时至年底，多地房企出现变相降价现象，楼市的降温愈发明显。房地产市场的下行，导致部分房企出现了现金流紧张乃至违约现象。

恒大的幻灭就是一个典型代表，此次会议，给到房企一些呼吸的机会，解决降价出售、房企资金周转紧张、贷款违约等问题。让“恒大事件”尽量不再发生。

在本周一（2021年12月6日）召开的政治局会议上，对房地产业的最新表述为“促进房地产业健康发展和良性循环”。内容中还提出了“要推进保障性住房建设”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”这两大要求。

相对于之前多次政治局会议，频频提出的“房住不炒”，这次新的表述难免让人遐想，新提法背后是有什么深意吗？

一般来说，地产销售是房企重要资金来源，企业的销售确认需求回暖后，才会逐步增加投资。

• 因此，商品房销售的同比增速，大概率先企稳；

• 新开工会在销售企稳后的两个季度内触底；

• 房地产开发投资和土地购置，会在销售企稳后三个季度内逐步会回升。

本次会议，也将“要推进保障性住房建设”排在了第一位，通俗讲，就是保障房建设可能取代商品房建设，逐步成为房地产投资增长的重要抓手。

PS.保障房一般指保障性住房，是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。

例如十四五期间，上海计划新建保障性租赁住房47万套（间）以上，占同期新增住房供应总量的40%以上。因此，之后的政策，可能会偏好那些陷入困境的收购开发商项目，并在收购后转化为保障房的建设。

“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，意味着对商品房而言，保销售是第一位。只有商品房销售稳住了，才能帮助那些陷入困境的开发商补充现金流并建立市场信心。

值得注意的是，房地产业GDP占全国总GDP的比例，在2020年已达7.3%。因此，除了2021年第四季度以来融资端的放松之外，地方政府应该会陆续出台一些销售端的松绑政策。

由此可见，此次政治局会议对房地产行业的最新表述意在稳定市场信心，而并非转向全面刺激——潜在意思——别大涨大跌，保持平稳就是最棒的。

而且从2018年和2019年的经历来看，“房住不炒”的表述往往出现在12月中央经济工作会议中，而非政治局会议。

经济工作会议是专门研究经济发展中取得的成绩，存在的问题，解决方法和今后的任务等；政治局会议，是研究讨论多方面的问题，特别领导方面的政治去向为重点。因此，对于后续房地产的定调，还是要关注中央经济工作会议。

① 利好刚需贷款买房

除了央行降准，会议还提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，这也被认为是接下来的贷款环境会更友好。

标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定，结合本次降准释放流动性，将对房地产市场带来利好。

贝壳研究院研究显示，在限贷政策下，低总价刚需群体受到的影响最大。首先是需要更长的时间才能获得贷款，其次由于各地实行严格的认房认贷政策，卖一买一这样的置换需求被视为购买多套，也抑制了改善型换房需求的释放。

如果这些需求长期被压制，会导致市场快速萎缩，后续可能会出现集中释放。

但实际上，从10月开始，流向房地产的“活水”正在多起来。

• 9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

• 12月3日，银保监会新闻发言人表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

随着楼市频迎重磅利好，尤其是关键的信贷政策放宽，这或将对四季度，以及明年一季度的房地产市场构成利好。

同时，降准过后，银行贷款环境相对宽松，可用于放贷的金额增加，有可能推动中短期房贷利率走低。

种种政策与迹象表明，刚需房人群望迎来贷款微调。

② 投资买房仍需谨慎

此次房地产调控不同与以往，监管从地产行业供需两端的主要参与方，进行全方面的调控。整体政策方向是降低房地产金融风险，坚持房住不炒，构建房地产长效发展机制。

• 供给端，从限制房企融资到土地集中供应、三道红线、加强预售资金监管、限制银行房地产贷款余额占比等；

• 需求端，从传统的限购、限贷、限价，到二手房成交指导价、房地产税试点、限制银行个人住房贷款余额占比等。

  
  

房企在政策的严控下承受了较大压力，部分房企信用风险持续暴露，对市场供需预期都形成了较大的冲击。

当前政策底已现，按揭贷款发放、预售资金监管、企业融资等方面均已出现边际放松现象，预计仍有边际改善的政策陆续出台，但难以出现强烈的托底政策。

行业基本面可能延续下行趋势，主要是从三方面看：

• 销售方面，2021年新开工缩量，预计对2022年推货量以及销售形成一定压制，叠加房地产税试点的影响，整体的销售继续承压，考虑今年基数影响，预计2022年房地产销售呈现前低后高的趋势。

• 开竣工方面，土地市场成交持续低迷预计对2022年新开工将形成压制，房地产新开工和销售面积剪刀差维持高位，以及政策端对预售资金监管的加强也推动企业积极竣工，预计竣工周期延续。

• 投资方面，竣工周期延续、保障性租赁住房获政策扶持与土地市场低迷综合影响下，房地产开发投资增速或将出现进一步放缓态势。

综上，我们可以看出此次政策方向以托底不刺激为原则，对于买房投资的小伙伴还不是好时候。

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