领英电话会议电话会议的要点

亚洲日报链接房地产投资信托基金维持跑赢大盘Link收购第一笔财产的电话会议的要点发展EPS：◄►TP：◄►Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com Wayne Lee /研究分析师/ 852 2101 7165 / wayne.lee@credit-suisse.com●Link REIT于2015年1月27日宣布，已以3.5港元（应占）的价格收购了商业用地的60％股权，这是第一次：在临时股东大会批准后，收购涉及办公楼开发的政府用地。●Link于2015年1月28日举行了电话会议，以进一步讨论该交易：（1）管理层表示该项目将主要是办公楼开发（零售额不大），但尚未分拆，（2）Link支付了8.9％的溢价，因为竞争很激烈。●此外，该项目将完全由债务融资，融资成本> 3％。由于利息将全部资本化，因此不会对DPU产生影响。 Link的备考资产负债率将为13.4％，仅比9月14日增加2.4％。管理层确认，未来物业发展的主要目标将是香港。●考虑到用法用量的差异尚未公布，我们的估计保持不变。到2020年，DPU不会受到影响。收购之后，未来的单位回购范围会更小。维持跑输大市。价格（15 Jan 28，HK $）53.20TP（上一个TPHK $）43.90美东时间。锅。 ％chg。至TP(17)52周范围（港元）53.2 -交易上限（港币/美元bn）121.9/性能1M 3M1200万bbg / RIC823香港/ 0823.HK评分（上一个评分）U（U）已发行股票（百万）2,291.77每日交易量-600万平均（百万）5.7日交易价-600万平均（百万美元）34.8自由流通量（％）99.8大股东绝对(%)9.716.050.5相对的(%)5.111.137.3年03 / 13A 03 / 14A 03 / 15E 03 / 16E03 / 17E物业收入净额（港币）mn）4,6165,2025,5956,0886,517息税折旧摊销前利润（港币mn）4,420 5,000 5,193 5,8706,289净利润（港币）mn）3,349 3,830 3,557 4,5434,871可分配收入（港币）mn）3,3573,8604,0014,5434,871每股盈利（港元）1.47 1.66 1.55 1.96 2.09-共识每股收益（港元）不适用不适用1.81 1.98 2.14每股盈利增长（％）12.9 13.1（6.4）26.6 6.3市盈率（x）36.3 32.1 34.3 27.1 25.5每单位派息（港币）1.46 1.66 1.76 1.96 2.09-从上一个更改。 DPU（％）不适用不适用0 00DPU产量（％）2.8 3.1 3.3 3.7 3.9市净率（x）1.5 1.3 1.3 1.3 1.3鱼子(%)4.64.33.74.75.0债务/资产(%)11.98.58.48.28.0注1：领汇房地产投资信托基金是香港首个也是最大的房地产投资信托基金，拥有180个物业，包括149个零售设施和约80,000个停车位。投资组合的零售设施主要满足客户的日常需求。领汇房地产投资基金（领汇）于2015年1月27日宣布，已按应占份额以35亿港元的价格收购了观塘政府商业用地的60％股权（总土地成本为59亿港元，即6,630港元/平方呎，比最高估价高出16％），可以发展为最大建筑面积884,000平方英尺。这是Link的第一个：(1)并购案由政府决定，该场地旨在长期出租。(2)涉及办公元素的开发。(3)经单位持有人临时股东大会批准，于2015年1月将投资扩大至房地产开发领域，收购房地产开发项目。电话会议要点Link于2015年1月28日举行了电话会议，以进一步讨论交易：关于开发：该开发项目将包括两座质量最好的A级办公楼，一些零售部分和停车场。管理层表示这将主要是办公楼开发（零售量不大），但现在进行拆分还为时过早。总发展计划估计为106亿港元（或按应占基准计算为63亿港元），Link需要每半年报告和更新一次开发成本。该项目预计在2020年6月之前完成，但Link预计它会更早完成。 Link仅负责租赁和财产管理。关于已付价格：独立估值师的估值为港币53.8亿元，这意味着领汇支付了8.9％的溢价。 Link解释说，它渴望赢得该网站，尤其是在激烈的竞争中。管理层表示，它支付的价格还考虑了可能的退出策略-将来该站点可以作为分层产权出售。根据观塘/九龙湾一带的近期租赁交易，我们估计可实现2.7％的初始收益率。关于资金/ DPU的影响：关于该项目的融资，管理层表示将完全由债务融资，其融资成本将等于或低于其截至2014年9月的当前平均融资成本的3％。由于其未来的租赁物业状态，利息将全部资本化。在电话会议中，Link还披露了其备考资产负债率交易为13.4％，仅比2014年9月的资产负债率增长2.4％。关于未来的收购：管理层确认，将剩余的5.1％的资产净值用于房地产开发承诺的主要目标将主要在香港。扣除2014年12月完成的中期分配支付和五处物业的处置，本次收购占Link REIT截至2014年9月30日总资产的4.9％。单位回购范围较小我们认为，付出的代价并不便宜。总开发成本为105亿港元，相当于每平方英尺12,000港元，比相邻的One Bay East高出23％，后者的平均售价为9,700港元/平方英尺。由于使用情况尚未拆分，我们的估计保持不变。待披露后，DPU的影响将持续到2020年。收购之后，未来的单位回购范围将更小。我们维持逊于大盘评级。本报告后面的披露附录包含重要的披露，分析人员认证以及非美国分析人员的状态。美国披露：瑞士信贷与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 亚洲日报-页2 之5-提及的公司（价格截至2015年1月28日）链接房地产投资信托（0823.HK，HK $ 53.2，落后大市，目标价HK $ 43.9）重要的全球披露披露附录本人乔伊斯·科克（Joyce Kwock）证明：（1）本报告中表达的观点准确反映了我对所有标的公司和证券的个人观点；（2）我的薪酬中没有，有或将直接或间接与本报告中表达的具体建议或观点。Link REIT（0823.HK）的3年价格和评级历史记录0823.HK收盘价目标价 日 期（HK $）（HK $）12年7月13日评级32.45 30.20 U *2012年9月27日36.0531.702013年5月9日45.1036.642013年6月5日39.60 36.902013年11月5日38.8537.3013年11月13日38.6036.002014年1月21日35.40 34.772014年6月2日41.30 38.00 N14年6月4日42.35 41.6714年8月18日45.0541.462014年11月4日46.0042.232014年11月12日46.9042.5214年11月14日48.75 39.05 U2015年1月26日53.00 43.90*星号表示覆盖范围的开始或假设。联合国ERP ERP欧盟负责编写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*相符。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该覆盖范围包括相关行业内分析师覆盖的所有公司，跑赢大盘代表最具吸引力的中性股吸引力降低，而表现欠佳的投资机会则不足。 截至2012年10月2日，美国S. 加拿大和欧洲以及欧洲的评级是基于tock相对于分析师所覆盖领域的总回报，该领域由相关行业内分析师所涵盖的所有公司组成，其中跑赢大盘的企业最有吸引力，中性卖出价的吸引力不大，跑赢大盘的股票表现最差有吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；美国2012年10月2日之前S. 加拿大的评级基于（1）股票相对于其当前股价的绝对总回报潜力，以及（2）在分析师的研究范围内，股票的总回报潜力的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰的股票，绝对总收益计算中包含12个月的滚动收益率，分别为15％和7。5％的门槛分别替换了优于大市和低于大市股票评级定义中的10-15％。 15％和7。5％的阈值分别替换了“中性”股票评级定义中的+10 -15％和-10-15％。 在2012年12月10日之前，日本的评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益。受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望：超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场权重：分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。体重不足分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。 亚洲日报-页3 之5-*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析师可能涵盖多个领域。瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布评分对宇宙（％）其中银行客户（％）跑赢/买入*46%（53％的银行客户）中立/持有*38%（50％的银行客户）跑输/卖出*14%（44％的银行客户）受限制的2%*出于纽约证券交易所和纳斯达克评级分布披露要求的目的，我们对“跑赢大盘”，“中性”和“跑输大盘”的股票评级分别最接近买入，持有和卖出；但是，含义并不相同，因为我们的股票评级是根据相对的基础确定的。 （请参阅上面的定义。）投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标，当前持有量和其他个人因素。瑞士信贷的政策是根据主题公司，行业或市场的发展情况，在其认为适当的情况下更新研究报告，这可能会对本文所述的研究观点或观点产生重大影响。瑞士信贷的政策仅是发布公正，独立，明确，公平且不会误导的投资研究。有关更多详细信息，请参阅瑞士信贷关于投资研究的利益冲突管理政策：http://www.csfb.com/research-and-analytics/disclaimer/managing_conflicts_disclaimer.html瑞士信贷不提供任何税务建议。本文中有关任何美国联邦税的任何声明均不得用于或避免被任何纳税人使用，也不得将其用于避免任何处罚的目的。目标价：领汇（0823.HK）（12个月）方法：我们将Link REIT的目标价43.9港币设定为FY15E股息收益率4.0％的目标收益率，该收益率来自最新的10年美国国债收益率与10年期之间的2009年后平均收益率差之和美国国债收益率和Link REIT的12个月远期股息收益率（2009年后的平均值为1.81％，而IPO后的平均值为1.3％）。风险：Link REIT目标价43.9港币的主要风险包括：（1）风险偏好和收益率环境的波动； （2）现有AEI项目的投资回报率低于预期； （3）工程延误； （4）通胀可能增加成本压力。请参阅公司的披露网站，网址为https://rave.credit-suisse.com/disclosures，以了解目标价格方法和风险部分中通常使用的缩写的定义。有