2015年施政报告–不足为奇，集中供应

图房地产股权–香港香港房地产2015年施政报告–不足为奇，集中供应 施政报告中的房屋政策仍然侧重于增加供应，这将在中期产生影响 2015年，房价可能受经济和利率趋势的驱动，而不是供应。 我们更喜欢香港开发商而不是房东。我们首选的香港开发商是新鸿基地产（OW，目标价134港元）2015年1月14日黄文**，CFA分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6571re国强*分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6629Ganesh Siva *班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证报告的发布者：香港和上海银行股份有限公司免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读住房政策不足为奇：2015年《施政报告》中与住房政策有关的讨论仍集中在土地和住房供应上，包括政府在中长期采购土地方面的最新进展。政府还重申了消除持续的土地供应短缺的承诺。住房供应逐渐增加：在私人住房供应方面，政府估计未来三到四年的主要初级住房供应总量为74,000套，与2014年10月发布的2014年第三季度的主要私人住房供给统计数据相同，并且每年将完成14,600套私人住房的供应。未来五年，比过去五年增长c30％。最新的私人住宅竣工估算为每年14,600套，高于去年《施政报告》估计的每年13,600套，但低于长期目标19,000套/年。另外，政府为新形式的补贴住房提供了更多色彩，包括一项试点计划，以低于房屋价格的价格推出合适的正在建设中的公共租赁住房，以出售给绿色形式的申请人（针对公共租赁住房的租户和申请人）。所有权计划，我们认为这将促进低收入家庭的住房所有权，这些低收入家庭的购买者与私人住房不同。本说明中包含更多策略详细信息。在线住房政策可能有助于维持近期的主要销售势头：我们预计，从中期来看，供应方措施的影响将会显现，尤其是在考虑到紧张的建筑劳动力市场和发展准备时间（三至四年）之后。因此，我们认为2015年的房价将更有可能受到宏观因素的驱动，例如持续的收入增长和适度的加息，这两者都将支撑房价，因此，目前来看房价大幅下跌的风险有限。短期内，我们认为施政报告中的房屋政策不会令人感到意外，这可能有助于可持续的一级销售，这是香港开发商的潜在催化剂。我们建议选择新鸿基地产（OW，目标价134港元），该公司具有良好的销售业绩记录，并具有37％（低于平均水平1.3 SD）的资产净值折让。. 2015年1月14日2施政报告中与财产有关的政策摘要私人的住宅-私人住房：在未来三到五年内，将有约74,000单位住房；未来五年的年供应量为14,600台，与过去五年相比增长了30％。公共租赁房屋（公关）居者有其屋计划（HOS）资助单位的新形式-从2014-15到2018-19的五年内将完成77,100辆，其中2015-16年度将有23,300辆；长期未来十年的目标是每年20,000个单位-房屋委员会将于2015-16和2016-17年度预售2,700 / 2,000个单位-香港房屋协会资助的单位：2016-17年度预售1600个单位-一项试验计划，在兴建中的公屋发展计划推出合适的单位，出售予绿表申请者，价格定于低于居屋的价格长期目标-将未来十年的住房总供应目标定为480,000套土地供应中短期供应-150个地点被确定，在2014-15年至2018-19年之间提供了约210,000个住宅单位（70％为公共场所）；截至2014年12月，已开始对45个站点的法定计划进行修订-2014-15年度土地供应将提供20,000多个私人住宅单位，创自2010年引入私人住宅土地供应目标以来的新高-检讨启德发展区的规划和发展密度，增加不少于6,800个单位（已批准c1,000个单位），以及增加不少于430,000平方米的商业面积-发展前钻石山Squ屋区（大Village村），前茶果岭高岭土矿山和前南丫石矿场（提供8,000多个住宅单位）；安达臣道石矿场的住宅用地（最早从2019-20年开始提供9000多个住宅单元）以及潜在的林地石矿场及其毗邻地区-为西铁元朗站的地铁公司工地（约1,880个单位）完成了规划程序，并提出了西铁锦上路站和锦田南的八乡维修中心（约8,700个单位）的计划，潜在的成本约为2.5万根据相邻区域的初步土地使用审查得出的其他单位长期供应-发展古洞北及粉岭北新发展区，从2023年起提供约60,000个住宅单位（公屋及居屋单位占60％）-洪桥桥新开发区的开发（涉及约60,000个住宅单元，其中50％的公共和商业用途以及60公顷的物流用地）-发展东涌新市镇扩展项目（提供约48,000个住宅单元和东涌东商业中心）-市建局再开发-检讨现时北区及元朗（包括古洞南，元朗南及粉岭/上水区）现约主要用于工业用途或临时贮存或废弃的约257公顷农地30-在红水桥，元朗南及新界北进行使用者搬迁及以“棕地”为试点的可行性研究-屯门龙鼓滩填海工程（2015年开始），沙田污水处理厂的迁址及其他三个岩洞设施的研究，四个策略性地区的地下空间发展等-研究新界北及大屿山的发展商业用地供应-改造CBD中的GIC站点，例如中环默里路和拉姆西街的两个多层停车场上环（提供76,000平方米建筑面积），前旺角市场旧址（提供6,400平方米）和加路连山道政府土地-批准105份工业建筑振兴申请，提供124万平方米-将九龙东及大屿山东部大都会发展为新的核心商业区其他-探索利用私营部门的能力来增加补贴销售公寓的供应以及开发旅游和商业设施-继续禁止工业建筑物内的细分住宅单位，并采取更加有力的执法行动，对住宅和复合建筑中的细分单位的建筑和消防安全违规行为-更新2007年发布的“香港2030：规划远景和战略”，以研究总体空间规划以及2030年以后土地和基础设施发展的战略资料来源：2015施政报告估值与风险新地（16 HK，现价HKD121.2，原价，目标价HKD134.0）：我们的目标价134.0港元是基于我们12个月远期资产净值预测191港元不变的30％折让。在我们的研究模型下，对于没有波动率指标的股票，中性区间为8.5％，香港股票的上升幅度低于或低于5个百分点。我们的目标意味着潜在回报率为13.5％（包括3.0％的预期股息收益率），高于我们的中性评级范围；因此，我们重申我们的增持评级。我们不变的目标折让是基于低于历史平均资产净值折让的一个标准差得出的。主要的下行风险：项目启动或完成的延迟，房地产销售均价低于预期。 2015年1月14日3披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Perveen Wong和Derek Kwong重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰银行认为，投资者在作出投资决定时会运用各种纪律和投资视野，这在很大程度上取决于个别情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素。鉴于这些差异，汇丰银行在股权研究中有两个主要目标：1）根据特定主题或想法确定长期投资机会，这些主题或想法可能会影响12个月时间范围内公司的未来收益或现金流量； 2）不时找出短期投资机会，这些机会是在0-3个月的时间范围内从基本的，定量的，技术的或事件驱动的技术得出的，并且可能与我们的长期投资评级不同。汇丰银行已为其长期投资机会指定了评级，如下所述。本报告仅涉及报告中提及的公司的长期投资机会。汇丰银行发布短期交易想法时，与这些股票相关的股票可在网站www.hsbcnet.com/research上找到。这些短期投资机会的详细信息可以在本网站的“报告”部分下找到。汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个别情况，例如投资者的现有持股量和其他考虑因素。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议。投资者应仔细阅读每份研究报告中所使用评级的定义。此外，由于研究报告包含有关分析师观点的更完整信息，因此投资者应仔细阅读整个研究报告，而不应从评级中推断出其内容。无论如何，不应单独使用或依赖评级作为投资建议。长期投资机会的评级定义股票评级汇丰银行根据以下基准对该行业的股票进行评级：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票成本计算得出的。股票的价格目标表示分析师期望股票在我们的表现范围内达到的价值。性能范围是12个月。对于被归类为“增持”的股票，潜在收益（等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示的预期股息收益率）必须在下一个交易日超出要求收益至少5个百分点。 12个月（对于归类为挥发成分*的股票，为10个百分点）。对于被归类为“减持”的股票，必须期望该股票在未来12个月内表现不及要求的收益至少5个百分点（对于归类为“易失” *的股票则要降低10个百分点）。这些波段之间的股票被分类为“中性”。在发生任何“重大变化”（承保范围的开始，波动性状态的变化或目标价格的变化）时，我们会根据这些频段重新校准我们的评级。尽管如此，尽管评级尚需进行不断的管理层审查，但由于正常的股价波动，预期收益将被允许移出该区间，而不必触发评级变动。 2015年1月14日4*如果一只股票的历史波动率超过40％，该股票上市不到12个月（除非该股票在波动率较低的行业或行业中）或分析师预计会大幅波动，则该股票将被归类为波动性股票。但是，我们认为不波动的股票实际上也可能以这种方式表现。历史波动率定义为过去365天每日移动平均波动率的平均值。但是，为了避免误导频繁的评级变化，波动性必须在任一方向上超出40％基准2.5个百分点，以使股票的状态发生变化。长期投资机会的评级分布截至2015年1月14日，已发布的所有评级的分布如下：超重（购买）46%（其中29％提供了投资银行服务）中立（持有）37%（其中27％提供了投资银行服务）体重过轻（出售）17%（其中21％提供了投资银行服务）股价和评级变化为长期投资机会推荐和价格目标记录从至日期超重（V）超重2010年10月13日目标价值日期价格1180.702011年3月1日价格2152.802011年9月15日价格3125.002012年1月8日价格4136.002012年2月28日价格5118.002012年6月11日价钱6122.002012年9月13日价钱7140.002012年10月19日价钱8146.002013年2月28日价格9145.002013年9月13日价钱10120.002014年1月27日价钱11117.002014年4月2日价钱12134.002014年9月9日资料来源：汇丰银行新鸿基地产（0016.HK）股价表现港币兑汇丰银行评级历史170150130110907050资料来源：汇丰银行2010年1月1月11日1月12日13年1月1月14日15年1月 2015年1月14日5汇丰银行及分析师披露披露清单公司股票代号最近价格价格日期揭露新鸿基地产0016.HK123.602015年1月13日1, 5, 6, 7, 11资料来源：汇丰银行1 汇丰银行在过去12个月内曾管理或共同管理该公司的证券公开发行。2 汇丰银行希望在未来3个月内从该公司获得或打算就其投资银行服务寻求赔偿。3 在本报告发布之时，汇丰证券（美国）有限公司是该公司发行的证券的做市商。4 截至2014年12月31日，汇丰银行实益拥有该公司一类普通股证券的1％或以上。5 截至2014年11月30日，该公司是汇丰银行的客户，或者在过去12个月内曾是汇丰银行在投资银行服务方面的客户和/或已向其支付赔偿金。6 截至2014年11月30日，该公司是汇丰银行的客户，或在过去12个月内曾是汇丰银行的非投资银行证券相关服务的客户和/或已向其支付赔偿。7 截至2014年11月