地产-整体：BBA计划本周宣布

Raymond Cheng, CFA吨(852) 2539 1324乙朱伟吨(852) 2539 1327乙杰弗里麦吨(852) 2539 1328乙部门笔记财产│ 中国│ 2019 年 2 月 18 日中国中性的（没有变化）重点公司敏捷集团添加，目标价 13.90 港元，收盘 10.08 港元截至 2018 年 6 月 30 日，雅居乐总土地储备为 3,540 万平方米，其中 31% 位于 BBA。洛根地产控股添加，目标价 13.20 港元，收盘 10.68 港元龙光总部位于深圳，在 BBA 的土地储备总建筑面积为 2,200 万平方米，占其现有土地储备的约 62% 或价值的 72%。时代中国控股有限公司添加，目标价 12.90 港元，收盘价 10.22 港元截至 2018 年 6 月 30 日，时代总土地储备为 1,820 万平方米，其中 90% 以上位于 BBA。汇总估值指标市盈率 (x) Dec-18F Dec-19F Dec-20F敏捷团体4.443.673.21洛根物业控股7.886.015.25时代中国控股有限公司 4.64 3.59 2.93P/BV (x) Dec-18F Dec-19F Dec-20F敏捷团体0.720.650.58洛根物业控股1.631.311.08时代中国控股有限公司 0.84 0.67 0.54股息收益率 Dec-18F Dec-19F Dec-20F敏捷团体11.60% 13.97% 洛根物业控股6.22%7.13%8.17%时代中国控股有限公司 5.97% 7.25% 8.59%物业 - 整体BBA计划本周公布■媒体报道称，中央政府将于本周公布大湾区（BBA）的详细战略规划。■我们相信这些计划将导致更快的经济增长和人口流入该地区，从而产生额外的住房需求。■我们喜欢 Times、Logan 和 Agile，他们是 BBA 中曝光率较高的主要开发人员。期待中国政府对BBA城市的利好政策HKET 报道称，预计中国中央政府将于本周公布包括港澳在内的 11 个 BBA 城市的发展蓝图。由于BBA 对个人和企业的潜在支持政策可能更多，我们认为BBA 城市将受益于持续的经济增长，进而可能在中长期内吸引比中国其他地区更高的人口增长。2020年和2035年是关键发展阶段据香港经济日报报道，中央政府计划将这 11 个城市整合为一个有利于商务和旅游的创新和金融中心。鉴于香港、澳门、深圳和广州各自的竞争优势，预计它们将成为增长的主要引擎。 2020年和2035年是发展的关键阶段，重点基础设施（如深中桥）到2020年全部建成，措施到2035年落实。对该地区的房地产市场来说是个好兆头由于预期经济增长更快，更多人口流入 BBA，从长远来看，住房需求应该会增长，对房地产市场来说是个好兆头。正如我们在 2018 年 1 月发布的不要错过大湾区的机会中指出的那样，我们重申我们对我们报道的 BBA 开发商的积极看法。时代，洛根是我们的首选我们相信在 BBA 中拥有较高曝光度的开发商将从 BBA 计划中受益最大。我们将 BBA 游戏（Times、Logan 和 SZ Investment，但不是 Agile）的目标折扣缩小 5-10%。鉴于此，再加上新的人民币/美元假设持平（之前贬值 5%），我们将华夏银行的目标价格上调 5-47%。 Times 和 Logan 是我们的首选，因为它们在同行中对 BBA 的敞口最大，并且执行能力高于平均水平。主要风险包括中央政府宣布的这些政策的实施慢于预期。分析师本报告末尾提供了重要的披露，包括任何所需的研究证明。如果本报告在美国分发，则由 CGS-CIMB SECURITY (USA), INC. 分发并被考虑第三方附属研究.由全民教育平台提供支持BBA城市土地储备总面积占比（1H18末）资料来源：CGS-CIMB 研究公司敏捷图 1：BBA 城市土地储备建筑面积占比（1H18 末）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%Times Logan SZI 财产│ 中国物业 - 整体│ 2019 年 2 月 18 日2图 2：中国房地产同业比较公司彭博股票代码分享价格(港币)目标价（港元）评分Mkt cap NAV/sh (US$ m) (HK$)光盘。至资产净值上行市盈率 (x) (%)(%)2017 2018F 2019F 2020F市盈率(x) 2017 2018 年 2019 年屈服 （％）2017 2018 年 2019 年净负债率 (%) 2017 2018F 2019F大丽688香港28.9529.70添加41,25633.01239.27.86.86.11.21.11.02.83.33.7272826华润置地1109 香港29.1031.20添加26,36439.025711.08.87.36.31.51.31.33.24.04.8364341万科-H2202香港30.0530.80添加44,49134.212210.48.07.06.42.21.81.53.54.55.192330国际金融博览会884 HK4.975.50添加4,96611.055117.55.94.74.01.31.10.94.65.76.9516258碧桂园2007 香港10.487.50减少29,90312.516(28)9.76.75.34.92.11.71.44.45.97.1575949恒大3333 HK24.0024.50添加40,46833.027210.04.43.83.62.41.51.30.05.411.41839274绿城3900港币6.794.60减少1,90513.048(32)7.07.87.89.30.50.50.43.43.43.2757772广州富力2777 香港15.0616.50添加6,36533.054106.34.13.32.90.70.60.58.59.610.9180164132合肥1813 HK7.248.00添加3,03416.055105.54.43.63.20.70.60.66.58.09.6688275盼望960港币23.8025.60添加18,85832.026812.29.78.27.11.71.61.43.74.14.9485249世茂道具813香港20.3525.20添加8,66736.043249.07.05.54.51.00.90.84.75.46.0565652远洋3377 HK3.673.60抓住3,6889.059(2)6.24.54.03.80.50.50.48.38.28.9626968SOHO中国410港币3.262.15减少2,2004.324(34)不适用55.235.227.00.40.50.532.80.91.4514952融创1918 香港31.1516.50减少17,75827.5(13)(47)36.710.26.35.12.72.21.71.62.04.0257191137禹州1628 HK3.773.80添加2,3559.56014.43.73.43.10.80.70.67.910.412.9586455大湾区 (BBA) 播放敏捷3383 HK10.0813.90添加5,21123.156386.14.33.63.20.80.70.69.112.315.0718077洛根物业3380港币10.6813.20添加7,67218.9432411.47.96.05.32.41.61.33.35.47.0577271深圳投资604香港2.743.06抓住3,0016.860125.39.48.58.20.50.50.56.65.55.8363736时代中国1233 HK10.2212.90添加2,40718.444266.34.63.62.91.00.80.74.76.07.2585957大湾区平均51257.36.65.44.91.20.90.85.97.38.8556260香港上市发展商平均3849.76.65.55.01.31.10.94.86.17.5777364万科-A000002 CH26.5529.50添加44,48732.0171110.78.27.26.62.21.81.63.44.45.092330招商银行001979 CH19.2122.90添加23,15635.0451915.59.67.97.02.42.01.73.24.25.1708167新城-A601155 CH29.7837.30添加10,14935.6162513.37.86.15.33.32.51.92.73.94.9718565金地集团600383 CH10.8615.60添加7,54315.128448.36.35.65.21.21.10.94.95.56.3446650保利发展600048 CH12.6713.70抓住23,49018.13089.77.56.15.31.41.21.13.23.74.3879572A股开发商平均*272111.57.96.65.92.11.71.43.54.35.1567057中小盘平均46117.49.57.26.31.10.90.87.76.47.6677366总体平均35610.18.96.96.11.51.21.05.75.56.7727162截至 2019 年 2 月 15 日的股价数据； * A 股数据以人民币列示资料来源：CGS-CIMB 研究、公司报告、彭博社 财产│ 中国物业 - 整体│ 2019 年 2 月 18 日3公司简介... 公司笔记房地产开发│ 香港│ 2019 年 2 月 18 日香港添加（没有变化）共识评级*：买入 12 持有 7 卖出 5敏捷集团对大湾区的高敞口维持高利润率本笔记的主要变化没有关键变化。 价格关闭 相对于恒指 (RHS)17.5 134.312.5 105.2302 月 18 日 5 月 18 日 8 月 18 日 18 月 18 日资料来源：彭博社价格表现1M 3M 12M绝对值 (%) 11 4.9 -20.8相对 (%) 7 -2 -10.5主要的股东％ 握住陈卓琳62.8期待中国政府对BBA城市的利好政策本周，中央政府将公布包括港澳在内的11个BBA城市的详细发展规划。随着 BBA 对个人和企业的潜在支持政策可能更多，我们认为 BBA 城市将受益于持续的经济增长，从中长期来看，这可能会吸引比中国其他地区更高的人口增长。我们认为，这将刺激 BBA 对住宅物业的需求。正如我们在 2018 年 1 月发布的不要错过大湾区的机会中指出的那样，我们重申我们对我们报道的 BBA 开发商的积极看法。BBA城市占雅居乐土地储备总建筑面积的31%截至 2018 年 6 月 30 日，雅居乐总土地储备为 3,540 万平方米，可销售资源为人民币 4,800 亿元。其总土地储备中约有 1,080 万平方米（31%）位于 BBA，平均土地成本为每平方米人民币 3,000 元。我们认为这足以满足其在未来几年在 BBA 的发展。FY19-20F 毛利率至少为 35%雅居乐实现 18 财年合同销售额 1,027 亿元人民币，比其既定的销售目标低 7%。我们认为未能实现目标是由于海南省的房地产市场疲软，购房限制 (HPR) 一直很严格。然而，凭借 BBA 的大量可售资源，我们认为雅居乐仍可在 19-20 财年实现有利的合同销售增长。同时，我们认为其 2018 财年毛利率将高达 41%（2017 财年：40%），但我们预计其将在 2019 财年和 2020 财年收缩至 38% 和 35%（假设中国房价在2019 年）。维护添加；目标价上调至 13.9 港元虽然我们维持对雅居乐的盈利预测，但我们修正了 2019 财年人民币兑美元的假设（持平对比之前贬值 5%）。因此，我们将雅居乐的估计资产净值上调至 23.1 港元（之前为 22.0 港元），目标价上调至 13.9 港元（之前为 13.