保利地产七月销售点评：7月销售同比增长四成，拿地体量创单月最高记录

公司快报/保利地产 7月销售同比增长四成，拿地体量创单月最高记录 ——保利地产七月销售点评 ■事件：保利地产公布7月销售情况及近期获取土地项目情况，2017年7月公司实现签约面积133.92万平方米，同比增长43.44%；实现签约金额165.65亿元，同比增长36.39%。2017年1-7月，公司实现签约面积1188.02万平方米，同比增长29.81%；实现签约金额1631.78亿元，同比增长32.91%。公司7月新增加土地项目28个。 ■单月销售同比增长，1-7月销售金额超过15年全年：公司7月实现销售面积133.92万平方米，同比增长43.44%；实现签约金额165.65亿元，同比增长36.39%。2017年1-7月，公司实现签约面积1188.02万平方米，同比增长29.81%；实现签约金额1631.78 亿元，同比增长32.91%。根据克而瑞的排行榜，公司1-7月销售金额排名第四，相比16年前进一名。在全国大范围持续调控政策的背景下，公司销售表现突出，17年1-7月销售金额已超过15年全年（1541.04亿元）,17年销售金额超过16年基本无悬念。 ■拿地力度大幅增加，创单月拿地体量记录：公司7月新增项目28个，新增土储计容积率建面629.16万方，创单月拿地宗数和新增土储计容积率建面最高记录。2017年1-7月累计新增项目76个，累计新增土储计容积率建面1745.04万方，去年全年公司获取土地96宗，新增土储计容积率建筑面积2057.89万方，公司7月拿地发力，按照销售面积口径，公司1-7月累计土地获取为销售的1.47倍，拿地规模的大幅增加有助于公司保持规模，补充库存，为后续销售规模及市占率的进一步提升奠定基础。 ■投资建议：公司17年1-7月销售增长幅度较大，7月拿地发力，创下单月拿地体量最高记录，作为龙头房企，在全国大范围持续调控政策的背景下，公司销售表现突出。我们看好公司后续市占率的提升及央企的整合潜力，保利集团各类指标在央企中名列前茅，在地产、军贸、民爆等领域均有整合案例。我们预计公司 2017-19年EPS为1.24、1.51和1.80元，给予“买入-A”评级，目标价12.2元。 ■风险提示：受政策调控影响，销售不及预期。 (百万元) 2015 2016 2017E 2018E 2019E 主营收入 123,428.8 154,773.3 184,335.0 221,275.7 260,994.7 净利润 12,347.6 12,421.6 14,724.7 17,945.5 21,363.6 每股收益(元) 1.04 1.05 1.24 1.51 1.80 每股净资产(元) 6.03 7.53 8.36 9.44 10.69 盈利和估值 2015 2016 2017E 2018E 2019E 市盈率(倍) 9.0 8.9 7.5 6.2 5.2 市净率(倍) 1.6 1.2 1.1 1.0 0.9 净利润率 10.0% 8.0% 8.0% 8.1% 8.2% 净资产收益率 17.3% 13.9% 14.9% 16.0% 16.9% 股息收益率 3.3% 0.0% 4.0% 4.9% 5.8% ROIC 11.6% 11.0% 13.1% 15.6% 16.4% 数据来源：Wind资讯，安信证券研究中心预测 Tabl e_Title 2017年08月10日 保利地产（600048.SH） Tabl e_Bas eI nfo 公司快报 证券研究报告 住宅地产 投资评级 买入-A 维持评级 6个月目标价： 12.2元 股价（2017-08-10） 10.19元 Tabl e_Mar ketI nf o 交易数据 总市值（百万元） 120,837.51 流通市值（百万元） 119,593.31 总股本（百万股） 11,858.44 流通股本（百万股） 11,736.34 12个月价格区间 9.05/11.18元 Tab le_Ch art 股价表现 资料来源：Wind资讯 升幅% 1M 3M 12M 相对收益 -3.29 8.84 3.17 绝对收益 -1.92 14.72 10.97 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1450515100001 chentc@essence.com.cn 021-35082325 Tab le_Report 相关报告 保利地产：业绩四平八稳，央企整合潜力巨大/陈天诚 2017-05-03 保利地产：保利地产10月销售数据点评/陈天诚 2016-11-08 保利地产：保利地产三季报点评/陈天诚 2016-10-31 保利地产：保利地产16年半年报点评/陈天诚 2016-08-30 保利地产：销售高位回落，央改渐露峥嵘/陈天诚 2016-08-09 -6%-2%2%6%10%14%18%22%2016-082016-122017-042017-08保利地产 住宅地产 上证指数 公司快报/保利地产 财务报表预测和估值数据汇总 利润表 财务指标 (百万元) 2015 2016 2017E 2018E 2019E (百万元) 2015 2016 2017E 2018E 2019E 营业收入 123,428.8 154,773.3 184,335.0 221,275.7 260,994.7 成长性 减:营业成本 82,453.3 109,880.7 131,228.1 156,596.8 184,914.7 营业收入增长率 13.2% 25.4% 19.1% 20.0% 18.0% 营业税费 12,156.9 15,035.0 16,811.3 21,156.6 24,703.5 营业利润增长率 19.7% 1.8% 17.5% 22.8% 19.3% 销售费用 2,731.2 3,544.9 4,150.4 5,025.1 5,901.8 净利润增长率 1.2% 0.6% 18.5% 21.9% 19.0% 管理费用 1,871.5 2,266.5 2,747.2 3,269.1 3,872.8 EBITDA增长率 23.9% 2.3% 18.2% 19.9% 16.9% 财务费用 2,327.8 2,233.9 2,863.7 2,708.1 2,457.1 EBIT增长率 23.7% 1.2% 18.4% 20.1% 17.1% 资产减值损失 156.3 -40.4 226.1 114.0 99.9 NOPLAT增长率 21.6% 0.9% 19.4% 20.0% 16.0% 加:公允价值变动收益 - 23.7 - - - 投资资本增长率 6.6% 0.1% 0.8% 10.6% -5.5% 投资和汇兑收益 992.6 1,246.9 851.0 945.1 727.0 净资产增长率 20.1% 21.6% 13.2% 14.7% 14.7% 营业利润 22,724.4 23,123.2 27,159.1 33,351.2 39,771.8 加:营业外净收支 176.4 187.3 562.9 308.9 82.7 利润率 利润总额 22,900.8 23,310.6 27,722.0 33,660.0 39,854.6 毛利率 33.2% 29.0% 28.8% 29.2% 29.2% 减:所得税 6,073.0 6,237.5 7,254.0 8,839.1 10,752.8 营业利润率 18.4% 14.9% 14.7% 15.1% 15.2% 净利润 12,347.6 12,421.6 14,724.7 17,945.5 21,363.6 净利润率 10.0% 8.0% 8.0% 8.1% 8.2% EBITDA/营业收入 20.7% 16.9% 16.7% 16.7% 16.6% 资产负债表 EBIT/营业收入 20.3% 16.4% 16.3% 16.3% 16.2% 2015 2016 2017E 2018E 2019E 运营效率 货币资金 37,484.9 46,983.8 58,129.6 67,171.7 79,229.0 固定资产周转天数 8 7 6 4 3 交易性金融资产 - - - - - 流动营业资本周转天数 456 362 296 263 229 应收帐款 33,476.7 40,324.3 40,578.3 43,014.8 45,433.4 流动资产周转天数 1,073 953 915 871 845 应收票据 65.9 75.5 18.6 127.7 53.7 应收帐款周转天数 79 86 79 68 61 预付帐款 25,381.8 39,312.7 37,474.1 54,441.2 53,927.6 存货周转天数 810 688 649 619 602 存货 288,265.8 303,303.6 360,856.2 400,378.3 472,830.2 总资产周转天数 1,122 1,014 981 928 895 其他流动资产 - 5,122.1 5,346.0 3,489.4 4,652.5 投资资本周转天数 477 392 331 291 252 可供出售金融资产 99.7 998.2 549.0 773.6 661.3 持有至到期投资 - - - - - 投资回报率 长期股权投资 4,819.3 14,751.2 18,540.8 23,539.2 29,779.2 ROE 17.3% 13.9% 14.9% 16.0% 16.9% 投资性房地产 9,431.6 11,421.3 13,656.8 15,862.8 18,006.6 ROA 4.2% 3.6% 3.8% 4.1% 4.2% 固定资产 3,155.3 3,219.9 2,810.6 2,285.8 1,597.3 ROIC 11.6% 11.0% 13.1% 15.6% 16.4% 在建工程 - 260.1 346.8 462.3 616.4 费用率 无形资产 28.4 28.5 23.2 14.8 6.4 销售费用率 2.2% 2.3% 2.3% 2.3% 2.3% 其他非流动资产 1,616.9 1,910.3 -2,163.9 -7,113.9 -13,321.0 管理费用率 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 资产总额 403,833.2 467,996.8 536,263.6 604,577.5 693,643.5 财务费用率 1.9% 1.4% 1.6% 1.2% 0.9% 短期债务 3,100.9 409.0 531.0 8,610.1 20,926.1 三费/营业收入 5.6% 5.2% 5.3% 5.0% 4.7% 应付帐款 62,078.3 87,874.6 100,270.7 118,840.8 143,085.0 偿债能力 应付票据 1,785.0 2,604.2 729.0 1,445.9 2,557.2 资产负债率 75.9% 74.8% 75.1% 74.6% 74.6% 其他流动负债 154,869.5 159,908.1 214,566.4 233,383.1 290,153.9 负债权益比 315.7% 296.3% 301.1% 294.2% 294.3% 长期借款 66,411.7 68,866.6 57,138.1 59,168.6 31,420.6 流动比率 1.73 1.73 1.59 1.57 1.44 其他非流动负债 18,447.3 30,232.4 29,331.2 29,770.1 29,561.4 速动比率 0.43 0.53 0.45 0.46 0.40 负债总额 306,692.8 349,894.8 4