旧及摊销息税前利