太古地产有限公司2014年第4季度营运更新：PP办公楼稳定，但PP购物中心是一场灾难

亚洲日报太古地产有限公司维持中立2014年第4季度运营更新：PP办公楼稳定，但PP购物中心灾害EPS：◄►TP：◄►Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com Wayne Lee /研究分析师/ 852 2101 7165 / wayne.lee@credit-suisse.com●太古地产于2015年2月4日发布了2014年第4季度季度运营报告。PP办公楼表现稳定，但PP购物中心的零售额同比却出现灾难性的下滑。●PP办公室的空缺率从2014年第三季度的5％上升至2014年第四季度的6％。我们并不太担心1 pp新的租约很少，导致空置率提高了1个百分点。我们对空缺率上升1个百分点并不过分，有趣的是，自2015年初以来，租赁活动再次增加。空缺率增加，正如我们所见，租赁活动 自2015年初以来，交易量再次上升。●2014年12月PP购物中心的零售总额为-6％，这意味着2014年4季度零售额同比下降21％。我们认为，营业额租金将不可避免地受到冲击，2015财年的租金调升也将受到影响。幸运的是，我们认为零售租赁业务不是太古地产的主要股价驱动因素。●我们维持对中央办公室的正面看法，但较太古地产更看好香港土地及C-REIT。我们对前两个公司的表现仍然优于大市，而对太古地产则保持中立，我们于2015年1月26日发布了太古地产2014财年业绩预告，其核心利润预测比市场普遍预期高3％。链接到2014财年业绩预览。价格（04 Feb 15，HK $）25.20TP（上一个TPHK $）28.13美东时间。锅。 ％chg。至TP 1252周范围（港元）27.1 -交易上限（港币/美元bn）147.4/性能1M 3M1200万bbg / RIC1972香港/ 1972.HK等级（上一个等级）N（N）已发行股票（百万）5,850.00每日交易量-600万平均（百万）2.0日交易价-600万平均（百万美元）6.5自由浮动(%)18.0大股东太古（82.0％）绝对(%)9.33.130.2相对的(%)5.3(1.3)14.8年12 / 12A 12 / 13A 12 / 14E 12 / 15E12 / 16E息税折旧摊销前利润（港币mn）9,589 8,408 9,013 10,4998,144净利润（港币）mn）6,935 6,348 7,120 7,8495,753每股盈利（港元）1.19 1.09 1.22 1.34 0.98-从上一个更改。每股收益（％）不适用不适用0 00-共识每股收益（港元）不适用不适用1.20 1.21 1.26每股收益增长(%)54.7(8.5)12.210.2(26.7)市盈率（x）21.3 23.2 20.7 18.8 25.6股息收益率（％）2.4 2.4 2.7 2.9 2.1EV / EBITDA（X）18.421.320.017.422.7净资产收益率（％）3.8 3.2 3.5 3.7 2.7净债务（现金）/权益(%)15.015.816.016.517.3每股资产净值（港元）— — — 34.7—光盘/（本地）至NAV(%)———27.4—附注1：本集团是香港和中国商业地产的领先开发商和运营商。该业务包括：（i）物业的物业投资作为一项长期投资； （ii）物业买卖； （iii）投资及经营酒店。2014年第4季度办公稳定，但商场业绩低迷太古地产于2015年2月4日公布了2014年第四季的营运报告。(1).PP写字楼租赁表现稳定，同时维持正租金归还；(2).PP商场零售额下降；(3).中国办事处和零售业都在快速增长。PP办公室的空缺率从2014年第三季度的5％上升至2014年第四季度的6％。虽然PP的办公空间估计有24,600平方呎，将于2014年第4季度续期/届满，但我们相信续约/图1：截至2014年第四季度，PP办公室的入住率为94％资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。2014年第4季度PP商场的零售额真是一场灾难PP商场是零售业下滑的震中。 PP购物中心的2014年12月零售总额为-6％，这意味着2014年4季度零售额同比下降21％（9M14零售额同比为-1％）。PP商场保持了全部入住率，但不可避免地会影响营业额租金，并且也将影响2015财年的租金调整。幸运的是，在我们看来，零售租赁业务作为太古地产的主要股价驱动因素还不够重要。其股价表现应主要受PP写字楼租赁表现的驱动。图2：零售额同比增长——PP商场表现平淡14M149M146个月14 3个月1412M139M136M133M13太古广场购物中心-6.1%-1.1%0.8% 0.0%0.7%2.1%1.9%-1.0%太古城广场-0.4%-3.4%-5.6% -5.6%2.4%2.7%2.9%3.5%东荟城名店仓4.6%6.0%5.3% 7.5%13.5%16.5%19.2%22.1%SLT乡村购物中心18.8%22.4%22.8% 20.5%17.0%16.0%15.5%12.7%太古汇购物中心11.0%10.9%13.0% 13.1%24.9%25.6%28.8%33.1%靛蓝商城66.1%78.4%94.4% 106.3%不适用不适用不适用不适用资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。仍较太古地产更偏爱HKLand / C-REIT我们维持对中央办公室的正面看法，但较太古地产更偏爱香港土地及冠君产业信托。我们在前两个方面的表现优于大市，而在太古地产则保持中立。我们于2015年1月26日发布了太古地产14财年业绩预告，其核心利润预测比市场普遍预期高3％。我们对HKLand和C-REIT的核心利润预测均比市场预期高8％。链接至太古地产14财年业绩预览。本报告后面的披露附录包含重要的披露，分析人员认证以及非美国分析人员的状态。美国披露：瑞士信贷与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。1Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q14本季度的续约/新租赁（平方英尺）-LHS入住率-RHS100%98%96%94%92%90%88%86%400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,000- 亚洲日报-页2 之6-提及的公司（价格截至2015年2月4日）冠军房地产投资信托（2778.HK，HK $ 3.87，跑赢大市，目标价HK $ 4.47）香港土地控股（HKLD.SI，$ 7.85，跑赢大市，目标价$ 9.6）太古地产有限公司（1972.HK，HK $ 25.2，中性，目标价HK $ 28.13）重要的全球披露披露附录本人乔伊斯·科克（Joyce Kwock）证明：（1）本报告中表达的观点准确反映了我对所有标的公司和证券的个人观点；（2）我的薪酬中没有，有或将直接或间接与本报告中表达的具体建议或观点。冠名房地产投资信托（3778.HK）三年价格及评级历史2778.HK收盘价目标价 日期（ HK $）（ HK $）评分2012年2月9日3.32 2.67 U2012年2月20日3.442.782012年3月14日3.49 3.43 N2012年8月13日3.53 3.10牛2012年9月25日3.51 3.70牛2013年1月6日3.77 4.83 O2013年2月20日4.134.742013年5月9日4.155.132013年5月20日4.165.022013年8月8日3.454.552014年1月9日3.41 4.2014年2月14日3.414.0914年2月24日3.323.852014年5月9日3.784.502014年8月12日3.584.542014年11月13日3.484.362015年1月26日3.73 4.47*星号表示覆盖范围的开始或假设。联合国ERP ERP欧盟绩效香港置地集团（HKLD.SI）的三年价格和评级历史HKLD.SI收盘价目标价 日期（美元）（美元）评分2012年2月9日5.54 5.80 O2012年3月1日5.52 5.602012年3月14日5.78 6.962012年7月26日5.88 7.042012年7月27日5.90 *2012年8月9日6.12 7.04 O2012年9月26日6.007.6013年1月10日7.39 8.0813年3月7日7.47 8.652013年8月1日6.758.742014年1月9日6.16 8.3014年2月13日6.058.642014年5月9日6.769.1814年7月22日6.75 9.1314年7月31日6.85 9.302014年11月13日6.939.092015年1月26日7.72 9.60*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效 亚洲日报-页3 之6-太古地产有限公司（1972.HK）三年价格及评级历史1972.HK收市价目标价日期（HK $）（HK $）评级12年3月13日19.22 25.10 O2012年3月14日19.36 *2012年3月15日18.76 25.30 O2012年8月10日23.60 25.91牛2012年9月28日24.0026.5013年1月6日26.40 30.25 O2013年3月14日27.30 30.102013年10月29日21.10 29.402014年1月9日19.28 27.602014年1月21日20.70 26.6714年2月13日20.2026.7914年3月13日20.90 25.912014年5月8日23.0528.2014年7月22日24.45 28.8014年8月14日26.15 29.30 N2014年11月13日24.9528.392015年1月26日24.35 28.13*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效欧盟负责编写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*相符。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该覆盖范围包括相关行业内分析师所覆盖的所有公司，其中跑赢大盘代表最具吸引力，中立代表吸引力下降，并且表现不及吸引力最低的投资机会。 截至2012年10月2日，美国S. 以及加拿大和欧洲的评级均基于相对于分析师覆盖范围的股票总回报率，该范围由相关行业内分析师覆盖的所有公司组成，其中跑赢大盘代表最有吸引力，中立代表不那么吸引，而跑赢大盘代表最具吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；美国2012年10月2日之前S. 加拿大的评级基于（1）股票相对于当前股价的绝对总回报潜力，以及（2）在分析师的研究范围内，股票总回报潜力的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰的股票，绝对总收益计算中包含12个月的滚动收益率，分别为15％和7。5％的门槛分别替换了优于大市和低于大市股票评级定义中的10-15％。 15％和7。5％的阈值分别替换了中性股票评级定义中的+ 10-15％和-10-15％。 在2012年12月10日之前，日本的评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益。受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动