整体物业：购买可能不会加息和放松

图 1：2019 年美国未加息的市场定价100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%Jan-19 Feb-19 Mar-19 Apr-19 May-19 Jun-19 Jul-19 Aug-19 Sep-19 Oct-19 Nov-19 Dec-19 期货隐含加息概率资料来源：CGS-CIMB 研究，彭博社行业说明 | Α系列财产│ 香港│ 2019 年 1 月 9 日香港超重（没有变化）重点公司信和置业有限公司添加，目标价 16.50 港元，收盘价 14.38 港元我们认为其充足的可售资源将使其在 2019 财年大幅增加合同销售额。最近对大中央车站推出的压倒性积极反应可能是近期催化剂。新鸿基地产有限公司ADD，目标价172.0港元，收盘119.5港元新地是香港最大的发展商，发展中的物业面积达 2,300 万平方尺。除了在物业发展方面的强大执行力外，它还拥有优质的投资物业，包括香港的购物中心和甲级写字楼。码头房地产投资公司添加，目标价 67.00 港元，收盘价 47.15 港元九龙仓房地产投资中心位于尖沙咀的海港城是许多内地游客的“必游之地”，我们相信它将受益于越来越多的内地游客前往香港。我们预计公司未来将录得更高的营业额租金。汇总估值指标市盈率 (x) Dec-18F Dec-19F Dec-20F新鸿基地产有限公司 8.35 10.10 9.49码头房地产投资公司14.9914.5414.08P/BV (x) Dec-18F Dec-19F Dec-20F信和置业 0.64 0.62 0.59新鸿基地产有限公司 0.63 0.61 0.59码头房地产投资公司0.680.670.66股息收益率 Dec-18F Dec-19F Dec-20F信和置业 5.31% 3.89% 4.14%新鸿基地产有限公司 3.95% 4.16% 4.43%码头房地产投资公司4.30% 4.47% 分析师物业 - 整体买入潜在的不加息和宽松■我们预计住宅价格仅在 2019 年下跌 10%，低于开发商目前平均 52% 的资产净值折让所暗示的 26% 的跌幅。■虽然近期该板块股价有所反弹，但由于美联储未加息和政策可能放松，我们认为有更多上行空间。■同时，我们预计 2019 年中国内地访港旅客人数将增长 9%（继 2018 年增长 13% 之后），这将支持香港的零售销售。■保持板块增持。新地、恒生地产、信和置业、九龙仓地产及太古地产为首选。我们预计 2019 年香港房价最多将回调 10%自 2018 年 9 月以来，香港的住宅价格已回调约 7%；我们预计 2018 年将同比增长 6%。至于 2019 年，与市场预期下降约 30% 相比，我们预计下降 10% 的幅度要温和得多，原因是：1) 来自本地和中国买家的强劲真实需求，2 ) 供应有限，3) 美国可能暂停加息，4) 低失业率和 5) 强劲的资产负债表为开发商提供强大的控股能力。2019 年写字楼租金增长放缓我们预计 2018 年甲级写字楼租金同比增长 3-5%。受市场情绪疲软和中国内地企业需求下降拖累，我们预计 2019 年租金增长将放缓，预计中环将增长 0-3%（5%）。 2018 年），港岛东和尖沙咀地区增长 3-5%（2018 年为 5-12%），鉴于供应过剩，九龙东下降 3%（2018 年为 3%）。市场对2019F零售额无增长的预测过于悲观受访港旅客人数增加的支持，我们估计 2018 年零售额增长 8%。我们预计 2019 年整体零售额增长 3-5%，主要受高铁开通推动.和港珠澳大桥，我们估计 2019 年中国大陆游客到香港的人数将增加 9%。估值显示住宅价格在 2019 年下跌 26%开发商现在的交易价格比 2019 年底的资产净值（交易历史上的最低水平之一）有 52% 的折扣，这意味着 2019 年的住宅价格下跌了 26%。对于零售业主而言，九龙仓房地产投资和希慎的资产净值折让 40-54% 表明其 2019 财年的零售销售额下降。我们认为这些估值反映了一种过于悲观的情况。政府可能会放宽首次购房者的抵押贷款政策自 2018 年 9 月以来，交易量和价格均已大幅修正，我们预计政府将放宽某些房地产政策，例如首次购房者的首付要求。首选股：新鸿基地产、恒生地产、信和置业、九龙仓产业投资及太古地产我们重申增持香港地产；我们更喜欢开发商、房东和 REITs，按顺序排列。新地、HLD 和信和置业是我们在开发商中的首选，而我们在业主中看好九龙仓地产和太古地产。主要风险包括美联储加息速度快于预期。本报告末尾提供了重要的披露，包括任何所需的研究证明。如果本报告在美国分发，则由 CGS-CIMB SECURITY (USA), INC. 分发并被考虑第三方附属研究.由全民教育平台提供支持Raymond Cheng, CFA吨(852) 2539 1324乙朱伟吨(852) 2539 1327乙杰弗里麦吨(852) 2539 1328乙信和置业有限公司9.5316.8212.16 财产│ 香港物业 - 整体│ 2019 年 1 月 9 日图 2：香港地产同业比较简称股票代码分享价格(港币)目标价（港元）Mkt cap NAV/sh 评级（美元）米)(港币)光盘。至资产净值上行市盈率（X） (%)(%)2017 2018F 2019F 2020F市盈率(x) 2017 2018 年 2019 年屈服 （％） 2017 2018 年 2019 年净负债率 (%) 2017 2018 年 2019 年CK资产1113 香港62.5087.00添加29,450124.00503911.48.29.08.90.80.70.72.72.93.460(0)高密度脂蛋白12香港41.6059.00添加23,35984.0050429.49.39.19.20.60.60.64.14.24.4182021嘉里道具683香港28.1527.20抓住5,22668.0059(3)4.69.27.17.10.40.40.45.34.65.0232017新世界发展17 香港11.1813.00添加14,55121.60481616.014.311.614.40.60.50.54.14.34.6333335新地16 香港119.50172.00添加44,169245.30514413.311.410.59.70.70.60.63.43.94.0101210信和83香港14.3816.50添加12,40225.40431517.68.818.917.10.70.70.63.76.83.8(17)(17)(16)九龙仓控股4 香港21.6522.10抓住8,41649.005624.19.510.010.90.50.40.47.33.23.1(6)1311会德丰20港币46.5071.00添加12,149119.0061537.97.87.16.90.40.40.43.13.23.4151618高能LP101香港15.4014.00减少8,83731.0050(9)12.514.316.115.40.50.50.54.94.94.951424港币*香港专业人士6.709.10添加15,76413.0048362.11.91.81.70.40.40.53.03.33.47812希慎14 香港37.9053.40添加5,06082.10544115.915.314.914.40.60.60.53.53.94.0443太古PPT1972 香港27.4534.60添加20,48746.10402620.619.118.619.10.60.60.62.83.03.212117码头房地产投资公司1997 香港47.1567.00添加18,26479.00404213.015.014.514.10.70.70.74.14.34.5201817冠君产业信托2778 HK5.475.70添加4,0808.7037421.519.919.318.80.50.50.54.44.64.8232120领展823香港80.4074.50抓住21,66376.00(6)(7)33.531.031.730.11.31.01.02.83.13.4141211米德兰1200港币1.521.60抓住139不适用不适用55.697.7315.912.50.80.80.83.32.62.6(59)(56)(58)开发商522610.59.810.410.50.60.50.54.24.14.0101212房东和房地产投资信托基金381917.016.616.716.20.70.60.63.63.94.0121313简单平均462313.613.013.413.20.60.60.64.04.04.0111213资料来源：CGS-CIMB 研究、彭博社、公司报告截至 2019 年 1 月 8 日的股价数据； * HKL 数据以美元表示 2 财产│ 香港物业 - 整体│ 2019 年 1 月 9 日3目录买入潜在的不加息和宽松 4住宅：预计 2019 年价格将下跌 10% 10办公室：权力下放的领域将超过 17 个零售：不要太悲观 21开发商/房东 NAV 折扣图表 25财务和经营估计 28公司简介 29CK资产控股有限公司..........................................................................................................................................................30恒基地产发展......................................................................................................................................................................34凯瑞特性 .............................................................................................................................................................................38新世界发展 .........................................................................................................................................................................42新鸿基置业有限公司 ...........................................................................................................................................................46信和置业有限公司...............................................................................................................................................................50九龙仓控股有限公司 ................................................................................................