房地产行业动态：［光大地产］A股板块（30家重点）基金持仓变动分析-光地A30：2018年Q4超额收益率和超配率提升至较高水平

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2019年1月27日 房地产 光地A30：2018年Q4超额收益率和超配率提升至较高水平 ——[光大地产]A股板块(30家重点)基金持仓变动分析 行业动态 ◆定义光大地产A股板块及实际仓位变化 截至2019年1月23日，公募基金2018年四季报披露已全部完成。我们定义光大地产A股30家重点房企样本库为光大地产A股板块，分析其基金持仓变动情况。此外，我们将股价变动因素从名义仓位变化中剔除，通过实际仓位变化观察基金主动增配的意愿。 ◆2018Q4光大地产A股板块基金持仓继续提升 2018Q4，光大地产A股板块共有27只个股成为基金重仓股，较2018Q3新增6只。2018Q4，光大地产A股板块的基金重仓股总市值436亿元，环比增加31%；基金重仓比例约5.64%，名义仓位变化为+1.78pc，实际仓位变化为+1.29pc。显示除板块相对收益外，基金主动增配推动了2018Q4光大地产A股板块基金仓位出现较明显的提升。 拉长周期看，2018Q4光大地产A股板块重仓比例为2015Q1以来最高水平。 ◆板块超配率、超额收益率逐步回升 从长周期来看，光大地产A股板块超额收益率与基金重仓超配率保持较好的同向变动关系。板块超额收益率的上升大概率伴随着基金重仓超配率的上升，且基金调仓幅度与超额收益率呈正相关。2017Q4板块结束了长达10个季度的低配，超配率走出“潜水期”，弹性逐步恢复。2018Q4板块超配率继续回升1.52pc至2.48%，超额收益率也提升至9%，呈现出较明显的同向波动特征。 ◆基金持仓继续向龙头集中 2018Q4光大地产A股板块重仓持股前十家维持不变，次序稍有调整，华夏幸福、招商蛇口、金地集团排名上升1位。基金重仓持股继续向头部标的集中，2018Q4基金增持万科1.54亿股，重仓市值增加34亿元；增持保利1.86亿股，重仓市值增加19亿元；增持华夏幸福8663万股，重仓市值增加22亿元；增持绿地控股8451万股，重仓市值增加5亿元、增持招商蛇口5947万股，重仓市值9亿元。2018Q4重仓市值前十的地产股占全部地产重仓股的比例达到95%。 ◆投资建议 行业政策面导向由压转稳，在“房住不炒”大前提和房地产投资维持较强韧性的情况下，预计行业将通过结构性微调来实现总量相对平稳， 2019年高能级城市购房信贷支持或有所改善。建议关注重点布局一二线城市的头部房企，如万科A、金地集团、融创中国、中国金茂。 ◆风险分析 国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；2019年房企还债高峰，部分中小型房企信用风险提升；棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 光大地产A股板块：超额收益率与重仓超配率同步提升—[光大地产]A股板块(30家重点)基金持仓变动分析 ····································· 2018-11-25 -40%-23%-5%13%30%12-1701-1803-1805-1806-1808-1809-1811-18房地产沪深300 2019-01-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、定义光大地产A股板块 截至2019年1月23日，公募基金2018年四季报披露已全部完成。我们定义光大地产A股30家重点房企样本库为光大地产A股板块，分析其基金持仓变动情况。此外，我们将股价变动因素从名义仓位变化中剔除，通过实际仓位变化观察基金主动增配的意愿。 表1：30家A股重点上市房企 代码 简称 总市值 （亿元） 股价 （元/股） PE (TTM) PB 5日 涨跌幅 年初至今涨跌幅 000002.SZ 万科A 2,877.32 26.10 9.3 2.1 1% 10% 001979.SZ 招商蛇口 1,476.48 18.68 8.8 2.4 2% 8% 600048.SH 保利地产 1,463.09 12.30 7.8 1.2 2% 4% 600340.SH 华夏幸福 795.26 26.48 7.6 2.5 2% 4% 600606.SH 绿地控股 778.76 6.40 6.7 1.1 1% 5% 601155.SH 新城控股 612.25 27.13 8.6 2.8 3% 15% 000069.SZ 华侨城A 516.86 6.30 5.7 1.0 2% -1% 600383.SH 金地集团 455.97 10.10 4.6 1.0 -1% 5% 600663.SH 陆家嘴 412.93 13.45 11.9 3.1 -1% 4% 002146.SZ 荣盛发展 368.72 8.48 5.5 1.2 1% 7% 000656.SZ 金科股份 297.42 5.57 9.2 1.5 -5% -10% 600675.SH 中华企业 268.23 5.28 30.2 2.2 1% -5% 600208.SH 新湖中宝 246.80 2.87 7.3 0.7 -1% -1% 600895.SH 张江高科 237.41 15.33 44.7 2.7 -6% 3% 600848.SH 上海临港 222.84 20.96 51.6 3.5 -1% 1% 000961.SZ 中南建设 214.43 5.78 14.6 1.4 -1% 3% 000671.SZ 阳光城 213.84 5.28 7.1 1.3 -2% 2% 000402.SZ 金融街 204.74 6.85 7.9 0.7 0% 6% 600376.SH 首开股份 182.89 7.09 5.7 0.8 -2% -1% 000732.SZ 泰禾集团 170.49 13.70 7.4 0.8 -2% -2% 600466.SH 蓝光发展 159.95 5.36 7.8 1.1 1% 0% 600325.SH 华发股份 136.82 6.46 5.8 1.1 0% 4% 000537.SZ 广宇发展 133.73 7.18 3.1 1.3 -3% -4% 600266.SH 北京城建 126.93 8.10 7.7 0.7 -2% 2% 600639.SH 浦东金桥 120.11 11.68 17.3 1.5 -2% 4% 002244.SZ 滨江集团 115.75 3.72 8.8 0.8 -3% -7% 600748.SH 上实发展 106.80 5.79 13.3 1.1 14% 8% 002285.SZ 世联行 99.49 4.87 11.7 1.9 -1% -4% 600708.SH 光明地产 82.24 3.69 3.5 0.7 -1% 6% 600565.SH 迪马股份 66.37 2.76 12.5 0.9 -1% 6% 平均 11.8 1.5 0% 2% 资料来源：Wind；数据更新至2019年1月25日收盘 注：2019年1月21日A股样本库调入迪马股份（600565.SH），调出美好置业（000667.SZ） 2019-01-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 2、2018Q4基金持仓继续提升 基金重仓股个数提升。2018Q4，光大地产A股板块共有27只个股成为基金重仓股，较2018Q3新增6只，分别为中华企业、光明地产、广宇发展、泰禾集团、张江高科、迪马股份。 名义持仓环比变化+1.78pc，实际持仓环比变化+1.29pc。2018Q4，光大地产A股板块的基金重仓市值436亿元，相较于2018Q3增加31%。2018Q4，光大地产A股板块基金重仓比例约5.64%，较2018Q3名义仓位变化为+1.78pc。剔除四季度股价变动因素后，实际仓位变化为+1.29pc。综合来看，除板块相对收益外，基金主动增配推动了2018Q4光大地产A股板块基金仓位出现较明显的提升。 图1：2018Q4光大地产A股板块重仓比例环比名义提升1.78pc 图2：2018Q4光大地产A股板块重仓比例环比实际提升1.29pc 资料来源：Wind，光大证券研究所 资料来源：Wind，光大证券研究所 重仓比例为2015Q1以来最高水平。长周期来看，2018Q4光大地产A股板块重仓比为2015Q1以来最高水平。 图3：2018-2018光大地产A股板块重仓市值及重仓比例 资料来源：Wind，光大证券研究所 3.86% 5.64% 0%1%2%3%4%5%6%01002003004005002018Q32018Q4(名义值） 光大地产A股重仓总市值（亿元） 光大地产A股配置比例 3.86% 5.15% 0%1%2%3%4%5%6%01002003004005002018Q32018Q4(实际值） 光大地产A股重仓总市值（亿元） 光大地产A股配置比例 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%01002003004005006007002012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q4光大地产A股板块持仓市值(亿元） 光大地产A股板块持仓比例 2019-01-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 3、板块超配率、超额收益率逐步回升 基金重仓超配率继续提升1.52pc。按照板块标准配置比例=板块自由流通市值/全A自由流通市值计算，2018Q4光大地产A股板块标配比例为3.16%，超配率为2.48%，较2018Q3继续提升1.52pc。 图4：2018Q4光大地产A股板块超配比例继续提升1.52pc至2.48% 资料来源：Wind，光大证券研究所整理;注：板块标准配置比例=板块自由流通市值/全A自由流通市值；板块实际配置比例=基金定期报告中重仓持股总市值/全部重仓持股市值；板块超配比例=板块实际配置比例-板块标准配置比例。 从长周期来看，光大地产A股板块超额收益率与基金重仓超配率保持着较好的同向变动关系。板块超额收益率的上升大概率伴随着基金重仓超配率的上升，且基金调仓幅度与超额收益率呈正相关。2017Q4板块结束了长达10个季度的低配，超配率走出“潜水期”，弹性逐步恢复。2018Q4板块超配率继续回升至2.48%，超额收益率也提升至9%，呈现出较明显的同向波动特征。 图5：板块超额收益率接近前四个季度波峰水平 资料来源：Wind，光大证券研究所整理 注：选取区间涨跌幅（流通市值加权平均）作为收益率，超额收益率表示相对全部A股的超额收益率 -3%0%3%6%-4%-2%0%2%4%6%8%标配（光大地产A股板块） 实配（光大地产A股板块） 超配（光大地产A股板块） -20%-10%0%10%20%30%40%-2%0%2%4%6%8%超配（光大地产A股板块） 超额收益率（光大地产A股板块） 2019-01-27 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 4、基金持仓继续向龙头集中 2018Q4光大地产A股板块重仓持股前十名单维持不变，次序稍有调整，华夏幸福、招商蛇口、金地集团排名上升1位。重仓持股向头部标的集中，2018Q4基金