住房贷款利率LPR点评：仍为调控价格，淡化LPR新制度的影响

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Industry] 证券研究报告/行业点评报告 2019年08月25日 银行 住房贷款利率LPR点评：仍为调控价格，淡化LPR新制度的影响 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：戴志锋 执业证书编号：S0740517030004 电话： Email：daizf@r.qlzq.com.cn 分析师：邓美君 执业证书编号：S0740519050002 电话： Email：dengmj@r.qlzq.com.cn 研究助理：贾靖 Email：jiajing@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 33 行业总市值(百万元) 9,796,689 行业流通市值(百万元) 6,562,184 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 <<苏州银行：服务社区、中小企业的“工匠”银行>>2019.06.18 <<专题！包商银行，政策是如何积极应对的？效果会怎样？>>2019.06.18 <<信用利差分化，偏防御-银行业周报（2019年06月第2期）>>2019.06.17 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2017E 2018 2019E 2020E 2017E 2018 2019E 2020E 工商银行 5.42 0.79 0.82 0.86 0.89 6.86 6.59 6.33 6.06 - 增持 建设银行 7.01 0.96 1.01 1.05 1.08 7.27 6.91 6.70 6.48 - 增持 农业银行 3.41 0.58 0.57 0.59 0.62 5.88 6.02 5.77 5.52 - 增持 招商银行 36.27 8 2.78 3.19 3.53 3.97 13.04 11.35 10.27 9.14 - 增持 宁波银行 23.34 4 1.80 2.10 2.24 2.69 12.99 11.09 10.43 8.68 - 增持 备注 [Table_Summary] 投资要点  住房按揭利率仍会是指导价格。1、人民银行分支机构指导价格。按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制；确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。2、规定了下限：新发放个贷以最近一个月相应期限的LPR加点形成；首套个人住房不得低于相应期限LPR价格，二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。  新合同重定价跟随LPR，存量合同长期不变。1、新合同的重定价原则。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月LPR。新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。2、存量个人住房按原合同执行。而存量合同采用贷款基准利率；推行LPR的前提下，基准利率会被淡化，所以存量合同的利率预计长期不变。为了实现政策目标，同时严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。  政策目的。1、淡化推行LPR对房地产融资的影响，政策前后影响不大。推行LPR预计等于未来变相降息(详见我们两份深度《专题！ LPR机制的本质及对银行利润影响测算》、《专题！利率政策思路已较清晰：基准利率如何变？》)，政策要避免降息对房地产的刺激，所以对住房贷款LPR的下限指导更为明确。同时政策避免增加居民的利息负担。所以，对与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。2、个人住房贷款利率，未来取决于政策对房地产的态度。LPR新制度下，个人住房贷款利率仍为分区域的指导价格，从草根调研来看，银行最近相对上半年收紧按揭贷款，表明政策调控地产的决心。我们预计下半年个人贷款利率总体缓慢上行或持平，不会跟随LPR。  对银行利润的测算：不考虑存量按揭，贷款定价下降10bp，2020年对银行税前利润影响在2%左右。对各类银行影响程度：优质银行影响最小。1、议价能力强的银行影响最小：优质银行具有独特风控体系，对客户保持较强议价能力。2、从简单的报表分析：按揭资产占比高影响较小；信贷占比总资产低、期限内重定价信贷占比相对较低的银行受影响更小；2020年受影响程度为农商行>股份行>城商行>国有行，总体差异不大。3、银行的分化会加大，风险定价能力将把银行之间的差距持续拉大。  风险提示事件：经济下滑超预期。金融监管超预期。中美协商进度不及预期。 -20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%银行(申万) 沪深300 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告  住房按揭利率仍会是指导价格。1、人民银行分支机构指导价格。按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制；确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。2、规定了下限：新发放个贷以最近一个月相应期限的LPR加点形成；首套个人住房不得低于相应期限LPR价格，二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 图表：关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告 要点 详细内容 新发按揭定价为“LPR+点” 自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。 重定价周期最短为1年 借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。 首套不得低于LPR，二套不得低于LPR+60BP 首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 因城施策 指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 银行业金融机构根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限进行合理定价 银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。 禁止转按揭、再按揭等业务 银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。 新老划断 2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。 商业用房购房贷款利率加点不得低于60个基点 商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 资料来源：人民银行，中泰证券研究所  新合同重定价跟随LPR，存量合同长期不变，其中18年存量按揭占比总贷款在26%左右，这部分贷款利率不受影响；而新发放部分，由于18、19年银行持续低风险偏好未改，我们用上市银行2018年新增按揭占比新增总贷款可做19年参考，其中新增占比在35%左右。1、新合同的重定价原则。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月LPR。新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成（住房贷款利率=最近期限LPR+加点）。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。2、存量个人住房按原合同执行。而存量合同采用贷款基准利率；推行 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业点评报告 LPR的前提下，基准利率会被淡化，所以存量合同的利率预计长期不变。为了实现政策目标，同时严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。 图表：上市银行存量按揭占比总贷款情况（2018年） 资料来源：公司财报，中泰证券研究所 图表：上市银行新增按揭占比新增总贷款情况（2018年） 资料来源：公司财报，中泰证券研究所  政策目的。1、淡化推行LPR对房地产融资的影响，政策前后影响不大。推行LPR预计等于未来变相降息(详见我们两份深度《专题！ LPR机制的本质及对银行利润影响测算》、《专题！利率政策思路已较清晰：基准利率如何变？》)，政策要避免降息对房地产的刺激，所以对住房贷款LPR的下限指导更为明确。同时政策避免增加居民的利息负担。所以，对与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。改革前房贷基准利率为4.9%，19年7月25.77% 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%建设银行 农业银行 工商银行 中国银行 上市银行 兴业银行 成都银行 青岛银行 招商银行 交通银行 北京银行 中信银行 浦发银行 紫金银行 光大银行 杭州银行 江苏银行 长沙银行 南京银行 华夏银行 民生银行 青农商行 西安银行 郑州银行 无锡银行 苏农银行 平安银行 上海银行 张家港行 贵阳银行 常熟银行 江阴银行 宁波银行 2018年按揭占比总贷款 35.19% -10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%建设银行 工商银行 中国银行 农业银行 上市银行 中信银行 兴业银行 交通银行 江阴银行 招商银行 成都银行 浦发银行 长沙银行 杭州银行 青岛银行 江苏银行 郑州银行 北京银行 紫金银行 华夏银行 平安银行 苏农银行 张家港行 无锡银行 贵阳银行 青农商行 西安银行 南京银行 常熟银行 上海银行 光大银行 宁波银行 民生银行 2018年新增按揭占比新增总贷款 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 行业点评报告 全国首套房平均利率为5.44%，平均较基准上浮11%；同时高于按8月20日5年期以上LPR的基准4.85%利率59bp。分区域看，全国19个城市6月份首套房贷利率除上海、厦门外，其余城市均高于基准利率、上浮区间在4%-20%。2、个人住房贷款利率，未来取决于政策对房地产的态度。LPR新制度下，个人住房贷款利率仍为分区域的指导价格，从草根调研来看，银行最近相对上半年收紧按揭贷款，表明政策调控地产的决心。我们预计下半年个人贷款利率总体缓慢上行或持平，不会跟随LPR。 图表：全国房贷平均利率情况（%） 资料来源：Wind，中泰证券研究所 图表：全国19个城市首套房贷平均利率较基准上浮情况（%） 资料来源：Wind，中泰证券研究所  对银行利润的测算：不考虑存量按揭，贷款定价下降10bp，2020年对银行税前利润影响在2%左右。对各类银行影响程度：优质银行影响最小。1、议价能力强的银行影响最小：优质银行具有独特风控体系，对客户保持较强议价能力。2、从简单的报表分析：按揭资产占比高影响较小；信贷占比总资产低、期限内重定价信贷占比相对较低的银行受4.004.505.005.506.006.502015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-06首套平均房贷利率 全国二套房贷平均利率 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0.001.002.003.004.00