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全球房价达10年最高涨幅,我国楼市何去何从?

房地产房价楼市
发布时间:2021-12-09
近日,#全球多国房价达10年最大涨幅#话题频上热搜。

数据显示,截至2021年第二季度,全球平均房价同比上涨了9.2%,其中,新西兰房价涨幅为25.9%,美国和斯洛伐克的房价涨幅也均达到了18.6%,土耳其房价涨幅更是高达29.2%,位居全球第一。

房价跌还是涨,一直处于热论的状态,对于刚需购房者来说,实属艰难。但我国楼市,在12月6日迎来两个好消息。

  • 央行宣布,将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构),此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

  • 中共中央政治局召开会议,提出“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。

两条消息,对房企和购房者来说都是好事——既能缓解房企现金流紧张问题,又能缓解购房者贷款难的问题。

但也有声音认为,政策的内容似乎有什么其他涵义,是时候可以买房投资了吗?报告酱结合几篇相关热门报告,对以上问题与大家一同分享。



01

政治局会议的房地产新提法有何深意?



时至年底,多地房企出现变相降价现象,楼市的降温愈发明显。房地产市场的下行,导致部分房企出现了现金流紧张乃至违约现象。


恒大的幻灭就是一个典型代表,此次会议,给到房企一些呼吸的机会,解决降价出售、房企资金周转紧张、贷款违约等问题。让“恒大事件”尽量不再发生。

在本周一(2021年12月6日)召开的政治局会议上,对房地产业的最新表述为“促进房地产业健康发展和良性循环”。内容中还提出了“要推进保障性住房建设”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”这两大要求。

相对于之前多次政治局会议,频频提出的“房住不炒”,这次新的表述难免让人遐想,新提法背后是有什么深意吗?



一般来说,地产销售是房企重要资金来源,企业的销售确认需求回暖后,才会逐步增加投资。

  • 因此,商品房销售的同比增速,大概率先企稳;

  • 新开工会在销售企稳后的两个季度内触底;

  • 房地产开发投资和土地购置,会在销售企稳后三个季度内逐步会回升。

本次会议,也将“要推进保障性住房建设”排在了第一位,通俗讲,就是保障房建设可能取代商品房建设,逐步成为房地产投资增长的重要抓手

PS.保障房一般指保障性住房,是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。

例如十四五期间,上海计划新建保障性租赁住房47万套(间)以上,占同期新增住房供应总量的40%以上。因此,之后的政策,可能会偏好那些陷入困境的收购开发商项目,并在收购后转化为保障房的建设。

“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,意味着对商品房而言,保销售是第一位。只有商品房销售稳住了,才能帮助那些陷入困境的开发商补充现金流并建立市场信心。

值得注意的是,房地产业GDP占全国总GDP的比例,在2020年已达7.3%。因此,除了2021年第四季度以来融资端的放松之外,地方政府应该会陆续出台一些销售端的松绑政策。

由此可见,此次政治局会议对房地产行业的最新表述意在稳定市场信心,而并非转向全面刺激——潜在意思——别大涨大跌,保持平稳就是最棒的

而且从2018年和2019年的经历来看,“房住不炒”的表述往往出现在12月中央经济工作会议中,而非政治局会议。

经济工作会议是专门研究经济发展中取得的成绩,存在的问题,解决方法和今后的任务等;政治局会议,是研究讨论多方面的问题,特别领导方面的政治去向为重点。因此,对于后续房地产的定调,还是要关注中央经济工作会议



02

现在,是买房的好时候吗?



① 利好刚需贷款买房


除了央行降准,会议还提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”,这也被认为是接下来的贷款环境会更友好。

标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定,结合本次降准释放流动性,将对房地产市场带来利好。

贝壳研究院研究显示,在限贷政策下,低总价刚需群体受到的影响最大。首先是需要更长的时间才能获得贷款,其次由于各地实行严格的认房认贷政策,卖一买一这样的置换需求被视为购买多套,也抑制了改善型换房需求的释放。

如果这些需求长期被压制,会导致市场快速萎缩,后续可能会出现集中释放。

但实际上,从10月开始,流向房地产的“活水”正在多起来。

  • 9月29日,央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

  • 12月3日,银保监会新闻发言人表示,现阶段,要根据各地不同情况,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,合理发放房地产开发贷款、并购贷款,加大保障性租赁住房支持力度,促进房地产行业和市场平稳健康发展。

随着楼市频迎重磅利好,尤其是关键的信贷政策放宽,这或将对四季度,以及明年一季度的房地产市场构成利好。

同时,降准过后,银行贷款环境相对宽松,可用于放贷的金额增加,有可能推动中短期房贷利率走低。

种种政策与迹象表明,刚需房人群望迎来贷款微调。

② 投资买房仍需谨慎


此次房地产调控不同与以往,监管从地产行业供需两端的主要参与方,进行全方面的调控。整体政策方向是降低房地产金融风险,坚持房住不炒,构建房地产长效发展机制。

  • 供给端,从限制房企融资到土地集中供应、三道红线、加强预售资金监管、限制银行房地产贷款余额占比等;

  • 需求端,从传统的限购、限贷、限价,到二手房成交指导价、房地产税试点、限制银行个人住房贷款余额占比等。



房企在政策的严控下承受了较大压力,部分房企信用风险持续暴露,对市场供需预期都形成了较大的冲击。

当前政策底已现,按揭贷款发放、预售资金监管、企业融资等方面均已出现边际放松现象,预计仍有边际改善的政策陆续出台,但难以出现强烈的托底政策

行业基本面可能延续下行趋势,主要是从三方面看:

  • 销售方面,2021年新开工缩量,预计对2022年推货量以及销售形成一定压制,叠加房地产税试点的影响,整体的销售继续承压,考虑今年基数影响,预计2022年房地产销售呈现前低后高的趋势。

  • 开竣工方面,土地市场成交持续低迷预计对2022年新开工将形成压制,房地产新开工和销售面积剪刀差维持高位,以及政策端对预售资金监管的加强也推动企业积极竣工,预计竣工周期延续。

  • 投资方面,竣工周期延续、保障性租赁住房获政策扶持与土地市场低迷综合影响下,房地产开发投资增速或将出现进一步放缓态势。

综上,我们可以看出此次政策方向以托底不刺激为原则,对于买房投资的小伙伴还不是好时候。


#你认为国内房价还会涨吗?

下方留言区,一起来讨论!


参考研报


【华安证券】长效调控机制未变,关注年末销售冲刺

【东吴证券】政治局会议的房地产新提法有何深意?

【万联证券】2022年投资策略报告:政策托而不举,静待行业出清

【申万宏源】房企销售降幅再扩大,五部门联合发声维稳

【申万宏源】2021年12月政治局会议点评:满足合理住房需求,促进行业良性循环,降准下久旱逢甘霖

【红塔证券】什么是房地产业的良性循环

【贝壳研究院】分钟城系列之楼盘品质关键因素调查报告

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