房地产行业周报：金九预热 政策难阻房价上涨预期

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 金九预热 政策难阻房价上涨预期 ——房地产行业周报 2016年09月05日 看好/维持 房地产 行业周报 投资摘要： 地产指数调整期。上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为0.08%，与沪深300指数相差-0.13个百分点（负号为落后沪深300指数，反之为超）。上周我们观察的148家房地产股中上涨的有50家，下跌79家，停牌18家。  上周市场上房地产股涨幅居前的有天房发展、浙江东日、天宸股份、哈高科和轻纺城，涨幅分别达15.48%、14.13%、8.75%、7.10%和5.77%。涨幅最小的上实发展、天润控股、慧球科技、银亿股份和嘉宝集团，涨幅分别为-12.76%、-10.65%、-10.35%、-9.34%和-8.72%。  上周我们的投资组合累计绝对收益为-0.47%，与房地产指数（中信）差距-0.55%。本周维持组合不变：首开股份（25%）、华发股份（25%）、新城控股（25%）和保利地产（25%）。 金九预热。受厦门限购、上海和武汉调控政策传言影响，上周上海、厦门、武汉销售表现非常亮眼。总体来看，当前区域销售受限购政策影响波动目幅度加大，甚至出现短期冲高的现象，随着一线城市和部分核心二线城市土地和房价调控政策的预期出台，政策调控更多的向市场释放资源稀缺的信号，或不能达到平抑地价和房价的意图，当前市场与政策矛盾冲突的力度正在不断加强。  上周厦门环比上涨最大，环比涨幅达243.10%，另外排前的有深圳环比上涨81.04%、深圳环比上涨81.04%、合肥环比上涨65.26%和上海环比上涨63.01%。环比涨幅较小的几个城市分别为：长沙环比上涨-100.00%、福州环比上涨-33.63%和南昌环比上涨-25.05%。 我们认为九、十月份的销售行情将形成部分地产股股价上行的有力推动因素，同时调控政策也有望推动“上涨预期”自我实现而助力房企阶段性销售。  近期观点：上周的行情仍然是以调整为主，恒大题材股的行情也只表现出一日游的状态。市场对于地产板块部分股票业绩大增的利好消息反应已经基本释放完成，对于“金九银十”的期待有可能推动仍然处于价值洼地、业绩有保障的地产股的估值回到中值。我们认为调控政策将成为近期左右地产板块走势的重要因素，尤其是政策可能不仅不能起到为市场降温，而是起到推动房价上涨预期的作用。  远期观点：看好热点区域：看好京津冀、长三角、珠三角和西南地区的房地产上市公司，建议重点关注：首开股份、荣盛发展、上实发展、新城控股和迪马股份；看好有业绩支撑的“国企改革+彻底转型”题材股，建议重点关注：华业资本、南京高科、蓝光发展、保利地产和上实发展。 郑闵钢 010-66 54031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 梁小翠 010-66554023 liangxc@dxzq.net.cn 行业基本资料 占比% 股票家数 156 5.56% 重点公司家数 - - 行业市值 25806.98亿元 4.99% 流通市值 19855.47亿元 5.39% 市场平均市盈率 20.66 / 行业指数走势图 资料来源：东兴证券研究所 相关研究报告 1、《房地产行业中期业绩点评报告：行业去化明显 公司业绩分化也明显》2016-09-01 2、《房地产行业周报：风浪过后终归平静》2016-08-29 3、《房地产行业点评报告：对部分城市销售“热”数据的“冷”思考》2016-08-22 4、《房地产行业周报：行情阶段见顶，调整周期再临》2016-08-22 -13.9%36.1%86.1%136 .1%1-123-125-127-129-1211-1 2房地产 沪深300 P2 东兴证券行业周报 房地产行业：金九预热 政策难阻房价上涨预期 DONGXING SECURITIES一、地产指数调整期 上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为0.08%，与沪深300指数相差-0.13个百分点（负号为落后沪深300指数，反之为超）。我们观察的148家房地产股中上涨的有50家，下跌79家，停牌18家。上周市场上房地产股涨幅居前的有天房发展、浙江东日、天宸股份、哈高科和轻纺城，涨幅分别达15.48%、14.13%、8.75%、7.10%和5.77%。涨幅最小的上实发展、天润控股、慧球科技、银亿股份和嘉宝集团，涨幅分别为-12.76%、-10.65%、-10.35%、-9.34%和-8.72%。 上周的行情仍然是以调整为主，恒大题材股的行情也只表现出一日游的状态。市场对于地产板块部分股票业绩大增的利好消息反应已经基本释放完成，对于“金九银十”的期待有可能推动仍然处于价值洼地、业绩有保障的地产股的估值回到中值。我们认为调控政策将成为近期左右地产板块走势的重要因素，尤其是政策可能不仅不能起到为市场降温，而是起到推动房价上涨预期的作用。 图1：上周房地产指数与沪深300指数 3285329032953300330533103315332033253330730073507400745075007550760076507700房地产(中信)沪深300 资料来源：WIND，东兴证券研究所 表1：上周房地产股涨幅居前五名 前一周收盘价 周收盘价 周累计涨幅 周相对涨幅 CI005023.WI 中信房地产指数 7439.60 7445.56 0.08% 0.00% 600322.SH 天房发展 5.62 6.49 15.48% 15.40% 600113.SH 浙江东日 14.23 16.24 14.13% 14.05% 600620.SH 天宸股份 12.23 13.30 8.75% 8.67% 600095.SH 哈高科 9.29 9.95 7.10% 7.02% 600790.SH 轻纺城 6.24 6.60 5.77% 5.69% 资料来源：WIND，东兴证券研究所 东兴证券行业周报 房地产行业：金九预热 政策难阻房价上涨预期 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 表2：上周房地产股跌幅居前五名 前一周收盘价周收盘价周累计涨幅周相对涨幅CI005023.WI中信房地产指数7771.097439.60-4.27%0.00%000402.SZ金融街13.7011.90-13.14%-8.87%000736.SZ中房地产22.4519.52-13.05%-8.78%000620.SZ新华联11.159.75-12.56%-8.29%000897.SZ津滨发展5.244.60-12.21%-7.94%000638.SZ万方发展23.2920.61-11.51%-7.24%代码上市公司日股价（元/股）周涨幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 表3：上周东兴房地产投资组合收益 前一周收盘价周收盘价周累计涨幅周相对涨幅CI005023.WI中信房地产指数7439.607445.560.08%0.00%600048保利地产9.459.500.53%0.45%25%600325华发股份12.8513.222.88%2.80%25%600376首开股份12.2312.13-0.82%-0.90%25%601155新城控股12.3711.82-4.45%-4.53%25%组合总收益-0.47%-0.55%100.00%代码上市公司日股价（元/股）周涨幅权重 资料来源：WIND，东兴证券研究所 上周我们的投资组合累计绝对收益为-0.47%，与房地产指数（中信）差距-0.55%，主要归因于新城控股大幅跑输行业指数。 图2：上周东兴房地产投资组合的累计涨跌幅 图3：上周东兴房地产投资组合的相对涨跌幅 -4.45%-0.47%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%保利地产华发股份首开股份新城控股组合总收益中信房地产指数周累计涨幅 -0.55%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%保利地产华发股份首开股份新城控股组合总收益周相对涨幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业周报 房地产行业：金九预热 政策难阻房价上涨预期 DONGXING SECURITIES二、金九预热 上周厦门环比上涨最大，环比涨幅达243.10%，另外排前的有深圳环比上涨81.04%、深圳环比上涨81.04%、合肥环比上涨65.26%和上海环比上涨63.01%。环比涨幅最小的几个城市是：长沙环比上涨-100.00%、福州环比上涨-33.63%和南昌环比上涨-25.05%。 受厦门限购、上海和武汉调控政策传言影响，上周上海、厦门、武汉销售表现非常亮眼。总体来看，当前区域销售受限购政策影响波动目幅度加大，甚至出现短期冲高的现象，随着一线城市和部分核心二线城市土地和房价调控政策的预期出台，政策调控更多的向市场释放资源稀缺的信号，或不能达到平抑地价和房价的意图，当前市场与政策矛盾冲突的力度正在不断加强。 表 4：部分城市商品住宅周成交面积与环比 城市 商品住宅周成交面积 环比 城市 商品住宅周成交面积 环比 （万平方米） （万平方米） 厦门 398.00 243.10% 长春 1,775.00 3.62% 深圳 659.00 81.04% 成都 1,917.00 2.68% 合肥 1532.00 65.26% 北京 886.00 -17.96% 上海 7513.00 63.01% 济南 2,447.00 -19.27% 武汉 8694.00 46.68% 石家庄 473.00 -24.80% 广州 3038.00 32.49% 南昌 1,122.00 -25.05% 南京 3025.00 14.63% 福州 452.00 -33.63% 天津 4087.00 9.98% 长沙 - - 青岛 3,773.00 7.58% 宁波 - - 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图4：北京市商品住宅周成交面积与成交套数 图5：上海市商品住宅周销售面积及环比增速 010002000300040005000600070000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00第24周第27周第30周第33周第36周第39周第42周第45周第48周第51周第54周第3周第6周第9周第12周第15周第18周第21周第24周第27周第30周第33周北京商品住宅>销售面积单位：万平方米北京商品住宅>销售套数单位：套 0100020003000400050006000700080000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00第24周第27周第30周第33周第36周第39周第42周第45周第48周第51周第54周第3周第6周第9周第12周第15周第18周第21周第24周第27周第30周第33周上海商品住宅>销售面积单位：万平方米上海商品住宅>销售套数单位：套 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 东兴证券行业周报 房地产行业：金九预热 政策难阻房价上涨预期 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 图6：天津市商品住宅周成交面积与成交套数 图7：深圳市商品住宅周销售面积及环比增速 0100020003000400050006000700080000.0010.0020.003