2016年3季度房地产策略报告：回归趋势下寻求核心价值领域

回归趋势下寻求核心价值领域 ——2016年3季度房地产策略报告 行业评级：看好 房地产行业证券研究报告 2016年07月05日 投资要点  市场概况：复苏周期延续近15个月，市场确立分化趋势，销售增速显露疲态，投资回升基础薄弱，行业面临小周期拐点。双宽松周期下政策刺激和流动性偏好受力不均，市场分化加剧，销售增速回落难以避免，进一步限制库存改善的持续性和力度空间；销售分化带来土地市场的非理性分化，谨慎情绪下的投资持续回升基础薄弱；政策调控由全面去库存转向因城施策，流动性进一步宽松必要性降低和银行不良贷款危机下个人住房抵押贷款的偏好度提升，需求端信贷支持增强；上市房企盈利能力呈现下行分化，融资规模加大利好一线房企。  细分板块机遇：传统模式聚焦资源优势，存量市场发展前景广阔。住宅市场长周期的顶部压力下一二线城市的资源优势预期显现，安全边际和定价优势带来较为理想的弹性空间；商业地产面临去库存和转型乏力的困境，核心物业群凭借稳健的现金流和低利率下的估值回升预期在经济震荡阶段表现出良好的抗周期性；物业管理市场集中度面临提升，随着更加符合用户习惯的交互模式加速开发，智能社区的便捷性和实用性也将进一步凸显；园区地产聚焦新兴产业的聚集区和区域协同发展所带来的重组机遇，深度利好长三角和京津冀产业园区；变相去库存和资产盘活的需求下长租公寓迎来政策密集释放期，高端细分市场凭借丰富的附加值空间和租金承受力预期率先受益。  投资机遇：短期关注核心资源兑现，中期看好区域协同发展，长期静待物管市场突破。短期来看，销售结转的滞后性将在核心城市本土房企的2016年业绩中有所显现，业绩改善幅度预期扩大。重点看好北京、深圳及周边拥有核心资源的本土龙头；中期来看，京津冀一体化中期目标临近，后续政策内容预期更加丰富，产业重构利好京津冀本土园区类企业；长期来看，物业管理市场空间巨大。移动技术和互联网内容的突破以及社区附加服务的对接将开辟新的空间。主流房企旗下物管公司以及房地产服务商前景向好。 分析师 王剑辉 电话 010-59366117 邮箱 wangjianhui1@sczq.com.cn 执业证书 S0110512070001 研究助理 韩笑 电话 010-59366142 邮箱 hanxiao@sczq.com.cn 行业数据 2016/07/04 A股公司家数(家) 138 总市值(亿元) 23506.91 本周涨跌幅(%) -0.45 年初以来涨跌幅(%) -24.99 市盈率TTM 22.96 市净率TTM 2.34 一年内股价走势___ ___________ 15-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0116-0316-0416-0516-06成交金额房地产(申万)上证综指沪深300 2 房地产行业投资策略报告 Page 2 目录 引言： ................................................................................................................................................... 4 1 市场概况：复苏周期延续近15个月，市场确立分化趋势，销售增速显露疲态，投资回升基础薄弱，行业面临小周期拐点。 ........................................................................................................................... 4 1.1 销售端：双宽松周期下政策刺激和流动性偏好受力不均，市场分化加剧，增速显露疲态。 4 1.2 库存端：绝对数量连续2月减少，未来改善力度和持续性存疑。 6 1.3 投资端：谨慎情绪下投资对销售的敏感度提升，地王蔓延加剧回归压力。 7 1.4 政策端：主基调由全面去库存转向因城施策，银行对需求端的信贷支持力度预期增强。 8 1.5 公司端：盈利能力呈现下行分化，融资规模加大利好一线房企。 10 2 细分板块机遇：传统模式聚焦资源优势，存量市场发展前景广阔。 .............................................. 12 2.1 传统开发销售：核心城市进入资源为王的新时代，重点看好京津冀一体化。 12 2.2 商业地产：去库存任务艰巨，看好核心物业的抗周期表现。 15 2.3 物业管理：行业集中度面临提升，传统模式对接内容丰富。 18 2.4 园区地产：京津冀产业重构密度和长三角新兴产业发展强度利好当期园区。 21 2.5 长租公寓：政策刺激力度提升，高端市场迎来快速发展良机。 23 3 投资机遇：短期关注核心资源兑现，中期看好区域协同发展，长期静待物管市场突破 .................. 25 3.1 核心资源：短期关注核心资源兑现。 26 3.2 核心区位：中期看好区域协同发展。 28 3.3 核心业务模式：长期静待物管市场突破。 29 图目录 图 1: 二线城市成交面积环比增速自2015年10月份超越一线城市，并始终保持领先。 .................. 5 图2：沪深限购之后价格增速放缓，二线城市保持强势。 ................................................................. 5 图 3：2016年5月份全国商品房销售面积和金额累计同比增速收窄，分别回落3.30和5.20个百分点。 ............................................................................................................................................ 5 3 第3页 Page 3 图 4：商品房待售面积绝对数量自3月份以来连续2个月减少，成交回暖改善作用积极。.............. 6 图5：商品房待售面积同比增速保持正值，长期去化压力依然较大。商业地产刺激力度相对较弱，政策依赖性预期增强 .................................................................................................................. 6 图 6：房地产开发投资额和新开工面积同比增速年内首现回落，受销售数据引导明显。.................. 8 图7：土地市场量缩价涨趋势拉大，地王热潮蔓延，调控预期下土地投资面临回归压力。 .............. 8 图 8：上市房企销售毛利率统计区间对比 ........................................................................................ 11 图9：上市房企扣非净利润同比增速统计区间对比 .......................................................................... 11 图 10：板块季度盈利指标（%） ..................................................................................................... 11 图11：板块有息负债同比增长率（%） ........................................................................................... 11 图 12：京津冀协同发展规划纲要主要目标 ...................................................................................... 13 图 13：热点地区同板块销售毛利率对比（%） ................................................................................ 14 图14：热点地区同板块销售商品、提供劳务收到的现金流与营业收入比值的对比（%） .............. 14 图 15：热点地区同板块资产负债率对比（%） ................................................................................ 15 图16：热点地区同板块存货周转率对比（次） ............................................................................... 15 图 17：商业地产同板块销售毛利率对比（%） ................................................................................ 16 图18：商业地产同板块营收同比增长率对比（%） ........................................................................ 16 图 19：商业地产同板块资产负债率对比（%） ................................................................................ 17 图20：商业地产同板块销售商品、提供劳务收到的现金流与营业收入比值的对比（%） .............. 17 图 21：REITS一般结构 ................................................................................................................... 18 图 22：物业管理同板块销售毛利率对比（%） ................................................................................ 19 图23：物业管理同板块营收同比增长率对比（%） ........................................................................ 19 图 24：彩生活物管服务内容 ............................................................................................................ 20 图25：彩生活增值服务明细 .............................................................................