稳定的办公室可缓冲零售疲软

共识评分*：买8持4卖2当前价钱：HK $ 27.95目标价：29.70港元先前目标价：29.70港元上升/下降：6.3％CGS-CIMB /共识：-12.6％路透社：1972.HK彭博社：1972 HK市场帽：208.52亿美元1,163.08亿港元每日平均周转：941万美元7,365万港元目前的股份o / s：5,850m自由浮动：18.0%*资料来源：彭博社 公司注意物业投资│ 香港│ 2019年8月8日截至2019年8月8日，CGS-CIMBR在本报告中推荐的指定产品中没有专有权。 CGS-CIMBR没有在报告中提及的证券进行交易。保持（没变化）太古地产有限公司稳定的办公室可缓冲零售疲软本说明中的主要更改19-21财年每股收益下降1-3％ 价钱关 相对于恒指（RHS）35.0 115.033.0 110.031.0 105.029.0 100.027.0 95.088月18日至11月18日2月19日至19年5月资料来源：彭博社1H19结果一致太古地产的1H19经常性基本盈利按年上升8％，至40亿港元。租金总收入同比增长6％，符合我们的预期。中期股息为0.29港元，同比增长7％。在完成对Citygate 3和4的出售之后，截至6月底的净负债比率从5.5财年的10.6％下降至5.5％。香港办公室组合保持弹性1H19的香港办公室租金收入同比增长5％，这是由于积极的租金调升和太古坊一号的新贡献抵消了出售Citygate 3和4和625 King's Road的租金损失。 1H19的租金调升强劲，太古广场（PP）为19％，太古坊为13％，一岛东和太古坊一期为11％。入住率保持在99-100％。鉴于该地区的连通性提高以及跨国公司的持续分权，我们预计其东港岛地区的投资组合将保持弹性。虽然PP办事处在短期内可能会看到大陆企业的需求减弱，但太古地产几乎完成了所有续租，其中只有4.1％的租约在2H19到期。太古广场商场逆风而行1H19香港零售租金收入温和增长3％。 PP商场的租户销售同比下降4.2％，跑输整体香港零售市场，而Cityplaza和Citygate的销售 插座平淡无奇。鉴于未来数月，PP购物中心可能会保持疲软。价钱性能1M 3M1200万绝对(%)-9.7-12.1-10.1相对（％）-1.4 -1.7-1.8重大的股东持有百分比太古太平洋地区82.0分析师■太古地产1H19中期基本盈利按年增长8％，符合我们的预期。■尽管零售前景充满挑战，但其富有弹性的办公楼组合（在1H19占其香港收入的70％）应能限制盈利下降。■维持持有评级，目标价29.7港元，较资产净值折让35％。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë体积 购物中心周围继续发生抗议活动，人民币贬值影响了高端消费，百货商店暂时关闭。中国零售租金收入稳健增长1H19 ，中国的租金收入同比增长7 ％（按人民币计算，涨幅为14 ％），零售市场活跃的所有五个购物中心的销售均实现了强劲增长。同时，前滩项目（约130万平方英尺）将于2020 年完成，确保中期的租金收入增长。维持持有评级，目标价29.7港元尽管零售前景充满挑战，我们预计太古地产的弹性办公物业组合（占19H1H 收入的70％）将限制盈利的下降。我们将19-21财年每股收益下调1-3 ％，以考虑零售租金增长的疲软。目标价29.7 港币的目标价相对于资产净值折让35 ％。维持持有。我们的电话面临的上行风险是零售销售回升以及未来几个季度内更快的办公室租金恢复。主要的下行风险是持续的政治动荡以及香港/中国经济的放缓。财务摘要马来西亚CGS-CIMB Securities Sdn。 Bhd。（以前称为Jupiter Securities Sdn。Bhd。）马来西亚证券委员会新加坡CGS-CIMB研究私人有限公司。有限公司净收入总额（百万港元）18,55814,71914,95115,56116,216营业EBITDA（港币百万元）34,93029,3659,4239,67910,295净利润（百万港元）33,95728,6668,0008,2048,806核心每股收益（港币）1.341.291.371.401.51每股核心盈利增长9.86%(3.74%)6.37%2.55%7.34%FD核心P / E（x）20.9321.7420.4419.9318.57每股股息（港元）0.770.840.890.940.98股息收益率2.75%3.01%3.18%3.36%3.51%EV / EBITDA（x）20.6319.6719.6219.0117.60P / FCFE（x）5.076.788.4639.5530.89净负债11.6%10.6%7.0%6.6%5.6%P / BV（x）0.640.590.580.570.57鱼子3.24%2.80%2.85%2.89%3.08%核心每股收益估算的变化百分比(3.45%)(0.04%)(0.82%)CGS-CIMB /共识EPS（x）0.960.950.95CGS-CIMB不是在爱尔兰共和国授权的投资公司，并且本文档的任何部分均不得解释为CGS-CIMB充当或声称或代表爱尔兰共和国授权的投资公司。第三方相关研究.由EFA平台提供支持 物业投资│ 香港太古地产有限公司│ 2019年8月8日2图1：太古地产1H19业绩回顾百万港元1H181H19同比％总收入7,3097,6624.8物业投资6,0596,4125.8香港办公室2,8873,22411.7香港零售1,3671,4042.7办公室202195(3.5)零售-CN1,0931,1939.1物业买卖5305300.0饭店7207200.0营业利润4,5204,5270.2物业投资4,4484,4660.4物业买卖7350(31.5)饭店(1)11(1,200.0)净财务费用(503)(323)(35.8)合资及联营公司利润38653739.1PBT4,4034,7417.7税60170016.5MI5(38)(860.0)基本净利润6,21918,606199.2知识产权处置利润(2,487)(14,557)485.3经常性基础利润3,7324,0498.5净重估收益14,986(9,633)(164.3)报告利润21,2058,973(57.7)每股股息（港元）0.270.297.4净负债率（％）11.15.5(5.6)CGS-CIMB不是在爱尔兰共和国授权的投资公司，并且本文档的任何部分均不得解释为CGS-CIMB充当或声称或代表爱尔兰共和国授权的投资公司。图2：太古地产的办公室租金调升趋势2017年1季度2017年第二季度2017年第三季度2017年第4季度1Q182018年第二季度2018年第三季度2018年第四季度19年1季度19年2季度PP（一/二/三）15%15%15%15%21%25%25%26%20%19%太古坊1%2%3%3%1%5%6%6%13%13%东一岛0%10%10%10%6%7%7%7%9%11%城市广场10%8%8%6%10%6％6％6％不适用–非常好，不适用，CGS-CIMB不是在爱尔兰共和国授权的投资公司，并且本文档的任何部分均不得解释为CGS-CIMB充当或声称或代表爱尔兰共和国授权的投资公司。图3：太古地产的租户销售业绩零售额同比增长3M176M179M1712个月173M186M189M1812M183M196M19香港太古广场购物中心-2.30%1.50%5.40%7.2%25.9%21.7%16.3%11.8%-2.3%-4.2%太古城广场-7.70%-7.30%-5.10%-3.0%7.7%6.3%6.6%5.6%-1.3%0.1%东荟城名店仓-0.70%0.90%0.10%0.2%11.7%9.3%6.5%4.3%0.5%0.1%中国太古里SLT8%7%3%4.3%14.7%9.7%11.8%10.8%7.3%9.0%太古汇购物中心32%30%31%27.3%14.3%11.8%10.8%11.4%12.1%14.6%靛蓝商城56.50%68.50%70.50%59.7%6.4%6.1%0.8%0.3%18.9%18.3%李远洋太古56.10%46.80%48.10%48.8%31.0%28.7%26.2%21.5%15.8%18.9%HKRI太古汇56.5%60.8%CGS-CIMB不是在爱尔兰共和国授权的投资公司，并且本文档的任何部分均不得解释为CGS-CIMB充当或声称或代表爱尔兰共和国授权的投资公司。图4：收入修订港币米2019F 2020F 2021F旧新％CHG旧新％CHG旧新％CHG收入14,72914,9512%15,37515,5611%16,28416,2160%净利8,2868,000-3%8,2078,2040%8,8798,806-1%每股盈利（港元）1.421.37-3%1.401.400%1.521.51-1%资料来源：CGS-CIMB研究 物业投资│ 香港太古地产有限公司│ 2019年8月8日3图5：资产净值明细和目标价基础百万港元港币/股香港投资物业228,14939.0中国投资物业48,5518.3其他物业11,0261.8资产总值（GAV）287,72749.2净债务（19,794）(3.4)资产净值（资产净值）267,93345.7目标折扣(%)35%目标价（港元）29.7CGS-CIMB不是在爱尔兰共和国授权的投资公司，并且本文档的任何部分均不得解释为CGS-CIMB充当或声称或代表爱尔兰共和国授权的投资公司。图6：同级比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上行空间 市盈率（x）市盈率（x） 产量(%)净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2018 2019F 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020FCK资产1113 HK53.7062.00保持25,293124.057157.96.48.38.00.60.60.53.53.94.342(2)HLD12香港38.4050.00加23,70884.054309.19.410.110.10.60.60.64.74.95.0222322凯里·道具683港币28.0030.60保持5,20168.059912.27.36.96.80.40.40.44.85.05.2171513新世界17香港9.6713.10加12,61021.9563512.410.711.49.50.50.50.55.05.25.4333331新地16香港114.20147.00加42,202245.0532910.910.69.18.70.60.60.64.14.34.612106信诺83香港11.5614.00加10,05025.454217.116.916.77.30.50.50.54.64.85.0(17)(17)(19)码头控股4香港17.0220.60保持6,61451.567217.97.77.36.40.40.40.43.84.04.2181918会德丰20港元46.7060.00加12,200119.061287.46.86.45.40.40.40.43.33.43.5242223HLP101香港18.4814.50降低10,60032.243(22)20.319.918.817.90.60.60.54.14.14.1101618HKL *HKL SP5.457.40加12,82313.459361.61.61.31.30.30.30.34.04.24.691112希慎14香港34.4540.20保持4,59880.4571714.214.013.513.10.50.50.54.24.34.4444太古地产1972香港27.9529.70保