房地产行业：2016年中期投资策略-小周期复苏见顶，关注业绩高弹性标的

请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业：2016年中期投资策略 2016年7月14日 看好（维持） 2016年上半年房地产板块表现弱于大盘 2016年房地产板块下跌25.75%（截至7月12日），排名中信29个一级行业的涨幅榜倒数第2位。同期上证综指下跌13.84%，沪深300指数下跌12.27%，房地产板块走势弱于大盘。 行业基本面全面回升 2016年上半年，房地产行业基本面呈现全面回暖态势，商品房销售大幅增长，新开工快速回升，房地产开发投资增速提高。在去库存政策支持下，供求关系较好的一二线城市率先回暖，房价涨幅扩大，房价上涨从一线向二三线传导，市场情绪升温。 行业景气程度处于小周期高点 近10年来，房地产市场景气程度基本以3年左右为一个周期，房价环比涨幅与商品房销售同比增幅具有较强相关性，在房价与销售见顶回落之后，市场的下行往往持续4-6个月时间，销售增速逐步下滑并过渡到负增长，房价也逐步由升转跌。从房地产市场规模来看，目前已处于顶点或接近顶点。大周期顶部与小周期顶部叠加，房地产市场未来一段时间有望缓步下行。 从历史数据来看，销售增速下行时，房地产板块估值也处于下行趋势。当前一二线与三四线房地产市场分化，政策继续大幅放松的可能性较小，房地产板块估值未来有望逐步下行。估值难以提升的情况下，公司股价表现在于业绩弹性，持续保持较高速度增长的公司，有望获得超额收益。 投资策略 房地产行业基本面见顶回落，但今年总体销售仍将保持较大幅度增长，房地产销售的高增速将在未来1-2年逐步兑现为上市公司业绩。房地产市场回升主要集中于东部一二线重点城市，房价大幅上涨有助于提升上市公司毛利率，主要布局东部一二线城市的房地产上市公司受益明显。 建议关注销售增速较高，未来业绩增速预期较高的区域地产及地产服务公司。推荐公司为新城控股（601155）、华夏幸福（600340）和世联行（002285）。 风险提示 1、宏观经济波动2、房地产政策风险3、市场销售及房价跌幅超预期 房地产|中期策略 市场表现 截至2016.7.14 分析师：易华强 执业证书号：S1490513080001 电话：010- 85556205 邮箱：yihuaqiang@hrsec.com.cn 小周期复苏见顶，关注业绩高弹性标的 证券研究报告 华融证券HUARONG SECURITIES 房地产行业 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2 目 录 一、2016年上半年房地产业行情回顾 ....................................................................................................................................... 4 二、2016年上半年行业基本面全面回暖 ................................................................................................................................... 5 1、房地产开发投资增速回升 .............................................................................................................................................. 5 2、新开工大幅增长 .............................................................................................................................................................. 5 3、销售大幅增长.................................................................................................................................................................. 7 4、房价环比涨幅冲顶回落 .................................................................................................................................................. 8 5、房地产行业资金充裕 ...................................................................................................................................................... 9 6、土地成交同比增速回升 ................................................................................................................................................ 10 7、重点城市商品房成交面积大幅上涨 ............................................................................................................................ 11 8、一二线城市存销比处于合理水平 ................................................................................................................................ 12 三、房地产市场已处于小周期景气高点 .................................................................................................................................. 13 1、近年房地产市场3年一个小周期的特征明显 ............................................................................................................ 13 2、基本面下行时段房地产估值仍有下行趋势 ................................................................................................................ 15 四、行业评级与投资策略 .......................................................................................................................................................... 16 1、行业估值水平离底部有一定距离 ................................................................................................................................ 16 2、行业投资策略................................................................................................................................................................ 17 五、风险提示 .............................................................................................................................................................................. 18 华融证券HUARONG SECURITIES 房地产行业 请务必阅读正文之后的免责声明部分 3 图表目录 图表 1：2016年以来中信29个一级行业指数涨跌幅 ............................................................................................................. 4 图表 2：2016年房地产板块相对沪深300超额收益为负 ....................................................................................................... 4 图表 3：2016年以来房地产子板块涨跌幅 ............................................................................................................................... 4 图表 4：全国房地产开发投资增速持续下滑 ............................................................................................................................ 5 图表 5：全国房屋新开工面积同比大幅增长 ............................................................................................................................ 6 图表 6：全国房屋施工面积增速有所回升 ................................................................................................................................ 7 图表 7：全国商品房销售面积大幅增长 .................................................................................................................................... 7 图表 8：全国商品房销售额大幅增长 .....................................................................................................................................