H1归母净利同增83% 外拓项目积极频签合作协议

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2017年8月30日 光明地产(沪股通)（600708.SH） 房地产 H1归母净利同增83% 外拓项目积极频签合作协议 公司简报 ◆2017中报出炉 归母净利润同增83% 公司发布2017年中报，营收59.4亿元，同比增长24.2%；归母净利润2.6亿元，同比增长82.9%；EPS 0.15元/股；其中房地产开发业务结算营收54.8亿元，同比增长34.5%；销售金额105.6亿元，同比增长24.8%。 ◆项目拓展积极 收购千岛湖置业61%股权 签署泗泾古镇项目合作 5月公司与上海市松江区泗泾镇政府签订《松江区泗泾镇历史名村名镇保护、更新、利用项目合作框架协议》，拟共同投资设立项目公司，作为松江泗泾镇保护与开发的建设主体；公司拟出资8000万元，持股80%。项目至2024年末预计总投资约60亿元，包含动迁安置、文物修缮、项目建设等； 8月公司以4.8亿元收购杭州千岛湖立元置业有限公司61%股权及相应债权；标的公司主要资产为六宗土地的土地使用权，占地面积24万平方米； ◆长期看好隐形土地储备，冷链物流体系和电商平台发展 2016年《上海盘活存量工业用地实施办法》出台，明确原土地权利人参与存量工业用地的实施办法；光明集团在上海有近万亩工业用地存量，后续公司有望积极参与城市更新和旧城改造。原军工路冷库土地面积约3万平方米，位于上海中环线以内，地理位置优越，发展空间巨大； 公司拥有完整的冷链物流体系及电子商务平台。海博西虹桥冷链物流园一期已交付，2017年二期将竣工交付。8月国务院办公厅印发《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，提出加大降税清费力度、加强对物流发展的规划和用地支持、拓展物流企业融资渠道等，利于公司后续物流相关业务发展。 ◆12个月目标价9.6元，维持买入评级 公司以资本公积金转增股本，总股本由13.19亿股增至17.14亿股；我们调整公司盈利预测2017/2018/2019 EPS为1.07/1.23/1.48元，综合考虑给予相对估值2017年9倍PE，调整12个月目标价9.6元，维持买入评级。 ◆风险提示 房地产调控持续深入，冷链物流发展不及预期。 业绩预测和估值指标 指标 2015 2016 2017E 2018E 2019E 营业收入（百万元） 12,387 20,782 32,215 37,369 44,095 营业收入增长率 173.67% 67.77% 55.01% 16.00% 18.00% 净利润（百万元） 510 1,011 1,829 2,101 2,537 净利润增长率 210.34% 98.15% 80.88% 14.86% 20.77% EPS（元） 0.30 0.59 1.07 1.23 1.48 ROE（归属母公司)（摊薄） 6.42% 11.46% 17.50% 17.26% 17.78% P/E 25 12 7 6 5 P/B 2 1 1 1 1 买入（维持） 当前价/目标价：7.36/9.60元 目标期限：12个月 分析师 陈浩武 (执业证书编号：S0930510120013 ) 021-22169050 chenhaowu@ebscn.com 联系人 何缅南 021-22169170 hemiannan@ebscn.com 范晓佳 021-22169156 xjfan@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股)： 17.14 总市值(亿元)：126.18 一年最低/最高(元)：6.58/10.54 近3月换手率：29.11% 股价表现(一年) -30%-18%-5%8%20%08-1611-1602-1705-17光明地产沪深300 收益表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对 -1.22 10.70 -19.00 绝对 1.80 20.86 -3.08 相关研报 短期业绩承诺或有惊喜 长期看好隐形土储与冷链物流 ····································· 2017-05-02 2017-08-30 光明地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 0%5%10%15%20%25%30%201520162017E2018E2019E利润率毛利率EBIT率销售净利率 利润表（百万元） 2015 2016 2017E 2018E 2019E 营业收入 12,387 20,782 32,215 37,369 44,095 营业成本 9,357 16,397 25,772 29,895 34,834 折旧和摊销 159 48 212 260 296 营业税费 974 1,289 1,933 2,242 2,646 销售费用 375 480 741 859 1,014 管理费用 504 437 644 747 882 财务费用 264 333 406 568 988 公允价值变动损益 0 0 0 0 0 投资收益 2 4 10 0 0 营业利润 831 1,694 2,755 3,056 3,732 利润总额 848 1,707 2,755 3,056 3,732 少数股东损益 -7 142 100 100 150 归属母公司净利润 510.27 1,011.09 1,828.84 2,100.62 2,536.84 资产负债表（百万元） 2015 2016 2017E 2018E 2019E 总资产 49,925 48,516 56,623 79,497 92,318 流动资产 48,319 47,114 54,458 76,262 89,060 货币资金 4,138 6,885 11,251 11,211 13,229 交易型金融资产 0 0 0 0 0 应收帐款 1,558 862 1,289 1,495 1,764 应收票据 0 7 0 0 0 其他应收款 511 1,268 1,611 1,868 2,205 存货 39,881 36,839 38,453 59,586 69,463 可供出售投资 2 2 2 2 2 持有到期金融资产 0 0 0 0 0 长期投资 5 0 1 1 1 固定资产 351 311 849 1,551 1,619 无形资产 35 245 221 199 179 总负债 41,514 39,087 45,463 66,522 77,097 无息负债 14,878 17,544 30,926 35,487 41,259 有息负债 26,635 21,543 14,536 31,035 35,838 股东权益 8,411 9,429 11,160 12,975 15,222 股本 1,319 1,319 1,714 1,714 1,714 公积金 2,780 2,780 2,567 2,777 2,907 未分配利润 3,844 4,724 6,172 7,676 9,643 少数股东权益 468 607 707 807 957 现金流量表（百万元） 2015 2016 2017E 2018E 2019E 经营活动现金流 918 9,151 13,212 -14,255 -1,037 净利润 510 1,011 1,829 2,101 2,537 折旧摊销 159 48 212 260 296 净营运资金增加 31,503 -4,029 -6,975 18,830 7,026 其他 -31,255 12,121 18,146 -35,446 -10,896 投资活动产生现金流 -1,763 403 -1,235 -1,330 -320 净资本支出 -881 -138 -1,200 -1,300 -300 长期投资变化 5 0 -1 0 0 其他资产变化 -887 541 -34 -30 -20 融资活动现金流 2,486 -6,879 -7,610 15,544 3,375 股本变化 808 0 396 0 0 债务净变化 24,191 -5,092 -7,007 16,498 4,803 无息负债变化 13,709 2,666 13,383 4,561 5,772 净现金流 1,639 2,675 4,367 -41 2,018 资料来源：光大证券、上市公司 0%50%100%150%200%250%0 500 1000 1500 2000 2500 3000 201520162017E2018E2019E净利润_增长率净利润增长率 0%50%100%150%200%0 10000 20000 30000 40000 50000 201520162017E2018E2019E销售收入_增长率销售收入增长率 0%5%10%15%20%201520162017E2018E2019E资本回报率ROEROAROICWACC 2017-08-30 光明地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 关键指标 2015 2016 2017E 2018E 2019E 成长能力（%YoY） 收入增长率 173.67% 67.77% 55.01% 16.00% 18.00% 净利润增长率 210.34% 98.15% 80.88% 14.86% 20.77% EBITDAEBITDA增长率 139.83% 65.34% 62.46% 15.49% 29.12% EBITEBIT增长率 332.68% 85.03% 55.80% 15.03% 30.20% 估值指标 PE 25 12 7 6 5 PB 2 1 1 1 1 EV/EBITDA 29 15 8 12 10 EV/EBIT 33 16 9 12 11 EV/NOPLAT 56 23 12 17 15 EV/Sales 3 2 1 1 1 EV/IC 1 1 1 1 1 盈利能力（%） 毛利率 24.46% 21.10% 20.00% 20.00% 21.00% EBITDA率 10.11% 9.96% 10.44% 10.40% 11.37% EBIT率 8.82% 9.73% 9.78% 9.70% 10.70% 税前净利润率 6.84% 8.21% 8.55% 8.18% 8.46% 税后净利润率（归属母公司） 4.12% 4.87% 5.68% 5.62% 5.75% ROA 1.01% 2.38% 3.41% 2.77% 2.91% ROE（归属母公司）（摊薄） 6.42% 11.46% 17.50% 17.26% 17.78% 经营性ROIC 1.90% 4.52% 9.21% 5.95% 6.68% 偿债能力 流动比率 1.55 1.66 1.64 1.46 1.54 速动比率 0.27 0.36 0.48 0.32 0.34 归属母公司权益/有息债务 0.30 0.41 0.72 0.39 0.40 有形资产/有息债务 1.86 2.23 3.88 2.55 2.57 每股指标(按最新预测年度股本计算历史数据) EPS 0.30 0.59 1.07 1.23 1.48 每股红利 0.08 0.12 0.23 0.26 0.31 每股经营现金流 0.54 5.34 7.71 -8.32 -0.60 每股自由现金流(FCFF) -18.37 3.19 4.76 -10.07 -2.12 每股净资产 4.63 5.15 6.10 7.10 8.32 每股销售收入 7.23 12.12 18.79 21.80 25.72 资料来源：光大证券、上市公司 2017-08-30 光明地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包