房地产销售周报：信用环境宽松有助于房企资金面改善，居民中长期贷款可持续性尚需观察

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2019年02月18日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 徐超 分析师 SAC执业证书编号：S1110518070007 xuchao@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业专题研究:居民住房拥有率高、一线城市改善需求大、六成居民认为房价过高但仍有五成有买房意愿、房贷支出杠杆低、租房和物业支出稳定——2110份问卷看清中国消费》 2019-02-15 2 《房地产-行业研究周报:供应下滑，成 交 持 平 ， 土 地 市 场 持 续 低 迷 ——房地产土地周20190128》 2019-01-30 3 《房地产-行业研究周报:基本面依旧较弱、看好1月下旬后地产股机会——房地产销售周报0128》 2019-01-30 行业走势图 信用环境宽松有助于房企资金面改善，居民中长期贷款可持续性尚需观察——房地产销售周报0217 一手房：环比上升38.29%，同比下降50.02%，累计同比下降13.26% 本周跟踪48大城市一手房合计成交1.3万套，环比上升38.29%，同比下降50.02%，累计同比下降29.2%，较前一周提高16.05个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别11.86%、6.32%、91.49%；同比增速分别为-47.41%、54.73%、-80.35%；累计同比增速分别为-21.5%、-21.5%、-42.7%，较上周分别提高17.76、28,93、5.69个百分点。一线城市中，北京、广州、深圳环比增速分别为-57.04%、50.21%、1162.5%；累计同比分别为14.3%、-24.8%、-44.1%，较上周分别提高-26.63、17.46、-5.70个百分点。 二手房：环比上升98.84%，同比下降57%，累计同比下降8.34% 本周跟踪的16个城市二手房成交合计0.31万套，环比上升98.84%，同比下降57%，累计同比下降8.34%，较上周提高2.73个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别236.14%、54.73%、76.14%；同比增速分别为-47.41%、-58.02%、-80.35%；累计同比增速分别为-24.19%、7.98%、-63.56%，较上周分别提高了11.26、9.27、-64.91个百分点。 库存：去化周期39.8周，环比下降7.55%，库存套数66.76万套，环比下降7.6% 截止本次统计日，全国18大城市住宅可售套数合计66.76万套，环比下降7.6%，去化周期39.8周，环比下降7.55%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-19.16%、-0.6%、-0.41%；一线、二线及三线去化周期分别为35.6、33.5、53.7周。 投资建议：央行发布的1月份金融和信贷数据超出市场预期，2019年1月新增人民币贷款3.23万亿、新增社融4.64万亿，均创历史新高；M2同比增速回升至8.4%。居民户中长期贷款新增6969亿元，同比多增达1059亿元，创历史新高。但同期30大中城市商品房销售面积同比下降11.2%，百强房企销售金额同比下降3%，与居民中长期贷款的走势相差较大。我们认为这可能是由于此前按揭贷款额度紧张，按揭贷款放款较慢，积压了很多已签约未放款的客户，转入2019年后在年初额度相对宽松的时候集中放款所致。后续居民中长期贷款的可持续性尚需进一步观察。 尽管如此，我们认为整体信用环境的宽松有助于房地产行业资金面逐步改善，促进基本面恢复。根据我们之前地产投资矩阵的建议，销售面积累计增速转负后是配置地产股的较好时机，基于政策宽松、利率下行及长期基本面看好：万科、保利、光大嘉宝、荣盛发展、新城控股、华夏幸福等。 风险提示：政策放松不及预期、基本面下滑超预期 -37%-32%-27%-22%-17%-12%-7%-2%3%2018-022018-062018-10房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 行业跟踪（2019.02.08-2019.02.14） 1.1 48城一手房成交回顾 本周跟踪48大城市一手房合计成交1.3万套，环比上升38.29%，同比下降50.02%，累计同比下降13.26%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别11.86%、6.32%、91.49%；一线城市中，北京、广州、深圳环比增速分别为-57.0%、50.2%、1162.5%。 图1：本周一线、二线、三线城市一手房环比增速分别11.86%、6.32%、91.49%； 图2：本周一线、二线、三线城市一手房累计同比增速分别-21.2%、-21.2%、-43.4%； 资料来源：Wind、天风证券研究所 资料来源：Wind、天风证券研究所 图3：11个主要城市一手房本周成交套数：环比上升最多的是深圳，下降最多的是南京 注：石家庄、合肥、长沙、南昌、昆明、海口数据缺失故不列出。 资料来源：Wind、天风证券研究所 表1：48城一手房成交明细 2019/02/8-2019/02/14 环比增速 同比增速 前一周环比增速 相对2016年周均销售 2019/01/01-2019/02/14 累计同比 合计 套数 13,022 38.3% -50.0% -72.3% -78.3% 268,514 -29.2% 面积 1,451,773 41.0% -49.7% -72.7% -77.5% 28,244,594 -29.1% 一线城市 套数 726 11.9% -53.5% -87.1% -91.7% 31,414 -21.5% 面积 72,439 41.9% -57.2% -90.6% -92.4% 3,110,520 -17.7% 二线城市 套数 5,609 6.3% -53.0% -71.5% -82.6% 139,696 -21.5% 面积 627,142 2.7% -53.0% -70.2% -82.0% 14,805,498 -23.2% 三线城市 套数 6,687 91.5% -46.7% -66.4% -65.0% 97,404 -42.7% 面积 752,192 104.5% -45.7% -68.8% -62.6% 10,328,576 -41.0% -100%-50%0%50%100%150%200%2016第29周2016第34周2016第39周2016第44周2016第49周2017第2周2017第8周2017第13周2017第18周2017第23周2017第28周2017第33周2017第38周2017第43周2017第48周2017第53周2018第5周2018第10周2018第15周2018第20周2018第25周2018第30周2018第35周2018第40周2018第45周2018第50周2019第03周一手房三线环比二线环比一线环比 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 北京 套数 171 -57.0% 5.6% -59.3% -89.1% 3,756 14.3% 面积 15,640 -29.0% -19.6% -80.3% -91.4% 406,602 20.0% 广州 套数 353 50.2% -44.4% -84.0% -85.1% 7,482 -24.8% 面积 39,179 42.6% -44.0% -83.2% -84.8% 825,334 -25.3% 深圳 套数 202 1162.5% 417.9% -94.3% -79.8% 6,311 -44.1% 面积 17,620 1031.6% 338.6% -94.3% -82.8% 541,346 -36.5% 杭州 套数 464 217.8% -65.5% -87.0% -82.6% 14,682 -60.5% 面积 54,635 190.2% -66.0% -85.4% -81.5% 1,704,302 -61.0% 南京 套数 140 -57.3% -81.3% -69.6% -94.3% 10,266 -52.5% 面积 14,680 -66.2% -83.4% -67.2% -94.7% 1,174,773 -47.2% 福州 套数 332 106.2% -25.9% -63.2% -28.8% 2,408 24.5% 面积 34,366 76.1% -12.1% -56.6% -32.0% 234,976 29.2% 济南 套数 536 177.7% -29.4% -75.5% -79.2% 14,927 -29.9% 面积 65,717 168.7% -29.2% -76.2% -78.7% 1,247,927 -25.5% 武汉 套数 1,029 126.2% 0.2% -84.8% -81.5% 21,731 -48.2% 面积 116,740 121.5% 6.6% -83.8% -79.8% 2,323,646 -46.1% 长春 套数 730 98.4% -14.5% -79.0% -56.2% 9,314 11.5% 面积 78,312 92.7% -7.7% -78.5% -55.0% 971,969 14.4% 南宁 套数 1,115 -42.0% 32.4% -17.7% -41.5% 4,035 287.4% 面积 133,945 -39.9% 54.2% -14.7% -32.3% 439,066 299.1% 宁波 套数 130 100.0% -17.7% -90.9% -85.2% 1,590 150.8% 面积 15,469 68.9% -28.5% -90.0% -86.0% 207,000 128.7% 厦门 套数 59 -69.4% -53.1% 92.4% -85.1% 677 33.6% 面积 7,569 -69.2% -67.5% 83.4% -84.2% 93,406 27.5% 青岛 套数 316 109.3% -83.1% -90.7% -91.4% 15,048 -45.5% 面积 39,077 127.3% -82.6% -91.2% -90.0% 1,694,885 -42.5% 佛山 套数 578 17.5% -60.9% -81.9% -81.5% 14,190 8.4% 面积 52,126 35.0% -65.1% -84.4% -82.5% 1,401,014 -9.6% 东莞 套数 180 386.5% -27.4% -96.1% -91.4% 8,660 -6.5% 面积 14,507 395.4% -27.3% -96.4% -92.9% 738,375 -34.6% 温州 套数 1,099 70.9% -14.7% -62.1% 1.2% 8,512 -2.8% 面积 134,832 79.9% -9.3% -69.2% 5.0% 972,598 25.5% 泉州 套数 531 59.0% -38.0% -58.1% -3.5% 5,147 -3.0% 面积 55,794 63.7% -28.9% -