热门精选精选公司德意志银行亚洲中国属性属性行业中国房地产日期2015年6月15日行业动态其他主要属性曾荫权研究分析师（+852）2203 6256CFA Jason Ching研究分析师（+852）2203 6205短期内不太可能刺激短期内不需要额外的常规刺激一些市场参与者期望政府出台更多针对房地产的刺激措施。尽管我们预计将会有更多的利率和降准来提振经济，但我们认为政府可能会采取观望态度，以寻求额外的房地产市场刺激，因为自4月份以来全国范围内强劲的连续性复苏以及2004年的强劲均价上升。 1级城市。我们认为，如果有的话，更有可能采取有针对性的措施来支持2/3/4级城市的房地产市场。此外，政府可能会对房地产市场采取新方法，例如加快国企改革以增强梁富研究助理（+852）2203 6239中国电子商会（601668.SS），CNY9.66购买COLI（0688.HK），港币28.25持有：我们对12个月内的股票持中立看法，因此根据此时间范围，不建议买入或卖出。市场结构和资产证券化，以促进资本回收。华润置地持有：我们对12个月内的股票持中立看法，因此根据此时间范围，不建议买入或卖出。进一步的全国性刺激措施可能导致一级城市过热2015年第一季度，商品住宅市场的表现逊于预期，全国的销售价值同比下降9％，销量同比下降10％。作为回应，在2015年3月30日，中国人民银行和中国财政部推出了第二套住房抵押贷款和营业税的进一步宽松政策，随后中国人民银行降低了利率，下调了存款准备金率并放宽了HPF抵押贷款。从那时起，商品住宅销售已经（1109.HK），港币25.15中国绿城（3900.HK），港币10.68购买大悦城物业（0207.HK），港币2.25持有：我们对12个月内的股票持中立看法，因此根据此时间范围，不建议买入或卖出。中国电子商会（601668.SS），CNY9.66购买COLI（0688.HK），港币28.25持有：我们对12个月内的股票持中立看法，因此根据此时间范围，不建议买入或卖出。进行了稳健的顺序恢复，现在又回到了恢复轨道，华润置地持有：我们对12个月内的股票持中立看法，因此根据此时间范围，不建议买入或卖出。2015年首5个月的销售价值同比增长5.1％，销量同比持平。如果我们看环比变化，我们看到5月份复苏势头更强劲，住宅销售价值同比增长30％和环比增长20％，销量同比增长16％和环比增长20％。一线城市尤其强劲，2015年首5个月的销量同比增长11％，而均价则同比增长15％。我们认为，任何进一步的全国性，针对房地产的宽松政策都将触发Tier-1住宅市场的过热（1109.HK），港币25.15方兴（0817.HK），港币2.95购买龙湖（0960.HK），港币12.24持有：我们对12个月内的股票持中立看法，因此根据此时间范围，不建议买入或卖出。大悦城物业（0207.HK），港币2.25买中国绿城（3900.HK），港币10.68买中国远洋（3377.HK），港币5.51持有：我们对12个月内的股票持中立看法，因此根据此时间范围，不建议买入或卖出。城市。如果需要任何其他针对房地产的支持措施，它们中国大洋洲持有：我们对12个月内的股票持中立看法，因此根据此时间范围，不建议买入或卖出。应该更针对2/3/4层城市。（0081.HK），港币4.11华中房地产购买国有企业改革，新的证券化框架可能会改变行业格局随着中央政府提倡更多国有企业改革，我们希望看到（0832.HK），港币2.38新鸿基地产有限公司（0016.HK），HKD126.30购买越来越多的大型国有开发商通过国有资产梳理和恒隆地产持有：我们对12个月内的股票持中立看法，因此根据此时间范围，不建议买入或卖出。注入上市平台，这将增加国有开发商在房地产市场的总体市场份额，并减少（0101.HK），港币24.05世茂房地产（0813.HK），港币16.88小型，不专业的玩家数量。相反，预期的介绍碧桂园控股不适用房地产市场资产证券化法律框架（如REITs）的制定，应使商业物业参与者更好地回收资本并提高行业的资本效率，尽管2/3/4级城市的商业物业供过于求可能是关键发展的障碍。有选择性；国有企业改革和资产证券化是新的投资主题。我们的首选基于五个投资主题：1）优质的参与者实现持续稳定的增长– CSCEC，COLI，Joy City，CR Land，Franshion，Longfor； 2）国有企业改革/重组的潜力很高–大洋城，绿洲，中海集团； 3）3/4级城市的表现好于预期– COGO，CCRE； 4）改善香港/上海甲级写字楼– SHKP，HLP； 5）法律框架就绪后，拥有优质投资物业并可能从潜在资产证券化中受益的公司-大悦城，华润置地，合股。我们对高杠杆，积极收购或增长放缓的开发商保持谨慎，并维持融创，世茂，恒大，碧桂园，越秀，仁恒，雅居乐和金地的卖出评级。我们基于资产净值折让得出目标价。风险：经济/政策意外波动。市场研究资料来源：德意志银行 （2007.HK），港币3.48越秀地产（0123.HK），港币1.75出售仁恒置地（YNLG.SI），SGD1.11出售敏捷财产（3383.HK），港币5.91出售Gemdale Corp（600383.SS），CNY15.30出售恒大（3333.HK），港币5.06卖融创（1918.HK），港币8.92不适用德意志银行/香港德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1中。MCI（P）124/04/2015。资料来源：德意志银行 2015年6月15日物业中国房地产页面PAGE2德意志银行/香港无需进一步的重大财产刺激近期内无需额外的常规刺激一些市场参与者期望政府出台更多针对房地产的刺激措施。尽管我们预计将会有更多的利率和降准来提振经济，但鉴于四月份以来全国强劲的连续性复苏以及2004年以来的强劲ASP增长，我们相信政府可能会对其他房地产市场刺激采取观望态度。 1级城市。我们认为，如果有的话，更有可能采取有针对性的措施来支持2/3/4级城市的房地产市场。此外，政府可能会对房地产市场采取新的方法，例如加快国企改革以改善市场结构和资产证券化以促进资本回收，我们认为这可能对房地产市场产生更积极的长期影响而不是短期刺激措施。在三月和四月的最新政策放松之后，商品住宅市场已经开始复苏2015年第一季度，商品住宅市场的表现逊于预期，全国的销售价值同比下降9％，销量同比下降10％。作为回应，2015年3月30日，中国人民银行和财政部出台了进一步放宽第二套房抵押和营业税的措施，随后中国人民银行降息，下调存款准备金率并放宽了HPF抵押贷款。从那时起，商品住宅市场已经出现了稳健的连续复苏，现在又回到了复苏轨道。根据国家统计局（NBS）最新的统计数据，2015年5月份全国：1)商品物业销售价值24,409亿元，同比增长3.1％，其中住宅同比增长5.1％，办公楼同比增长-12.4％，零售同比增长-1.4％。2)商品房销售面积-360.0平方米，同比增长-0.2％同比+ 0％，办公-同比-9.3％，零售+ 3.9％。3)商品物业平均售价同比增长3.3％至人民币6,781元每平方米，住宅物业平均售价同比增长5.2％至人民币6,492元每平方米，办公物业平均售价同比-3.5％至人民币12,035每平方米，零售物业平均售价同比-5.13％至人民币9,867每平方米。4)商品物业固定资产投资同比增长5.1％至32,292亿元人民币，其中住宅资产同比增长2.9％至21,645亿元人民币，办公楼固定资产投资同比增长12.8％至1,999亿元人民币，零售额同比增长11.9％至4,955亿元人民币。 2015年6月15日物业中国房地产德意志银行/香港页面PAGE3资料来源：国家统计局，德意志银行资料来源：国家统计局，德意志银行5)在建商品房建筑面积同比增长5.3％至6,169平方米，其中住宅同比增长2.5％至4,304平方米，办公楼同比增长15.9％至275平方米，零售同比增长12.3％至828平方米。6)商品物业的建筑面积开始同比增长-16.0％至503.1平方米，其中住宅同比增长1.7.6％至350.9平方米，办公楼则同比增长-11.8％至20.2平方米，零售同比增长-7.2％至73.0平方米。7)商品物业的建筑面积同比增长-13.3％至266.1平方米，其中住宅同比增长6.2％至196.0平方米，办公楼同比增长11.5％至8.9平方米，零售-8.1％至32.2平方米。8)2015年首5个月土地收购总面积同比增长-31.0％至76.5平方米，土地总收购价值同比下降-25.8％至人民币219.2亿元。8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000-70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%1,4001,2001,000800600400200-50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%住宅物业销售总值（人民币十亿元）住宅物业销售总值同比住宅物业销售总面积（平方米）住宅物业销售总面积同比7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000-16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%900800700600500400300200100-10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%住宅物业均价（人民币/平方米）住宅物业均价住宅物业建筑面积竣工（平方米）住宅物业建筑面积竣工图1：商品住宅销售价值（年初至今）图2：商品住宅销售量（年初至今）图3：商品住宅平均售价（人民币每平方米，年初至今）图4：商品住宅竣工量（年初至今）资料来源：国家统计局，德意志银行资料来源：国家统计局，德意志银行13年5月13年5月13年7月13年7月13年9月13年9月13年11月13年11月1月14日1月14日14年3月14年3月14年5月14年5月14年7月14年7月14年9月14年9月14年11月14年11月15年1月15年1月港币港币15年5月15年5月13年5月13年5月13年7月13年7月13年9月13年9月13年11月13年11月1月14日1月14日14年3月14年3月14年5月14年5月14年7月14年7月14年9月14年9月14年11月14年11月15年1月15年1月港币港币15年5月15年5月 2015年6月15日物业中国房地产页面PAGE4德意志银行/香港1,6001,4001,2001,000800600400200-15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%-25.0%-30.0%-35.0%6,0005,0004,0003,0002,0001,000-16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%住宅道具总建筑面积开始（msqm）住宅道具总建筑面积开始同比con（msqm）下的住宅物业建筑面积（msqm）环比增长势头强劲：2015年5月商品销售同比增长24％，环比增长17％如果我们看MoM的变化，我们会看到5月份复苏势头更强劲。根据国家统计局的最新统计数据，2015年5月：1)商品物业销售价值同比增长24％，环比增长17％至6,670亿元，其中住宅同比增长30％/环比增长20％，办公楼同比同比-9％/环比-21％，零售同比增长6％/环比增长7％。妈妈。2)商品物业的建筑销售面积同比增长+ 15％/环比增长18％至96平方米，其中住宅同比增长16％/环比增长20％，办公楼同比增长8％/零售环比-4％同比+ 0％/环比+ 5％。3)大宗商品平均售价同比上涨8％/每月-1％至人民币6,940元每平方